서울서부지방법원 2025타경521. 서울 은평구 갈현동 (유)갈현상가 3층 307호, 용도는 근린시설이고 감정 당시 업무용(롯데건설 현장사무소)으로 이용된 집합건물입니다. 소유자 남현옥은 2019년 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 936,921,024원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 578,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 7월 주식회사대진대부캐피탈의 후순위 근저당권 150,000,000원, 2025년 수협은행 경매개시결정, 2025년 국의 압류는 말소기준권리보다 뒤라 매각으로 소멸합니다. 2018년 국제자산신탁주식회사 명의 신탁 역시 등기부상 이미 말소됐습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사상 롯데건설 주식회사, 박민경, 그리고 매각물건명세서상 ‘점포’ 표시가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경521 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 3층307호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 업무용(롯데건설 현장사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상9층 중 제3층 제307호 · 사용승인일 2018.01.25 |
| 소유자 | 남현옥 · 등기부 거래가액 936,921,024원 |
| 감정가 / 최저가 | 982,000,000원 / 257,426,000원 (6회 유찰, 감정가 26%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 565,149,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 미확정
말소기준은 2019.03.26 수협은행 근저당권 578,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사대진대부캐피탈 근저당권 150,000,000원과 현재 사건의 경매개시결정, 2025.07.10 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 권리의 직접 인수 문제는 크지 않습니다.
임차·점유 관계
| 성명 / 표시 | 점유 부분·이용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 롯데건설 주식회사 | 307호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민경 | 미상 | 2023.04.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 다만 롯데건설 주식회사의 307호 점유와, 매각물건명세서상 ‘점포·주거’ 표시는 감정 당시의 업무용(롯데건설 현장사무소) 이용상태와 함께 확인해야 할 핵심입니다. 감정평가서 역시 임대관계를 미상으로 적고 있습니다.
② 시세 비교 — 223.8%보다 먼저 봐야 할 ‘면적 불일치’
실거래 매칭 자료의 단지는 유호루하스, 129세대, 사용승인일 2018.01.25입니다. 최근 12개월 평균은 115,000,000원(8건), 최신 거래는 2026.03의 120,000,000원입니다. 최근 12개월 거래가 과거 거래보다 -13.9% 낮은 하락 추세로 집계됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 16.77㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 26.43㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 16.77㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 17.1㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.07 | 17.1㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.07 | 17.1㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.05 | 16.77㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2025.04 | 17.1㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2024.12 | 16.77㎡ | 5 | 114,000,000원 |
| 2024.11 | 16.77㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2024.06 | 16.77㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2023.10 | 26.43㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 115,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 최저가 257,426,000원은 최근 12개월 평균 115,000,000원의 223.8%입니다. 최신 거래 120,000,000원보다도 절대금액이 높습니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율이나 6회 유찰이라는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,426,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,403,964원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 578,400,000원 | 253,022,036원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대진대부캐피탈 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 728,400,000원 중 예상 배당은 253,022,036원이고 미배당액은 475,377,964원입니다. 신청채권자 수협은행의 청구액은 565,149,424원이며 현재 가격 가정에서는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 26% | 257,426,000원 | 253,022,036원 | 475,377,964원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 205,940,800원 | 202,257,629원 | 526,142,371원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 17% | 164,752,640원 | 161,646,103원 | 566,753,897원 | 0원 |
세 시나리오 모두 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 숫자는 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않은 롯데건설 주식회사·‘점포’의 잠재 인수위험을 금액으로 확정한 결과가 아닙니다. 따라서 실질취득비용은 현재 최저가 기준 최소 257,426,000원으로 보고, 미확정 임차관계가 해소되기 전까지는 추가 인수 가능성을 별도 관리해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈현1동 주민센터 동측에 위치하며 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설, 업무용부동산 및 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 연신내역(3·6호선, GTX-A)이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정 기준 업무용, 구체적으로 롯데건설 현장사무소로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2018.01.25 사용승인, 철근콘크리트구조 지하4층·지상9층 건물의 3층 307호이며 승강기·소화설비·화재탐지·지하주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 12미터, 동측 약 8미터, 북측 약 4미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(8층이하)·과밀억제권역 등이며, 토지거래계약에관한허가구역 포함 표시가 있습니다. 공시지가는 7,047,000원/㎡입니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 10.5회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 다회유찰 가능성과 매수층의 제한을 함께 살펴야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 롯데건설 점유관계. 307호 점유 주체로 조사된 롯데건설 주식회사의 임대차계약, 보증금, 점유개시·전입 관련 자료를 확인해야 합니다.
- ‘점포·주거’ 표시 확인. 매각물건명세서상 ‘점포’의 이용이 주거로 표시돼 있으나 전입·보증금이 미상입니다. 대항력 가능 여부를 확정해야 합니다.
- 박민경. 2023.04.21 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분석되지만 보증금과 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 동일면적 시세 확보. 현재 실거래 표본 16.77㎡·17.1㎡·26.43㎡는 대상면적 127.08㎡와 일치하지 않습니다. 입찰가 산정 전 동일·유사 면적의 거래 근거가 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래는 과거 대비 -13.9%로 집계됩니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 흐름을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 압류·배당 원본 확인. 2025.07.10 국 압류가 있고 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 본건 6회 유찰, 관련 경매 통계 평균 10.5회라는 숫자가 물건의 용도·점유·가격·환금성 중 무엇에서 비롯되는지 현장과 원본서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “26% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 물건은 감정가 982,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 257,426,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 할인율만으로는 투자 메리트를 설명할 수 없습니다. 등기부에서는 수협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하지만, 롯데건설 주식회사와 ‘점포’의 대항력·보증금은 미상입니다. 배당표의 인수 0원은 어디까지나 확인된 채권 구조를 기준으로 한 계산입니다.
가격 역시 주의가 필요합니다. 최근 12개월 평균 115,000,000원 대비 최저가 비율은 223.8%이고 거래 추세는 -13.9%지만, 표본 면적은 16.77㎡·17.1㎡·26.43㎡로 대상면적 127.08㎡와 맞지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 단순, 점유는 미확정, 가격은 비교자료 부족”입니다. 여기에 6회 유찰과 평균 유찰 10.5회라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 현재 단계에서는 최저가가 낮다는 사실만으로 싸다고 평가하거나 가격 가점을 주기 어렵습니다.
