서울서부지방법원 2025타경538. 서울 은평구 증산동 159-2의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 건물은 일반철골조 평스라브지붕 2층의 2종근린생활시설이고, 1층은 폐문 부재 상태, 2층은 일부 주거용·일부 사무실로 이용 중입니다. 토지는 358.7㎡, 지목은 대, 제3종일반주거지역이며 도로접면은 광대로한면입니다.
가격은 감정가 4,927,788,400원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가 2,523,028,000원, 즉 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 이 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 재개발구역 내 조합원 지위와 현금청산 여부가 취득가치에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 권리 소멸 여부와 별개로 이 부분을 선행 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경538 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 증산동 159-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 2종근린생활시설 · 1층 폐문 부재 · 2층 일부 주거용·일부 사무실 |
| 토지 | 358.7㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 김종숙 2분의 1 · 임주영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 4,927,788,400원 / 2,523,028,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,477,608,980원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수액 0원
현재 권리분석의 출발점은 2017.09.20 수협은행 근저당권 2,520,000,000원입니다. 같은 날 김종숙·임주영이 각 2분의 1 지분으로 소유권을 취득했고, 이후 설정된 수협은행 추가 근저당, 신희현·복희수의 지분 근저당, 서울신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 2명 — 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정식 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현주 | 2021.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 2명으로 조사됐습니다. 홍정식은 2022.03.07, 정현주는 2021.04.22 전입신고를 했고, 두 사람 모두 2017.09.20 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 현 자료상 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당관계는 원본 명세서에서 최종 대조가 필요합니다.
③ 재개발 구역 — 이 물건의 진짜 확인 포인트
이 사건 부동산은 증산5재정비촉진구역 안에 있고, 관리처분계획은 2023.09.26 인가, 2023.09.27 고시됐습니다. 따라서 단순히 건물과 토지를 현재 상태 그대로 얼마에 사느냐만 볼 수 없습니다. 매각물건명세서도 조합원 지위 승계와 현금청산 대상 여부를 관할구청 또는 증산5재정비촉진구역 재개발정비사업조합에 확인해야 한다고 명시합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,523,028,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,630,280원 |
| 1. 을구 35번 근저당 · 수협은행 | 2,520,000,000원 | 2,495,397,720원 |
| 2. 을구 36번 근저당 · 수협은행 | 444,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 37번 근저당 · 신희현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 38번 근저당 · 복희수 | 490,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 39번 근저당 · 신희현 | 190,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 17번 가압류 · 서울신용보증재단 | 32,076,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 3,796,076,000원 중 2,495,397,720원이 배당되고 1,300,678,280원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연서중학교 북동측 인근이며, 단독주택·빌라·근린생활시설 등이 소재하는 개발예정지대입니다.
- 교통. 북동측 인근에 지하철 6호선 새절역이 있고, 동측 증산로변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 일반철골조 평스라브지붕 2층 2종근린생활시설이며, 기본적인 위생·급배수설비와 주차장시설이 있습니다.
- 이용상태. 1층은 공부상 2종근린생활시설로 폐문 부재 상태, 2층은 일부 주거용·일부 사무실로 이용 중입니다.
- 토지. 358.7㎡, 제3종일반주거지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 6,596,000원/㎡입니다.
- 규제. 정비구역·재정비촉진지구·과밀억제권역·건축허가·착공제한지역 등에 포함되고, 상대보호구역·녹지·건축선에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조합원 지위 확인. 관리처분계획 인가·고시 이후 경매 취득이므로 조합원 지위 승계 가능 여부를 관할구청과 재개발조합에 확인해야 합니다.
- 현금청산 여부 확인. 조합원 지위가 승계되지 않을 경우 현금청산 대상인지, 그 기준과 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 부재. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 토지·건물·재개발 권리가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 점유자 확인. 홍정식·정현주 두 전입자는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현장 점유와 명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 일괄매각 대상이므로 실제 현황과 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 재개발 관련 행정자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 재개발 지위”
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2017.09.20 수협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입자 2명 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 보면 부족합니다. 감정가 4,927,788,400원에서 3회 유찰돼 2,523,028,000원까지 내려왔지만, 별도 실거래 시세가 없는 데다 증산5재정비촉진구역의 관리처분계획이 이미 인가·고시된 상태입니다. 따라서 가장 중요한 질문은 “얼마나 싸졌나”보다 “경매 취득자가 어떤 재개발 지위를 갖게 되는가”입니다. 권리 소멸은 비교적 명확하지만, 조합원 지위·현금청산 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
