서울서부지방법원 2025타경569. 은평구 응암동 ‘다베로’ 1층101호입니다. 등기상 현재 소유자는 김태균이며 2022.11.09. 매매로 155,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기부상 근저당권은 없고, 과거 영동농업협동조합 근저당권 3건은 2019.02.28. 이미 말소됐습니다. 이번 경매에서 선언된 말소기준은 2025.03.21. 강제경매개시결정이며, 이후 2026.01.13. 국 명의 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 김재원은 101호를 주거로 사용하며 2021.02.26. 전입한 것으로 조사됐습니다. 이 날짜는 2025.03.21. 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당표 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 이 수치만으로 실제 임차보증금 인수 가능성이 해소됐다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경569 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 365-38 다베로 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 공부상 제1종근린생활시설(사무소) · 현황 주택 |
| 대상 면적 | 28.81㎡ |
| 건물 | 2018년 11월 사용승인 · 지상 6층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 김태균 (2022.11.09. 거래가액 155,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 51,200,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재원 / 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저
등기부 흐름만 놓고 보면 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 2025.03.21. 강제경매개시결정을 기준으로 그 이후의 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김재원의 전입일은 2021.02.26.으로 이보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 미상이라 실제 대항력 성립 여부와 인수액은 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재원 | 101호 / 주거 | 2021.02.26 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 임차인은 없습니다. 다만 김재원이라는 이름이 신청채권자와 동일하고, 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다. 이 사정은 임차관계의 실체를 확인해야 할 이유가 되지만, 그것만으로 임차인 지위를 부정하거나 인수 위험을 0원으로 단정할 근거는 아닙니다.
② 시세 비교 — 숫자는 커 보여도 ‘동일 물건 시세’가 아니다
다베로(365-38)에서 확인된 거래는 43.98㎡ 표본입니다. 대상 물건은 28.81㎡이고 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 최근 12개월 평균 410,000,000원, 전체 평균 390,000,000원과 현재 최저가 51,200,000원을 단순 나눠 가격 메리트로 판단하면 왜곡될 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 43.98㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2023.03 | 43.98㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 전체 평균 | 43.98㎡ | 2건 | 390,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 43.98㎡ | 1건 | 410,000,000원 |
자료상 최저가는 전체 거래평균의 13.1%, 최근 12개월 평균의 12.5%이고 최근 거래는 이전 거래보다 10.8% 높은 흐름입니다. 하지만 거래 표본 면적 43.98㎡와 대상 28.81㎡가 다르므로 12.5%라는 숫자 자체를 ‘시세 대비 87.5% 할인’ 같은 의미로 해석해서는 안 됩니다. 여기에 대상은 공부상 사무소, 현황 주택이라는 용도 차이까지 있어 일반 주거용 동일면적 거래와의 직접 비교에도 주의가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,321,600원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 김재원 | 154,000,000원 | 49,878,400원 |
| 미배당 | - | 104,121,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 1,321,600원과 신청채권자 김재원에게 49,878,400원을 배당해 104,121,600원의 미배당이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 계산표상 매수인 인수는 0원이지만, 김재원의 임차보증금 자체가 미상이므로 실제 임차보증금 승계 위험을 0원으로 확정할 수는 없습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 104,121,600원 |
| 5회 유찰 시 | 40,960,000원 | 39,822,720원 | 114,177,280원 |
| 6회 유찰 시 | 32,768,000원 | 31,778,176원 | 122,221,824원 |
유찰이 이어질수록 매각대금은 40,960,000원, 32,768,000원으로 내려가지만 신청채권자의 미배당은 각각 114,177,280원, 122,221,824원으로 커집니다. 그러나 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락이라고 단정할 수 없습니다. 대항력이 성립하고 미배당 보증금이 남는 경우라면 매수인 승계액이 별도로 생길 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 응암3동주민센터 동측 인근으로 다세대주택·다가구주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 새절역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(사무소)이나 현황은 주택으로 이용 중입니다. 경매 참여 시 재확인이 필요하다고 감정평가서에 명시돼 있습니다.
- 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 1층101호입니다.
- 토지. 4필지 일단의 부정형 토지이며 다세대주택·근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 다베로(365-38)는 14세대로 확인됩니다. 확인된 거래는 43.98㎡뿐이고 대상 28.81㎡와 면적이 맞지 않아 직접적인 동일면적 시세 검증력이 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김재원의 보증금과 확정일자를 확인하지 않으면 매수인 실질 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 임차관계 실체 확인. 임차인 김재원과 신청채권자 김재원의 이름이 동일하고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 점유·임대차계약의 실체를 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 공부상 사무소와 현황 주택의 차이가 향후 이용·대출·매각 과정에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 착시 경계. 410,000,000원 최근 거래와 390,000,000원 평균 거래는 모두 43.98㎡ 표본입니다. 대상 28.81㎡와 직접 비교해 ‘51,200,000원이 시세의 12.5%라 싸다’고 결론내리면 안 됩니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재 4회 유찰이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.2회입니다. 가격뿐 아니라 권리·용도·환금성에서 반복 유찰의 원인을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 최저가”보다 임차인과 용도가 먼저다
이 물건은 감정가 125,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 51,200,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 할인폭이 커 보이지만, 실제 판단의 중심은 가격이 아닙니다. 2021.02.26. 전입한 김재원의 보증금·확정일자가 미상이고, 말소기준은 2025.03.21.이므로 대항력 가능성과 매수인 승계액을 먼저 확정해야 합니다. 동시에 공부상 제1종근린생활시설(사무소), 현황 주택이라는 차이가 있고, 시세 자료 역시 대상과 면적이 다른 43.98㎡ 거래뿐입니다.
따라서 이 사건은 ‘최저가 51,200,000원짜리 저가 물건’으로 단순 평가할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 임차보증금 인수 가능성과 용도 불일치가 해소되지 않은 상태에서는 실질취득비용과 환금성을 확정하기 어렵습니다. 가격보다 먼저 권리와 이용상태를 확인해야 하는 고위험 확인형 물건입니다.
