서울서부지방법원 2025타경569. 은평구 응암동 다베로 1층 101호입니다. 등기상 소유자는 김태균이며, 2022.11.09 매매를 원인으로 거래가액 155,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 김재원이 강제경매를 신청했고, 2025.03.21 경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 154,000,000원입니다.

등기부만 보면 기존 영동농업협동조합 근저당권들은 이미 말소됐고, 강제경매개시결정 이후의 압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기부의 말소 여부만으로 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 주거 점유자가 존재하기 때문입니다. 해당 점유자는 경매신청채권자와 이름도 같아 실제 동일인 여부와 점유·임대차 관계를 반드시 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리와 선순위 점유를 분리해서 봐야 한다

과거 영동농업협동조합의 근저당권 3건은 2019.02.28 말소됐으므로 현재 존속하는 근저당권으로 계산하지 않습니다. 현행 말소기준권리는 2025.03.21 강제경매개시결정이며, 그 이후인 2026.01.13 등기된 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

반면 김재원의 전입일은 2021.02.26입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이며, 매각물건명세서와 현황조사에 주거 점유자로 확인되고 대항력이 있는 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 근저당권이 없다는 이유로 이 물건을 인수 부담이 없는 물건이라고 단정해서는 안 됩니다.

② 점유·임차관계 — 김재원의 법적 지위 확인이 핵심

실제 주거 점유자 1명. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 전입일과 대항력 기재 외에도 실제 임대차관계, 주택으로서의 이용 및 점유 요건에 따라 최종 법적 판단이 달라질 수 있습니다.

또 하나의 변수는 건축물의 용도입니다. 이 물건은 공부상 제1종근린생활시설(사무소)이지만 실제로는 주택으로 이용되고 있습니다. 주거용 임대차보호 여부는 실제 사용관계 등을 종합해 판단해야 하며, 공부상 용도가 근린생활시설이라는 사정만으로 대항력을 일률적으로 부정할 수도 없습니다. 현장조사와 임대차 관련 원본 확인이 필요한 이유입니다.

③ 시세 비교 — 4,096만원이 싸다고 단정할 수 없는 이유

다베로의 실거래 자료에는 43.98㎡ 거래가 확인됩니다. 그러나 조회 대상 면적은 28.81㎡이며, 실거래 표본과 면적이 일치하지 않습니다. 또한 확인된 거래는 2023년과 2024년으로, 현재 매각기일과도 시차가 있습니다. 이 거래가격을 101호의 직접적인 현재 시세로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.

확인된 최신 거래는 2024.07, 410,000,000원입니다. 이전 거래 370,000,000원 대비 상승한 거래지만, 현재 시점의 최근 12개월 거래라고 볼 수는 없습니다. 특히 두 거래 모두 43.98㎡이고, 101호는 공부상 근린생활시설이라는 점에서 가격을 직접 비교하기 어렵습니다.

이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.1회로 집계돼 있습니다. 현재 물건도 이미 5회 유찰됐습니다. 단순히 저렴한 가격을 보여주는 지표로 해석하기보다는 권리관계, 물건 용도 및 시장 환금성을 함께 검토해야 하는 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 40,960,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 위 배당표는 신청채권자의 청구금액을 기준으로 한 단순 계산이며, 임차인의 보증금·우선변제 및 당해세 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당액과 매수인 인수 부담은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당 채권액이 매수인에게 그대로 승계된다는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 실질취득비용은 다르다

유찰이 반복될수록 최저매각가는 내려가고 신청채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 이것이 매수인의 실질취득비용 감소를 보장하지는 않습니다. 유효한 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 부분을 매수인이 인수하는 구조라면, 낮아진 낙찰가만큼 인수 부담이 증가할 수 있기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 응암3동주민센터 동측 인근. 다세대주택·다가구주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 새절역이 있습니다. 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 위생설비와 급·배수설비가 설치돼 있습니다.
• 용도 불일치. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(사무소)이나 실제로는 주택으로 이용 중입니다. 사용현황과 건축물대장, 관련 행정상 문제를 재확인해야 합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지는 부정형이며 서측과 북측으로 포장도로에 접합니다.
• 환금성. 다베로는 14세대 규모입니다. 확인된 실거래는 비교 대상 면적이 다르고 거래 시점도 오래됐으며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.1회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김재원의 법적 지위 확인. 점유자와 신청채권자가 실제 동일인인지, 임대차계약이 성립했는지, 채권 발생 원인과 실제 보증금 반환채권이 무엇인지 확인해야 합니다.
• 선순위 대항력 확인. 2021.02.26 전입과 실제 주거 점유, 임대차관계 및 주택임대차보호법 적용 요건을 원본 서류와 현장조사로 대조해야 합니다.
• 보증금·배당 확인. 실제 보증금, 확정일자, 배당요구와 예상 미배당액을 확인한 뒤 낙찰가에 인수금액을 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
• 공부상 용도 확인. 제1종근린생활시설(사무소)을 주택으로 이용 중이므로 실제 용도와 공부의 차이, 적법한 이용 가능성 및 향후 처분 시 제약을 확인해야 합니다.
• 시세 재조사. 43.98㎡의 과거 거래를 101호의 시세로 직접 적용하지 말고, 동일하거나 실질적으로 비교 가능한 면적·용도·층의 거래 및 현재 시장가격을 확인해야 합니다.
• 압류 관련 확인. 동화성세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 권리이나, 실제 조세채권과 배당순위에 따라 예상배당이 달라질 수 있으므로 관련 세액을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 낙찰 후 점유자와의 인도관계, 명도 가능성, 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 경매기록을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “4,096만원이 아니라, 인수액을 더한 금액을 봐야 한다”

이 물건은 5회 유찰돼 최저매각가가 40,960,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기상 권리가 단순하다는 이유만으로 안전한 경매물건이라고 판단하기 어렵습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입을 가진 주거 점유자 김재원의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.

여기에 공부상 제1종근린생활시설과 현황 주택의 불일치, 신청채권자와 점유자의 동일인 여부 및 실제 임대차관계, 면적이 다른 과거 실거래와 5회 유찰 이력이 겹쳐 있습니다. 현재 최저가만으로 가격 메리트를 인정하거나 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 입찰 여부를 판단하기 전에 김재원의 법적 지위와 보증금을 확인하고, 실제 인수 가능한 금액을 반영한 실질취득비용을 먼저 산정해야 합니다.