청주지방법원 2025타경51561. 청주시 청원구 오창읍 이안오창아파트 711동 701호입니다. 감정가 172,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가격이 20,236,000원까지 떨어진 사건입니다. 표면적으로는 감정가의 약 12% 수준에 입찰할 수 있어 보이지만, 실제 취득비용을 결정하는 것은 최저가가 아니라 임차보증금 인수 구조입니다.

소유자 구자윤은 2020.11.13. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 박중현이 2022.05.13. 전입하고 2022.05.20. 점유를 개시했습니다. 확정일자는 2022.04.29.입니다. 현재 말소기준권리인 충북신용보증재단 가압류는 2024.05.13. 접수됐습니다. 따라서 임차인의 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 인수되는 보증금을 구별하라

충북신용보증재단의 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 접수된 신용보증기금·우리금융캐피탈·농협은행의 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 근저당권들은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.

그러나 후순위 등기의 말소와 임차보증금 반환채무의 소멸은 별개입니다. 박중현의 임차권등기는 매각으로 말소되는 것으로 처리되어 있더라도, 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금은 매각물건명세서에 따라 매수인이 인수합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.1억

③ 실질취득 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 약 2.1억

이 사건에서 반드시 이해해야 할 계산입니다. 임차보증금이 현재 최저매각가보다 크므로, 매각대금으로 임차인에게 일부 배당하고 나머지는 매수인이 인수하게 됩니다.

보증금 자체가 210,000,000원이므로 매각대금이 낮아질수록 임차인에게 배당되는 돈은 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 잔액은 늘어납니다. 입찰가격 하락이 실질취득비용의 동일한 폭의 하락으로 이어지지 않습니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 2.1억을 기준으로 판단

이안오창아파트는 818세대이며, 준공일은 2006.02.14.입니다. 동일평형인 전용 59.44㎡대의 최근 12개월 거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 187,000,000원, 최신 거래는 2026.08.의 193,000,000원입니다.

실거래 최저는 169,000,000원, 최고는 220,000,000원입니다. 거래가격의 편차가 상당하므로 평균만으로 개별 호수의 가치를 단정할 수 없습니다. 실제 비교에서는 해당 호수의 층·향·내부상태도 확인해야 합니다.

2026.01.의 220,000,000원 거래와 2026.08.의 193,000,000원·200,000,000원 거래가 함께 존재합니다. 개별 거래가격만으로 시장 전체의 상승·하락 추세를 단정하기는 어렵습니다. 이 물건에 대한 가격 판단은 확인된 최근 12개월 평균과 최신 거래, 보증금 인수를 반영한 취득비용에 근거해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 20,236,000원 가정)

배당금은 현재 최저매각가를 매각가격으로 가정한 추정치입니다. 집행비용 764,248원은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당 순위와 금액은 최종 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 인수보증금은 매각대금 배당액에 포함되지 않는 별도의 매수인 부담입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 각리초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 아파트단지 등으로 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 지상 14층 철근콘크리트구조 건물의 7층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비와 지하주차장이 구비되어 있습니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 북동측 약 25~30m 도로와 북서측 약 15~20m 도로를 통해 단지 내 도로로 진출입합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·자연녹지지역 관련 사항, 지구단위계획구역(오창과학산업단지), 지방산업단지 및 학교 상대보호구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 818세대 아파트로 동일평형 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격은 169,000,000원부터 220,000,000원까지 차이가 있으므로 개별 호수의 가격 확인이 필요합니다.
• 경매 이력. 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다. 본건도 6회 유찰된 상태입니다. 최저가 하락과 실제 취득비용을 분리해서 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액 확인. 현재 최저가 기준 추정 인수액은 190,528,248원입니다. 실제 낙찰가와 최종 배당 결과에 따른 미변제 잔액을 반드시 재계산해야 합니다.
• 실질취득비용으로 시세 비교. 20,236,000원이 아니라 보증금 210,000,000원 수준을 취득비용의 기준으로 검토해야 합니다. 최근 평균 187,000,000원 및 최신 거래 193,000,000원과 비교할 때 가격상 불리합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 7회·8회 유찰 시 최저가는 내려가지만 보증금 인수액은 각각 196,489,774원·200,662,842원으로 증가합니다. 최저가만 낮아지는 것을 투자수익 개선으로 해석하면 안 됩니다.
• 임차권등기와 보증금 채무 구분. 임차권등기의 매각 후 말소 여부와 별개로, 대항력 있는 임차인의 보증금 미변제 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 매각물건명세서의 인수조건을 확인해야 합니다.
• 배당 결과 확인. 집행비용은 추정액이며, 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 최종 배당에 따라 인수보증금이 달라질 수 있습니다.
• 실제 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유 상태, 보증금 반환 및 인도 관련 사항을 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 점유 여부를 단정해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 추가 취득비용. 체납 관리비의 승계 가능 범위와 취득세·등기비용·명도 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 변경된 매각조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “2,023만원짜리 아파트가 아니다”

이 사건의 핵심은 낮은 최저가와 높은 실질취득비용의 괴리입니다. 감정가 172,000,000원인 아파트가 6회 유찰되어 20,236,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 박중현의 보증금은 210,000,000원입니다.

현재 최저가 기준 예상 인수액은 190,528,248원이며, 실질취득비용은 보증금 2.1억 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 187,000,000원과 최신 거래 193,000,000원을 모두 초과합니다. 추가 유찰이 발생하더라도 인수액이 증가하므로 총취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

권리상 보증금 인수 위험이 크고, 이를 반영한 가격도 최근 시세 이상입니다. 단순한 저가 낙찰 기대보다는 인수조건과 실제 취득비용의 재확인이 우선인 물건입니다.