41,297,000원
청주지방법원 2025타경51561. 이안오창아파트 711동 701호, 전용 59.4414㎡ 아파트입니다. 표면상 감정가 172,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가가 41,297,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.
임차인 박중현은 2022.04.29. 확정일자를 받고, 2022.05.13. 전입신고 후 2022.05.20. 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2024.05.13. 충북신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 보증금 210,000,000원 가운데 현재 매각가에서 배당되는 금액은 40,153,654원이고, 부족분 169,846,346원은 매수인이 인수합니다. 따라서 최저가만 보고 4,129만원대 아파트로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51561 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 각리 646-6 이안오창아파트 711동 7층 701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.4414㎡ · 지상 14층 건물 중 7층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 구자윤 (2020.11.13. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 41,297,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,346,598원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부를 결정한다
말소기준은 2024.05.13. 충북신용보증재단 가압류입니다. 이후 신용보증기금, 우리금융캐피탈, 농협은행의 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 주택임차권도 형식상 매각으로 소멸하지만, 박중현은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이므로 보증금 미배당 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|
| 박중현 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2022.04.04. 확정 2022.04.29. 전입 2022.05.13. 점유 2022.05.20. 배당요구 2024.05.23. | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 169,846,346원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
이안오창 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 183,583,333원, 최신 거래는 2026.05. 178,000,000원입니다. 현재 최저가 41,297,000원은 최근 평균의 22.5%에 불과하지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 표면 숫자입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.44㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2026.05 | 59.44㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2026.04 | 59.44㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2026.04 | 59.44㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2026.03 | 59.44㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 59.44㎡ | 5 | 194,000,000원 |
| 2026.03 | 59.44㎡ | 11 | 182,000,000원 |
| 2026.02 | 59.44㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.01 | 59.44㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 59.44㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 59.44㎡ | 8 | 172,000,000원 |
| 2025.11 | 59.44㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.44㎡ | 12건 | 183,583,333원 |
현재 회차의 실질취득 211,143,346원은 최근 12개월 평균보다 27,560,013원 높고, 평균의 115.0%입니다. 최신 거래 178,000,000원과 비교하면 33,143,346원 높아 최신 거래가의 118.6%입니다. 감정가보다도 39,143,346원 높은 구조이므로, 네 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,297,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,143,346원 |
| 1. 임차인 박중현 보증금 | 210,000,000원 | 40,153,654원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 7,708,202원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 14,777,782원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 40,062,574원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 44,170,772원 | 0원 |
| 6. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 222,346,598원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 169,846,346원은 매수인이 인수합니다. 후순위 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 24.01% | 41,297,000원 | 169,846,346원 | 211,143,346원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 28,907,900원 | 182,012,442원 | 210,920,342원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% | 20,235,530원 | 190,528,710원 | 210,764,240원 |
5회 유찰 시 매각가는 28,907,900원까지 내려가지만 인수액은 182,012,442원으로 늘어 실질취득은 210,920,342원입니다. 6회 유찰 시에도 실질취득은 210,764,240원입니다. 즉 매각가가 20,235,530원까지 낮아져도 총 부담은 최근 12개월 평균 183,583,333원보다 높습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 각리초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 지상 14층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 25~30미터, 북서측 약 15~20미터 도로를 통해 단지 내 도로로 진출입합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·오창과학산업단지에 해당하며 공시지가는 839,600원/㎡입니다.
- 단지. 이안오창은 818세대, 2006.02.14. 사용승인 단지이며 동일 면적대 거래가는 169,000,000원부터 220,000,000원까지 분포합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 회차 총 부담은 211,143,346원입니다. 최저매각가 41,297,000원만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 배당액 재확인. 집행비용·당해세 등 실제 배당 변동에 따라 박중현의 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 대항력 요건 원본 대조. 전입일 2022.05.13., 점유개시일 2022.05.20., 확정일자 2022.04.29. 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 명도 조건 확인. 보증금 미배당 잔액이 남는 구조에서는 임차인의 퇴거와 보증금 반환이 연결될 수 있으므로 인도 조건을 구체적으로 확인해야 합니다.
- 유찰 대기의 효과 제한. 5회·6회 유찰로 매각가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 약 210,000,000원대에서 유지됩니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임차권등기명령 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 ≠ 4,129만원에 취득”
이 사건은 최저가 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 아파트처럼 보입니다. 하지만 실제 임차인 박중현의 보증금 210,000,000원이 감정가와 최저가보다 크고, 대항력 요건도 말소기준보다 앞섭니다. 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 169,846,346원, 실질취득은 211,143,346원입니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 183,583,333원보다 27,560,013원 높고, 최신 거래 178,000,000원보다 33,143,346원 높습니다. 추가 유찰이 이뤄져도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘기 때문에 총 부담은 약 210,000,000원대로 유지됩니다. 권리 위험이 가격 할인을 압도하는 대항력 인수형으로, 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 싸지만 실질취득은 최근 시세 이상이므로 가격 메리트가 없습니다.
