서울서부지방법원 2025타경743. 서울 은평구 응암동 ‘다베로’ 1층 102호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 해당 호실은 공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황은 주택구조로 주택 이용 중입니다. 현재 등기부상 근저당은 0건이고, 말소기준권리는 2024.04.16. 채권자 연일의 167,000,000원 가압류입니다. 이 가압류와 2025.04.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준권리보다 앞선 2021.03.02. 전입입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 연일이 102호 임차인으로 올라와 있고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 전입 순서만 보면 대항력 검토가 필요하지만, 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서 대항력 있음 또는 인수액 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경743 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 365-38 다베로 1층102호 · 도로명 서울특별시 은평구 응암로16길 7-18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설(사무소) · 현황 주택구조로 주택 이용 |
| 대상 면적 | 28.26㎡ |
| 소유자 | 김태균 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 35,390,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 연일 / 167,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.16. 갑구 4번 가압류 · 연일 · 167,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 단순, 임차인이 핵심
2018.12.05. 영동농업협동조합 명의 근저당권 3건은 2019.02.18. 모두 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.04.16. 연일의 가압류이며, 이후 2025.04.11. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 권리 자체보다 임차인의 선행 전입과 미상 보증금이 실질적인 권리분석 포인트입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 인수액도 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 연일 | 102호 | 2021.03.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인으로 기록된 인원은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 이 임차인 연일은 등기부의 가압류 채권자이자 강제경매 신청채권자와 동일한 이름입니다. 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다. 그렇다고 임차관계를 곧바로 배제할 수도 없습니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크지만 동일 면적 비교가 아니다
다베로(365-38)의 대상 면적은 28.26㎡입니다. 확인된 실거래 2건은 모두 43.98㎡로 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 2023.03. 3층 거래는 370,000,000원, 2024.07. 2층 거래는 410,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 43.98㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2023.03 | 43.98㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.98㎡ | 1건 | 410,000,000원 |
최근 12개월 평균은 410,000,000원, 최신 거래도 410,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 10.8%로 집계돼 있습니다. 현재 최저가는 이 최근 12개월 평균의 8.6% 수준으로 계산돼 있지만, 대상 면적 28.26㎡와 비교 거래 43.98㎡가 불일치합니다. 게다가 임차인 보증금이 미상이므로 이 8.6%만을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,037,020원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 연일 | 167,000,000원 | 34,352,980원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 연일 | 167,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 집행비용 1,037,020원과 가압류 배당 34,352,980원으로 매각대금 35,390,000원이 전부 소진됩니다. 배당 계산상 채권 미배당액은 299,647,020원, 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 임차인 보증금·확정일자·배당요구가 미상이므로 이 표의 매수인 인수 0원 계산만으로 실제 인수 위험이 없다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 35,390,000원 | 34,352,980원 | 299,647,020원 |
| 7회 유찰 시 | 28,312,000원 | 27,402,384원 | 306,597,616원 |
| 8회 유찰 시 | 22,649,600원 | 21,841,907원 | 312,158,093원 |
추가 유찰 시 최저가는 28,312,000원, 22,649,600원으로 낮아지지만, 배당 계산상 미배당액은 각각 306,597,616원, 312,158,093원으로 커집니다. 특히 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 더 낮아진다는 사실만으로 실질취득 부담이 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 은평구 응암동 ‘응암오거리’ 북동측 인근의 통칭 ‘다베로’ 제1층 제102호입니다. 주변은 다세대·단독주택 등이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철6호선 새절역이 소재하며, 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(사무소)이지만 현황은 주택구조로 주택 이용 중입니다. 공부와 현황이 다르므로 이 부분은 핵심 확인사항입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 1층 102호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 4필 일단의 부정형 토지로 다베로 1개동의 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 132.0㎡, 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 단지 규모. 다베로(365-38)는 14세대이며 준공일은 2018.11.07입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 연일의 보증금이 미상입니다. 이 금액이 확인되지 않으면 실질취득액 산정이 불가능합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않습니다.
- 채권자와 임차인 동일명 확인. 임차인 연일과 가압류·강제경매 신청채권자 연일의 관계를 원문 서류에서 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 공부상 근린생활시설(사무소), 현황 주택 이용입니다.
- 실거래 면적 불일치. 대상은 28.26㎡인데 확인 거래는 43.98㎡입니다. 370,000,000원·410,000,000원을 대상 호실의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 유찰 횟수. 현재 6회 유찰 상태이고 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.2회입니다. 낮은 최저가 자체를 권리 안전성이나 환금성의 근거로 삼지 않아야 합니다.
맺으며 — “35,390,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 사건은 표면만 보면 감정가 135,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 35,390,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 가격만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 임차인 연일의 전입일이 말소기준권리보다 빠르고, 가장 중요한 보증금이 미상이기 때문입니다. 보증금이 실제로 인수되는 구조라면 최저가가 더 내려가도 실질취득 부담이 함께 내려간다고 볼 수 없습니다.
여기에 공부상 사무소·현황 주택의 이용상태 차이, 대상 28.26㎡와 실거래 43.98㎡의 면적 불일치, 이미 6회에 이른 유찰까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가는 매우 낮지만, 실질취득액과 직접 비교 가능한 시세를 아직 확정할 수 없다”입니다. 입찰 판단의 선행조건은 연일의 임대차 실체와 보증금 확인입니다.
