서울서부지방법원 2025타경743. 서울 은평구 응암동 다베로 1층 102호입니다. 감정가는 135,000,000원이지만 7회 유찰을 거쳐 최저매각가가 28,312,000원까지 낮아졌습니다. 외형적인 가격 하락 폭이 매우 큰 사건입니다.
하지만 이 물건은 최저가보다 먼저 확인해야 할 부분이 있습니다. 바로 선순위 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 점유자 연일의 전입일은 2021.03.02로, 말소기준인 2024.04.16 가압류보다 앞섭니다. 임차보증금이 얼마인지, 유효한 대항력이 성립하는지, 매각대금에서 얼마를 배당받을 수 있는지에 따라 낙찰 후 실질 부담액이 크게 달라질 수 있습니다.
또한 해당 호실은 공부상 근린생활시설인 사무소이지만 실제로는 주택구조로 이용 중입니다. 주택 사용과 공부상 용도가 다른 만큼 점유관계뿐 아니라 용도 적법성도 함께 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경743 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 365-38 다베로 제1층 제102호 도로명주소: 서울특별시 은평구 응암로16길 7-18 |
| 물건종류 / 용도 | 사건 용도표기: 대지 · 등기: 집합건물 공부상 근린생활시설(사무소) / 현황 주택 이용 |
| 참고 전용면적 | 28.26㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 김태균 (2022.11.09 소유권이전등기 · 거래가액 167,000,000원) |
| 감정가 | 135,000,000원 |
| 최저매각가 | 28,312,000원 (7회 유찰 · 감정가의 20.97%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 연일 / 167,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.16 갑구 4번 가압류 · 연일 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입일
말소기준은 2024.04.16 연일의 가압류입니다. 이후 2025.04.11 진행된 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 영동농업협동조합 근저당권들은 2019.02.18 이미 등기상 말소됐으므로 현재 인수할 근저당권으로 계산하지 않습니다.
다만 등기권리의 소멸과 점유자의 대항력은 별개입니다. 연일의 전입일은 말소기준보다 앞서 있기 때문에, 유효한 임대차 및 대항요건이 확인되고 보증금이 전액 배당되지 않는다면 매수인에게 미배당 보증금이 승계될 수 있습니다.
② 점유자·임차관계 — 이 사건의 핵심 변수
| 점유자 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 연일 102호 |
2021.03.02 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·확인 필요 우선변제 미확정 미배당 보증금 승계 가능 |
실제 확인된 점유자 1명. 전입일은 말소기준 이전이지만 보증금·확정일자 및 주택임대차로서의 대항요건을 추가 확인해야 합니다.
특히 주의할 점은 실질취득금액입니다. 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 보증금이 해소되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 매수인의 보증금 인수액이 증가합니다. 이 경우 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
따라서 이 물건은 최저가 28,312,000원 자체를 정상적인 주택 매입가격과 직접 비교해서는 안 됩니다. 임대차의 유효성, 보증금과 배당 가능액이 확정된 뒤 실질취득금액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 낮은 최저가가 곧 가격 메리트는 아니다
다베로의 확인된 거래 사례는 아래와 같습니다. 다만 비교 거래의 전용면적은 43.98㎡인 반면, 대상 물건의 참고 전용면적은 28.26㎡입니다. 면적이 일치하지 않으므로 동일평형 시세로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 43.98㎡ | 2층 | 410,000,000원 |
| 2023.03 | 43.98㎡ | 3층 | 370,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 43.98㎡ | 2건 | 390,000,000원 |
확인된 거래 평균은 390,000,000원이고 가장 최근 거래는 2024.07의 410,000,000원입니다. 그러나 두 거래 모두 대상 물건보다 면적이 큰 다른 호실의 거래입니다. 더욱이 거래 시점도 현재 매각기일과 상당한 차이가 있어 현시점 시세를 직접 대변한다고 보기 어렵습니다.
과거 거래 간 가격 차이는 있지만 표본이 제한적이고 면적도 맞지 않으므로, 해당 수치만으로 대상 물건의 가격 상승 추세나 정상적인 환금가격을 판단할 수 없습니다. 실질취득금액이 미확정인 상황에서 최저가와 이 거래가격을 비교해 저평가 물건이라고 결론 내릴 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 909,616원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 연일 | 167,000,000원 | 27,402,384원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 연일 | 167,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 28,312,000원 기준 단순 추정입니다. 임차보증금, 확정일자 및 선순위 배당 여부가 확정되지 않았고 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 추정 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 감정가 20.97% |
28,312,000원 | 27,402,384원 | 306,597,616원 |
| 8회 유찰 시 감정가 16.78% |
22,649,600원 | 21,841,907원 | 312,158,093원 |
| 9회 유찰 시 감정가 13.42% |
18,119,680원 | 17,393,526원 | 316,606,474원 |
미배당 수치는 동일인 명의의 청구금액을 중복 합산한 단순 추정표 기준입니다. 실제 미변제채권액 및 임차보증금 승계액과 구분해야 합니다. 회차별 금액은 예상 시나리오이며 실제 매각조건을 확정하는 수치는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 응암동 응암오거리 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택과 단독주택 등이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 새절역 등이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다. 다베로는 근린생활시설과 도시형생활주택이 함께 있는 건물입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(사무소)이지만 현황은 주택입니다. 실제 사용과 공부상 용도의 불일치에 따른 적법성 확인이 필요합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지면적은 132.0㎡이고 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
- 환금성. 단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.1회입니다. 현재 확인된 거래는 대상 물건과 면적이 달라 직접적인 환금가격 비교에 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 확인. 연일의 전입일은 말소기준보다 빠릅니다. 실제 점유, 임대차계약 성립 여부, 보증금 지급 사실과 대항요건을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 조사. 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관련 자료를 통해 배당 및 인수 가능액을 확인해야 합니다.
- 동일인 권리관계. 점유자·가압류 채권자·경매 신청채권자 연일의 관계를 검토하고 동일 채권의 중복 청구 여부와 임대차의 진정성을 확인해야 합니다.
- 실질취득금액. 최저가뿐 아니라 미배당 보증금 승계액과 명도 관련 부담을 함께 산정해야 합니다. 선순위 인수형으로 확인된다면 실질취득금액을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 사무소를 주택으로 이용하는 상태가 적법한지, 건축물대장과 실제 매각 대상, 대지권 범위 및 용도 관련 사항을 대조해야 합니다.
- 시세 원본 재확인. 비교 거래는 대상 물건보다 면적이 큰 호실입니다. 같은 용도·유사 면적의 거래를 확보하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않아야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 보증금이 먼저다”
서울서부지방법원 2025타경743은 감정가 135,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 28,312,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 외형적인 할인율이 이 사건의 경제적 가치를 설명하지는 못합니다.
2021.03.02 전입한 연일은 말소기준보다 선순위에 있으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 같은 사람이 가압류 채권자이자 강제경매 신청채권자이므로 임대차관계 및 채권 발생 원인에 대한 검토도 필요합니다. 여기에 공부상 사무소와 현황 주택의 용도 차이까지 존재합니다.
시세 역시 확인된 거래가 대상 물건과 면적이 달라 단순 비교하기 어렵습니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 저렴한 물건이라고 평가하거나 인수액이 없다고 단정할 수 없습니다.
핵심은 유효한 임차보증금과 매수인 승계액을 먼저 확정하는 것입니다. 이 부분이 해소되지 않는 한 추가 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 실질취득금액이 그만큼 감소한다는 보장은 없습니다. 반복 유찰, 선순위 점유자, 불명확한 보증금, 용도 불일치와 비교 시세의 한계를 함께 고려해야 하는 사건입니다.
