서울서부지방법원 2025타경798. 은평구 구산동 ‘거성리젠시’ 5층 501호, 전용 43.74㎡ 다세대주택입니다. 감정가 299,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 239,200,000원입니다. 겉으로 보면 감정가의 80%라 싸 보이지만, 권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금입니다. 임차인 홍현정은 전입 2021.01.22, 확정일자 2020.12.11, 보증금 310,000,000원으로 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인됩니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 배당 가정에서는 매각대금 239,200,000원 중 집행비용 4,148,800원을 제외한 235,051,200원이 임차인에게 배당되고, 부족분 74,948,800원이 남습니다. 그래서 매수인의 총부담은 최저가 239,200,000원에 인수 74,948,800원을 더한 314,148,800원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수금이 늘어나는 구조라, 대항력 인수형에서는 “최저가가 낮다”는 말만으로는 투자 판단이 되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경798 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 350-3 거성리젠시 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.74㎡ · 다세대주택(방3, 욕실겸화장실2, 주방겸거실1, 발코니) |
| 소유자 | 김나경 (2021.01.26. 거래가 310,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 239,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍현정 / 310,178,900원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.03.15. 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 홍현정의 전입일은 2021.01.22이고 확정일자는 2020.12.11입니다. 즉 말소기준보다 앞서는 임차인입니다. 등기부상 주택임차권등기는 2024.12.30.로 말소기준 이후라 매각으로 소멸하더라도, 매각물건명세서에 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 사용관계 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍현정 | 주거 (임차권등기) · 전유부분 전부 | 310,000,000원 | 2021.01.22 / 2020.12.11 | 2024.12.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 홍현정 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금은 310,000,000원으로 보아야 하며, 별도의 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서 내용은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 데이터 기준 인수 위험은 그대로 남아 있습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
거성리젠시 전용 43.74㎡의 최근 실거래 표본은 2023.11. 6층 거래 1건, 거래금액 200,000,000원입니다. 최저가 239,200,000원만 놓고 보아도 실거래의 119.6%인데, 대항력 임차인의 미배당 인수금까지 더한 실질취득 314,148,800원으로 보면 실거래 대비 157.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 43.74㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
이 사건은 “감정가 299,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 239,200,000원”이라는 표면보다, “대항력 임차인 보증금 310,000,000원과 미배당 인수 74,948,800원”이 더 중요합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 낮아져도 인수금이 늘어 총부담은 보증금 수준에 묶입니다. 따라서 시세 비교는 최저가가 아니라 실질취득 314,148,800원으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,148,800원 |
| 1. 임차인 홍현정 보증금 (우선변제) | 310,000,000원 | 235,051,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 60,500,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 김동해 | 310,178,900원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 홍현정 | 310,178,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 310,000,000원 중 235,051,200원만 배당되고, 74,948,800원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산동마을공원 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 제6층 건물 내 제5층 제501호로, 전기설비·위생급배수설비·냉난방설비·승강기설비·화재탐지설비·주차설비가 구비되어 있으며 관리상태는 양호합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 제한사항이 확인됩니다.
- 환금성. 거성리젠시는 총 15세대, 사용승인 2018.07.06의 소규모 다세대입니다. 최근 실거래 표본은 1건으로, 환금성 판단에는 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 이 사건은 최저가 239,200,000원이 아니라 실질취득 314,148,800원으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차인 인수 확인. 홍현정의 보증금 310,000,000원, 전입 2021.01.22, 확정일자 2020.12.11, 배당요구 2024.12.30, 임차권등기 2024.12.30을 원본으로 대조해야 합니다.
- 미배당액 구조. 현재 회차 미배당 인수 74,948,800원, 2회 유찰 시 122,119,040원, 3회 유찰 시 159,855,232원으로 제시되어 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 있습니다.
- 관계인 가능성 주의. notes에 임차인 홍현정이 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 경고가 있으므로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 원본 서류와 법률 검토로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·배당요구 종기 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 1회”보다 “대항력 보증금”이 먼저다
이 물건은 유찰로 최저가가 낮아진 물건이 아니라, 대항력 있는 임차인 보증금이 가격판단을 지배하는 물건입니다. 최저가 239,200,000원만 보면 감정가 299,000,000원의 80%라 싸 보일 수 있습니다. 그러나 임차인 홍현정의 보증금 310,000,000원 중 현재 회차에서 74,948,800원이 미배당으로 남고, 이를 매수인이 인수하면 실질취득은 314,148,800원입니다. 최근 실거래 200,000,000원과 비교하면 실질취득은 157.1% 수준입니다. 권리 리스크는 크고, 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 이 사건은 최저가 경쟁이 아니라 임차보증금 인수 구조를 감당할 수 있는지부터 따져야 합니다.
