서울서부지방법원 2025타경897. 은평구 구산동 갈현현대아파트 101동 4층 409호입니다. 감정가는 415,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 332,000,000원입니다. 등기상 소유자는 김정수이며, 소유권이전 등기는 1998.12.31 접수됐습니다. 현재 경매는 주식회사 엑시트대부가 신청했고 청구액은 308,408,259원입니다.
핵심은 2008.05.27 설정된 국민은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 엑시트대부 근저당과 롯데카드·우리카드·케이비국민카드·신한카드의 가압류, 은평구 압류 및 이번 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기권리 자체만 놓고 보면 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경897 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 382 갈현현대아파트 101동 4층 409호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트벽식조 경사슬라브지붕 16층 아파트 내 4층 |
| 소유자 | 김정수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 332,000,000원 · 1회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엑시트대부 / 308,408,259원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.05 · 서울서부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 2008년 국민은행이 말소기준
말소기준권리는 2008.05.27 국민은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 109,200,000원이며 2024.04.24에는 채권최고액 27,800,000원으로 변경된 부기등기가 존재합니다. 다만 제공된 예상배당표는 국민은행에 109,200,000원을 배당하는 기준으로 작성돼 있으므로 실제 채권액과 배당액은 등기사항과 채권계산서를 반드시 대조해야 합니다.
그 뒤 2024.04.25 설정된 엑시트대부 근저당의 채권최고액은 370,500,000원이고, 2024.05.07 비씨카드에 근저당권부채권 질권이 설정됐습니다. 이후 카드사 가압류들과 2026.04.03 은평구 압류, 2025.05.20 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 71.1%
갈현현대 동일 평형 59.94㎡의 실거래는 최근에도 이어지고 있습니다. 전체 12건 평균은 459,708,333원이고, 가격 판단에 우선해야 할 최근 12개월 9건 평균은 467,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.08 481,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 6.8% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.94㎡ | 12 | 481,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 10 | 460,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 9 | 470,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 7 | 485,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 7 | 484,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 15 | 457,500,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 9 | 468,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 11 | 455,000,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 6 | 444,000,000원 |
| 2025.06 | 59.94㎡ | 14 | 447,000,000원 |
| 2025.05 | 59.94㎡ | 3 | 417,000,000원 |
| 2025.05 | 59.94㎡ | 13 | 448,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 9건 | 467,166,666원 |
현재 최저매각가 332,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.1%입니다. 감정가 415,000,000원 자체도 최근 실거래권보다 낮고, 한 차례 유찰을 거치면서 가격 격차가 더 커졌습니다. 더구나 최근 거래 추세가 +6.8%로 상승 방향이고 최신 거래가 481,000,000원이라는 점까지 감안하면, 제공된 실거래 기준으로는 현재 회차에 분명한 가격 차이가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,448,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 109,200,000원 | 109,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엑시트대부 | 370,500,000원 | 217,352,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 16,314,809원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 52,211,819원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,117,791원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 32,039,041원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 596,383,460원 가운데 예상배당은 326,552,000원, 미배당은 269,831,460원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 채권자 미배당만 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 332,000,000원 | 326,552,000원 | 269,831,460원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 265,600,000원 | 261,081,600원 | 335,301,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 212,480,000원 | 208,705,280원 | 387,678,180원 | 0원 |
가격이 더 내려가도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 대신 엑시트대부를 포함한 채권자 미배당이 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 308,408,259원에 대해 예상배당은 217,352,000원으로 전액 충족되지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 주거환경. 구산동 주민센터 북서측 인근으로 아파트단지와 빌라가 형성된 공동주택지대입니다. 구산초·은평중·구산중·은평고와 거북골근린공원이 인근에 있습니다.
- 생활편의. 서오릉로 주변에 음식점·카페·병원 등 생활편의시설이 위치합니다.
- 교통. 서오릉로·갈현로 변에 버스정류장이 있고 단지 내 도로는 서오릉로21길과 연계됩니다.
- 단지. 갈현현대는 366세대, 준공일 1998.11.28이며 동일 평형 59.94㎡ 실거래 표본이 확인됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사·사다리형에 가까운 아파트 부지이며 공시지가는 4,103,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대차관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서·전입세대 확인이 우선입니다.
- 국민은행 채권액 대조. 2008년 설정 당시 채권최고액 109,200,000원과 2024년 변경된 27,800,000원, 배당 시뮬레이션의 109,200,000원 사이를 원본 등기와 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 엑시트대부 근저당 370,500,000원과 카드사 가압류들은 말소기준 이후이므로 매각소멸 여부를 최종 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 467,166,666원과 최신 거래 481,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 최근 평균의 71.1%입니다.
- 관리·점유 비용. 배당 시뮬레이션의 인수 0원과 별도로 체납관리비·점유이전·인도 비용은 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리보다 점유 확인, 가격은 이미 할인 구간”
이 물건은 2008.05.27 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후 등기권리가 정리되고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 1회 유찰된 332,000,000원으로 최근 12개월 동일 평형 평균 467,166,666원의 71.1%. 최신 실거래가 481,000,000원이고 최근 거래 추세도 +6.8%이므로 가격 측면에서는 의미 있는 할인 구간입니다.
다만 권리가 단순하다고 곧바로 점유까지 단순하다고 볼 수는 없습니다. 감정평가에 임대차관계가 미상으로 남아 있고, 국민은행 근저당의 변경 채권최고액과 배당 시뮬레이션 기준액 사이에도 확인 포인트가 있습니다. 결론은 가격은 매력적이고 등기권리상 인수는 0원, 최종 승부처는 임대차·점유와 실제 배당기초의 원본 대조입니다.
