서울서부지방법원 2025타경2121. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 11층 1104호입니다. 현재 소유자는 이경희이고, 2017.11.14 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 450,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2024.06.10 설정된 안강농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 540,000,000원입니다. 이후 2025.10.24 안강농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 가격의 절대 수준보다 가격을 비교할 기준이 충분한가입니다. 현재 최저매각가는 412,672,000원으로 감정가 806,000,000원의 51.2%까지 내려왔지만, 동일 용도의 최근 실거래 평균·최신거래·가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경2121 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 11층 1104호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인 복지시설) · 침실·거실·욕실·주방 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상12층 · 11층 1104호 · 사용승인일 2006.01.20 |
| 소유자 | 이경희 · 2017.11.14 소유권이전 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 806,000,000원 / 412,672,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안강농업협동조합 / 457,586,550원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다. 등기부상 현재 기준이 되는 권리는 2024.06.10 안강농업협동조합의 근저당권이고, 그 이후의 2025.10.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전에 존재하던 신탁·가등기·압류·회천농업협동조합 근저당권 등은 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 51.2%지만 시세 판정은 보류
현재 최저가는 412,672,000원으로 감정가 806,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰이라는 사실만 보면 가격이 크게 낮아진 것은 맞습니다. 하지만 공부상 용도는 일반 아파트가 아니라 교육연구 및 복지시설(노인 복지시설)이고, 최근 12개월 평균·최신 거래·추세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 412,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,526,720원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 안강농업협동조합 | 540,000,000원 | 406,145,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 540,000,000원 중 406,145,280원이 배당되고 133,854,720원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 412,672,000원 | 406,145,280원 | 133,854,720원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 330,137,600원 | 324,715,674원 | 215,284,326원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 264,110,080원 | 259,612,539원 | 280,387,461원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설·공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 지하철 3호선 녹번역과 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 공부상 교육연구 및 복지시설(노인 복지시설)이며 침실·거실·욕실·주방 등이 설치돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상12층 건물의 11층 1104호이며 사용승인일은 2006.01.20입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,080,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 일반 아파트로 가정하지 말고 교육연구 및 복지시설(노인 복지시설)의 사용·처분 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 동일 용도 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.06.10 안강농업협동조합 근저당권이 말소기준권리인지 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 토지이용규제. 제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역 등 이용제한이 실제 취득·이용 목적에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 현재 말소기준은 2024.06.10 안강농업협동조합 근저당권이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 현재 최저가는 감정가 806,000,000원에서 3회 유찰돼 412,672,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없고 공부상 용도도 일반 아파트가 아닌 교육연구 및 복지시설(노인 복지시설)입니다. 따라서 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증이 이 물건의 결론입니다.
