서울서부지방법원 2025타경2121. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 제11층 제1104호입니다. 등기상 현재 소유자는 이경희이고, 2024.06.10 설정된 안강농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 540,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.10.24 안강농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 배당 시나리오에서는 매수인이 떠안는 금액이 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 물건의 법적·실제 이용 형태입니다. 감정평가상 공부상 용도는 교육연구 및 복지시설(노인 복지시설)이고 내부는 침실·거실·욕실·주방 등으로 이용되는 형태입니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계와 실제 사용 상태를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경2121 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 11층1104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 교육연구 및 복지시설(노인 복지시설) · 침실·거실·욕실·주방 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층/지상12층 · 제11층 제1104호 · 사용승인일 2006.01.20 |
| 소유자 | 이경희 |
| 감정가 / 최저가 | 806,000,000원 / 330,138,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안강농업협동조합 / 457,586,550원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 안강농협 근저당
현재 등기에서 핵심은 2024.06.10 안강농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이고 채무자는 이경희입니다. 그보다 앞선 회천농업협동조합 근저당권은 2024.06.10 해지로 말소됐고, 과거 신탁·가등기·압류 등도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 2025.10.24 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 806,000,000원, 현재 최저매각가는 330,138,000원으로 4회 유찰·감정가 41% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 264,110,400원, 6회 유찰 시 211,288,320원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 41% | 330,138,000원 | 215,283,932원 |
| 5회 유찰 시 | 33% | 264,110,400원 | 280,387,146원 |
| 6회 유찰 시 | 26% | 211,288,320원 | 332,469,716원 |
유찰이 반복될수록 매각가는 내려가지만 그만큼 안강농업협동조합 근저당권의 미배당액은 커집니다. 다만 이 미배당액은 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액으로 전환되지 않으며, 각 회차 모두 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,138,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,421,932원 |
| 2. 근저당 · 안강농업협동조합 | 540,000,000원 | 324,716,068원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 근저당권 채권최고액 540,000,000원 중 324,716,068원이 배당되고 215,283,932원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 신청채권자의 청구액 457,586,550원도 이 배당액만으로는 전액 충족되지 않습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·이용 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 은평구청 북동측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설·공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 녹번역 및 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 교육연구 및 복지시설(노인 복지시설)이며 침실·거실·욕실·주방 등으로 구성된 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상12층 건물의 제11층 제1104호이며 사용승인일은 2006.01.20입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역에 속하며 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,080,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. ‘기타’ 물건이며 공부상 교육연구 및 복지시설(노인 복지시설)입니다. 일반 아파트를 전제로 판단하지 말고 실제 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2024.06.10 안강농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 41%라는 수치만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 동일·유사 용도의 실제 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 내용을 입찰 전에 원문 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 용도와 점유 확인이 먼저”
이 사건은 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 330,138,000원, 감정가의 41%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 안강농업협동조합 근저당권이고 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 공부상 용도가 교육연구 및 복지시설(노인 복지시설)이고 임대관계가 미상이라는 점은 가격 할인과 별개로 확인해야 할 핵심입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔다는 이유만으로 시세 메리트를 단정하기보다, 실제 점유·용도·거래가격을 확인한 뒤 현재 최저가 330,138,000원의 적정성을 판단하는 사건입니다.
