실질취득 65,296,000원은 제시된 김영훈 보증금 전액 인수 가정을 적용한 조건부 계산입니다. 다른 임차인의 인수액, 세금 및 명도비용은 포함하지 않았으며, 실제 매각 대상과 김영훈의 임차 부분이 일치하는지도 확정되지 않았습니다.

서울서부지방법원 2025타경2220. 은평구 응암동 697-1 소재 건물의 김연기 공유지분을 대상으로 진행되는 임의경매입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물이고, 경매 대상 지분은 현황상 지층에 대응합니다. 감정 당시 지층은 가방 등을 취급하는 작업장으로 이용 중이었습니다. 신청채권자 최범기는 2018년 김연기 지분에 채권최고액 190,000,000원의 근저당권을 설정했고, 해당 근저당이 말소기준권리입니다.

표면적으로 가장 눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 135,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 55,296,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 물건은 공동소유 구조에 더해 선순위 전입자, 보증금 미상 점유자, 공유자 우선매수권이 얽혀 있습니다. 일반적인 근린시설이나 독립 구분등기된 호실을 낙찰받는 경우와는 권리·환금성 구조가 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 인수 위험은 남는다

말소기준권리는 2018.03.30. 최범기 근저당권(을구 16번, 채권최고액 190,000,000원)입니다. 이후 김연기 지분에 설정된 박형석·강영구 근저당권과 국세·지방세 압류, 본건 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다.

다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 것은 별개입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유·임차 관련자가 존재하고, 다수의 보증금과 확정일자, 실제 점유관계가 확정되지 않았습니다. 또한 경매 대상이 김연기 지분이라는 점에서 다른 공유자의 소유지분까지 함께 소멸하거나 이전되는 것으로 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 확인된 금액만으로 인수액을 확정할 수 없다

조사된 임차·점유 관련자는 9명(법인 포함)입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없으며, 전입 선후관계와 실제 점유 여부를 구분해 판단해야 합니다. 전입일이 선행하더라도 보증금이나 임대차 성립 여부가 미확인인 경우에는 최종적인 대항력과 인수액을 별도로 확인해야 합니다.

현재 배당 가정을 그대로 적용하면 최저가 55,296,000원에 김영훈 보증금 10,000,000원을 더한 65,296,000원이 조건부 실질취득액입니다. 그러나 보증금 미상 선순위 관련자와 강영자의 인수 여부가 확정되지 않았으므로 이를 최종 취득원가 또는 확정적인 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 55,296,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 추정배당이며, 집행비용을 제외한 매각대금은 최범기 근저당에 배당됩니다. 김영훈 보증금은 매각대금에서 지급되는 배당액이 아니라 매수인 인수 가정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 다른 임차인의 미확정 권리는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험은 별개

제시된 회차별 배당 시뮬레이션을 비교하면 다음과 같습니다. 매수인 인수 가정액은 각 회차에서 동일하게 10,000,000원으로 반영돼 있습니다. 그러나 선순위 임차인의 다른 미확정 보증금은 계산되지 않았으므로 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

⑤ 공유지분·우선매수권 — 일반적인 단독소유 건물과 다르다

등기상 소유자는 김연기, 김정태, 오득현, 조중만, 주식회사정애니이며, 각자의 지분이 구분돼 있습니다. 경매의 직접적인 대상은 그중 김연기 지분 382.92분의 92.28입니다.

또한 구분소유적 공유관계는 등기부에 독립된 호실로 표시되는 일반적인 구분소유권과 다릅니다. 김연기 지분이 지층을 소유하는 것으로 조사됐더라도, 그 사실만으로 다른 공유자와의 이용관계, 처분 범위 및 점유 문제가 모두 해결됐다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 은평구 응암동 충암중학교 서측 인근. 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 6호선 증산역과 새절역이 직선거리 약 750m 지점에 소재합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 지층으로, 외벽은 치장타일붙임 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등입니다.
• 현황 이용. 건축물대장에는 지하실로 기재돼 있으나, 현황은 가방 등을 취급하는 작업장으로 이용 중입니다. 해당 지층의 이용 가능 범위와 적법성을 확인해야 합니다.
• 토지·접도. 토지면적 160.0㎡, 지목 대, 사다리형 주상용 건부지입니다. 북측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 공시지가. 3,792,000원/㎡.
• 토지이용 규제. 정비·도시재생 관련 구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 토지거래허가 관련 사항의 확인이 필요합니다. 토지 관련 공부에는 제3종일반주거지역, 감정요항표에는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 표시돼 있어 관할 기관을 통한 대조가 필요합니다.
• 환금성. 지층 작업장이라는 이용상 제약에 더해 구분소유적 공유지분매각 구조와 선순위 점유관계가 얽혀 있습니다. 일반적인 독립 상가나 주거용 건물보다 매수자 범위가 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위. 김연기 지분 92.28/382.92와 이에 대응하는 지층 및 토지지분을 매각물건명세서·현황도·등기부로 대조하세요.
• 선순위 임차. 권은비·오희영·김영훈·최용범·박영보의 실제 임대차 성립, 점유 및 보증금 잔액을 확인하세요.
• 강영자 보증금. 37,000,000원의 전입일·확정일자·배당순위·미배당 인수 여부를 확인하세요.
• 김영훈 임차 부분. 1층 우측호 임대차가 지층 공유지분 낙찰자에게 승계되는지 반드시 대조하세요.
• 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고 여부와 행사 가능 상태를 확인하세요.
• 국세·지방세. 김연기 지분에 설정된 압류와 당해세 등 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
• 이용·점유 관계. 지층 작업장의 점유자, 임대차계약, 출입구 및 다른 층과의 분리 상태를 확인하세요.
• 공유관계. 다른 공유자의 사용·수익관계와 민간임대주택등기의 대상 지분 및 영향을 확인하세요.
• 관리비·명도. 체납 관리비, 공과금, 시설물 소유관계와 인도 절차에 필요한 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 접수문건을 확인하세요.

맺으며 — “4회 유찰보다 중요한 것은 무엇을 인수하느냐”

이 물건의 최저가는 55,296,000원으로 감정가의 40.96%까지 하락했습니다. 그러나 매각 대상은 일반적인 독립 근린시설이 아니라 지층에 대응하는 구분소유적 공유지분입니다. 공유자의 우선매수권이 있고, 선순위 전입자와 보증금 미상 점유자가 다수 존재합니다.

현재 배당 가정에서 김영훈 보증금 10,000,000원을 인수하면 조건부 취득액은 65,296,000원이지만, 실제 임차 부분과 경매 대상의 일치 여부부터 확인해야 합니다. 강영자 보증금 37,000,000원과 다른 선순위 임차인의 인수 가능성도 별도로 남아 있습니다.

결론은 가격 할인보다 매각 범위·선순위 임차·공유자 우선매수권 확인이 우선이라는 것입니다. 4회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 실제 취득원가와 권리관계가 확정되기 전에는 낮은 최저가를 안전마진으로 평가하기 어렵습니다.