서울서부지방법원 2025타경2220. 등기상 공유지분 형태의 건물과 토지가 일괄 매각되는 사건입니다. 매각 대상 김연기 지분은 382.92분의 92.28이고, 현황조사상 공유자들이 전체 건물을 구분해 사용하는 구분소유적 공유물건으로 조사됐습니다. 본건 김연기 지분에 대응하는 현황은 지층이며, 일반건축물대장에는 “지하실”, 실제 이용은 작업장(가방 등)입니다. 따라서 일반적인 단독 건물 전체를 69,120,000원에 취득하는 구조로 보면 안 됩니다.

등기 권리의 기준점은 2018.03.30 최범기 근저당권 190,000,000원입니다. 이후의 박형석·강영구 근저당과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 후순위보다 말소기준보다 앞선 전입자입니다. 특히 김영훈 보증금 10,000,000원은 배당추정에서 매수인 인수로 반영돼 있으며, 다른 선순위 전입자들의 보증금은 확인되지 않아 총 인수액을 10,000,000원으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심

2018.03.30 최범기 근저당권이 말소기준입니다. 2023.12.12 설정된 박형석 50,000,000원, 강영구 50,000,000원 근저당과 2024년 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준 이전에 전입한 권은비, 오희영, 김영훈, 최용범, 박영보가 존재합니다. 김영훈을 제외한 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

② 임차·점유 현황 — 확인 인수 1,000만원, 나머지는 미상

실제 임차·점유 신고는 9명이고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 김영훈은 보증금 10,000,000원이 확인돼 현재 배당추정에서 전액 매수인 인수로 잡혔습니다. 반면 권은비·오희영·최용범·박영보는 말소기준 이전 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 최종 인수액을 확정해서는 안 됩니다. 강영자는 보증금 37,000,000원과 배당요구는 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 역시 대항력 여부가 미상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 69,120,000원 가정)

채권총액 290,000,000원 중 예상 배당은 67,475,840원이고 미배당은 222,524,160원입니다. 김영훈 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 확인될 경우 선순위 차감이 생길 수 있으며, 임차인 최우선변제도 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.

④ 공유지분·점유 구조 — 일반 근린시설 경매와 다르다

매각물건명세서상 일괄매각 지분매각이고, 등기상 공유지분이지만 실제로는 공유자가 각 부분을 구분해 사용하는 형태로 조사됐습니다. 본건 김연기 지분은 지층을 소유하는 것으로 조사됐습니다. 일반건축물대장에는 지하실로 기재돼 있고 현황은 작업장으로 이용 중입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 일반건축물대장상 지하실이며 현황은 작업장(가방 등)으로 이용 중입니다.
• 주변환경. 충암중학교 서측 인근이며 근린생활시설·다세대·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 직선거리 약 750m 지점에 지하철 6호선 증산역·새절역이 있습니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 사다리형 토지로 주상용 건부지이며 토지면적은 160.0㎡, 공시지가는 3,792,000원/㎡입니다.
• 규제. 감정요항상 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비예정구역, 도시재생 활성화 지역, 과밀억제권역 및 토지거래허가구역 등이 확인됩니다.
• 환금성. 지층 작업장이라는 현황과 지분매각 구조, 공유자 우선매수권이 겹쳐 일반적인 독립 근린시설보다 매수층이 제한될 가능성을 염두에 둬야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차 보증금 확인. 권은비·오희영·최용범·박영보의 실제 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유부분과 현재 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 강영자 37,000,000원. 배당요구는 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 전입세대·사업자등록·임대차 원인을 대조해야 합니다.
• 김영훈 10,000,000원 인수. 배당추정상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 반영돼 있으므로 입찰가와 별도로 취득원가에 넣어야 합니다.
• 지분과 지층 범위 확인. 등기상 지분과 현황상 지층 사용범위가 어떻게 대응하는지, 토지 지분과 출입·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 공유자 우선매수. 공유자의 1회 우선매수신고 가능성을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 교부청구와 법정기일을 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 실제 인수액과 지분·지층 환금성 확인 후 취득원가를 다시 계산해야 합니다.

맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 볼 것이 많다

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 135,000,000원에서 3회 유찰된 최저가 69,120,000원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 숫자와 반대 방향입니다. 김영훈 보증금 10,000,000원은 이미 인수로 반영돼 있고, 말소기준 이전 전입자 중 다수의 보증금은 확인되지 않았습니다. 강영자 보증금 37,000,000원도 전입일 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 여기에 지분매각, 현황 지층 작업장, 공유자 우선매수까지 겹칩니다.

최저가가 낮다는 사실과 최종 취득원가가 낮다는 사실은 다릅니다. 현재 확인 가능한 실질취득 하한만 79,120,000원이고, 미상 선순위 임차보증금이 확인되면 더 올라갑니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼 이 물건은 가격할인보다 선순위 임대차의 실체·인수액·지분 사용관계를 먼저 해소해야 합니다. 현 상태에서는 권리·점유·환금성 불확실성이 모두 큰 고위험형으로 보는 것이 적절합니다.