부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경2565 · 서울서부지방법원 · 다세대
벽돌조 39.72㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

277,210,000원 2억 7,721만 감정가 308,000,000원

감정가의 90% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 246,400,000원 최저가 대비 +12%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

서울서부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,464만원

최저가의 10% · 24,640,000원

감정가 대비

▼ 10.0% 싸게 매수

감정가 3.08억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차보증금 2.31억 인수 구조로 실질취득이 시세를 크게 웃돌아 가격 메리트가 없습니다.

가격 최저가 246,400,000원에 임차보증금 인수 231,000,000원이 더해져 실질취득 약 477,400,000원
권리 임차권등기 임차인 임혜성의 대항력으로 매수인 인수 가능성 존재
리스크 최근 거래 218,000,000원 대비 실질취득이 현저히 높음

한 줄 평 권리관계의 핵심은 임차인입니다. 임혜성의 임차권등기가 말소기준권리보다 앞서 대항력 있는 임차보증금 231,000,000원 인수 위험이 있습니다. 최저가만 보면 2.46억이지만 매수인이 부담할 실질취득은 약 4.77억으로 봐야 합니다.

감정가 / 최저가

308,000,000원

1회 유찰 후 80%

실질취득

477,400,000원

낙찰가+인수보증금

인수 위험

231,000,000원

대항력 임차보증금

핵심지표

시세 대비 초과

최근 거래 218,000,000원

서울서부지방법원 2025타경2565. 마포구 망원동 소재 다세대주택으로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 이나래이며, 현재 경매의 가장 중요한 쟁점은 임차권등기입니다. 임혜성은 임차보증금 231,000,000원으로 전입과 점유 시점이 경매개시보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경2565
소재지	서울특별시 마포구 망원동 57-403 2층1호
물건종류	다세대주택 · 방2 · 욕실겸화장실1
소유자	이나래
감정가 / 최저가	308,000,000원 / 246,400,000원
신청채권자 / 청구	임혜성 / 231,000,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

임차권등기 권리는 말소기준권리보다 앞선 권리로 매수인에게 인수될 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가가 내려가도 인수 부담이 증가하여 총 실질취득액은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
임혜성	231,000,000원	有	無	인수 가능

⚠️ 임차보증금 인수현재 회차 낙찰가 246,400,000원 기준 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는 구조가 아니라도, 매수인은 대항력 임차권 문제를 반드시 확인해야 합니다. 임차권등기상 보증금 231,000,000원이 핵심 부담입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준

최근 거래	2024.11 · 218,000,000원
최근 12개월 평균	218,000,000원
최저가 대비	246,400,000원 (최근 거래의 113%)
실질취득 대비	477,400,000원 (최근 거래 대비 약 219%)

최근 거래와 비교할 때 최저가 자체도 낮다고 보기 어렵고, 대항력 임차보증금 인수를 반영한 실질취득은 최근 거래 수준을 크게 초과합니다. 따라서 가격 메리트 판단은 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 해야 합니다.

배당 분배

가격 비교

실질취득이 최근 거래보다 크게 높습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 망원역 서측 인근 주택 및 상가혼용지대입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장과 지하철역 접근성이 있습니다.
물건상태. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와 물적 동일성이 인정됩니다.
환금성. 소규모 집합건물로 개별 매수층 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득 계산. 최저가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다. 임차보증금 인수를 포함해야 합니다.
임차인 확인. 임차권등기와 대항력 관계를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
가장임차인 여부. 임차인이 등기상 채권자와 동일 인물로 표시된 부분은 별도 확인 필요합니다.
현황 확인. 출입문 표기가 공부상 호수와 다르므로 현장 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 인수 포함 금액을 보라”

이 사건의 핵심은 권리의 깨끗함이 아니라 임차보증금 인수 가능성입니다. 246,400,000원의 최저가만 보면 접근하기 쉽지만, 대항력 임차보증금 231,000,000원을 고려한 실질취득은 약 477,400,000원입니다. 최근 거래 218,000,000원과 비교하면 가격 경쟁력이 부족한 구조입니다.

부동산강제경매

대항력 임차보증금 2.31억 인수 — 마포 망원동 다세대

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가가 아니라 인수 포함 금액을 보라”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-26	유찰	3억 800만원
2	2026-06-30	대기	2억 4,640만원