청주지방법원 2025타경51631. 진천군 덕산읍 신척리 829, 신척산단1로 59에 있는 공장 건물과 공장용지입니다. 토지면적은 12,499.3㎡이며 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역에 포함됩니다. 지목과 이용상황은 각각 공장용지·공업용이고, 평지의 세로장방형 토지가 폭 20m~25m의 중로에 접합니다.
소유자는 주식회사평안매직입니다. 현재 말소기준권리는 2024년 10월 17일 설정된 푸른새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 6,840,000,000원입니다. 이후 설정된 중소벤처기업진흥공단, 안광석, 임춘수, 주식회사대영산업의 근저당권과 다수 가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그보다 앞선 신한은행 및 중소벤처기업진흥공단 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51631 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 덕산읍 신척리 829 · 충청북도 진천군 덕산읍 신척산단1로 59 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 건물 및 공장용지 |
| 토지 | 12,499.3㎡ · 공장용지 · 공업용 · 일반공업지역 · 일반산업단지 · 산업시설구역 |
| 소유자 | 주식회사평안매직 |
| 감정가 / 최저가 | 10,454,834,960원 / 5,122,869,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 푸른새마을금고 / 5,778,314,240원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.17. 을구 8번 푸른새마을금고 근저당권 · 채권최고액 6,840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 인수는 0원
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 제공된 배당모형상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 2024년 10월 17일 푸른새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 근저당권·가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%라도 ‘저렴’ 확정은 금지
현재 최저매각가는 5,122,869,000원으로 감정가 10,454,834,960원의 49%입니다. 다만 동일 권역·동일 용도의 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 토지와 건물만 보는 일반 부동산이 아닙니다. 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계·기구가 일괄매각 대상에 포함되고, 공장 자체가 운휴 중이어서 기계의 정상 가동 여부도 확인할 수 없습니다. 낙찰가 판단은 감정가 할인율보다 설비의 실제 가치·재가동 가능성·철거 또는 교체 범위를 확인한 뒤 이루어져야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 신청채권 충족 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 5,122,869,000원 | 6,098,300,781원 | 미충족 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 3,586,008,300원 | 7,619,792,874원 | 미충족 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 2,510,205,810원 | 8,684,837,339원 | 미충족 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 5,122,869,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 53,628,690원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 푸른새마을금고 | 6,840,000,000원 | 5,069,240,310원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 350,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 엠피코 | 127,483,295원 | 0원 |
| 5. 을구 12번 근저당권 · 안광석 | 434,710,000원 | 0원 |
| 6. 을구 13번 근저당권 · 임춘수 | 476,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 씨아이씨코리아 | 814,087,495원 | 0원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 케이티지 | 17,214,639원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 이피아이 주식회사 | 13,242,240원 | 0원 |
| 10. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 1,355,188,675원 | 0원 |
| 11. 갑구 8번 가압류 · 한일프라콘주식회사 | 145,403,337원 | 0원 |
| 12. 갑구 11번 가압류 · 한국전력공사 | 303,605,690원 | 0원 |
| 13. 갑구 12번 가압류 · 한국수자원공사 | 11,276,090원 | 0원 |
| 14. 갑구 13번 가압류 · 주식회사오주포장 | 40,324,130원 | 0원 |
| 15. 을구 14번 근저당권 · 주식회사대영산업 | 100,000,000원 | 0원 |
| 16. 갑구 14번 가압류 · 경기신용보증재단 | 119,000,000원 | 0원 |
| 17. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 부영기업 | 20,005,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 푸른새마을금고 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 11,167,541,091원 중 예상배당액은 5,069,240,310원이며, 총 미배당액은 6,098,300,781원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 매각범위·기계설비 — 현장에서 반드시 맞춰볼 항목
- 일괄매각. 토지와 건물뿐 아니라 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계·기구가 포함됩니다.
- 중복 목록. 제2024-169호 기호(5)와 제2024-170호 기호(1)의 기계·기구인 파렛타이져는 동일한 것으로 확인됐습니다.
- 가동상태. 공장이 운휴 중이어서 기계·기구의 정상 가동 여부를 확인할 수 없습니다.
- 포함 건물. 목록 1 지상의 제시외 건물 중 감정평가서상 ㉠~㉤은 매각에 포함됩니다.
- 제외 물건. 감정평가서상 제시외 컨테이너 ㉥~㉨과 제시외 사일로 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모
- 토지. 공장용지 12,499.3㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 도로. 폭 20m~25m의 중로1류에 한 면이 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 일반산업단지와 산업시설구역에 포함됩니다.
- 제한구역. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 128,400원입니다.
- 가격판단. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만 존재하므로, 토지·건물·기계의 개별 가치와 일괄매각 시너지를 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 대조. 토지·건물·기계·기구 및 제시외 건물 ㉠~㉤이 실제 현장과 일치하는지 확인하세요.
- 제외 물건 식별. 컨테이너 ㉥~㉨과 사일로 1동의 위치·점유·철거 책임을 구분하세요.
- 기계 정상 가동. 운휴 기간, 전력 연결 상태, 시운전 가능 여부와 수리·교체 비용을 확인하세요.
- 파렛타이져 중복. 제2024-169호 기호(5)와 제2024-170호 기호(1)가 동일 설비라는 점을 반영해 중복 평가 여부를 점검하세요.
- 권리 원본 확인. 말소기준권리와 후순위 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요.
- 조세채권 확인. 진천군과 국의 압류가 존재하므로 실제 배당 순서와 체납세액을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가의 49%라는 할인율이 아니라 정상 가동 가능한 설비 가치와 토지·건물의 실현 가능 가격을 기준으로 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 실사 전까지 미완성”
등기상 결론은 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 2024년 10월 17일 푸른새마을금고 근저당 이후의 근저당·가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 공장이 운휴 중이라 기계 정상 가동 여부를 알 수 없고, 기계 목록에는 동일 설비가 중복 기재돼 있으며, 현장 제시외 물건 중 일부는 포함되고 일부는 제외됩니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 설비는 보류. 낙찰 여부는 현장 실사 결과가 결정해야 합니다.
