서울서부지방법원 2025타경50274. 은평구 응암동 에스엠벨리체 에이동 3층 304호로, 공부상 오피스텔이고 감정평가상 현황은 주거겸용으로 이용되는 것으로 탐문됐습니다. 현재 최저매각가는 213,600,000원으로 감정가 267,000,000원의 80%이며, 유찰횟수는 8회입니다. 표면 가격만 보면 실거래 평균 275,000,000원의 77.7%지만, 이 사건은 단순한 ‘저가 낙찰’ 구조로 읽으면 안 됩니다.

핵심은 임차권과 별도 점유자입니다. 김성일은 2022.04.01 전입·점유, 2022.03.11 확정일자를 갖고 275,000,000원의 주택임차권을 2024.04.08 등기했습니다. 현재 회차 배당 계산상 209,809,600원을 받고 65,190,400원이 남지만, 신청채권자가 그 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김성일 관련 인수는 실질 0원*으로 보아야 합니다.

반면 지미혜는 304호에 2024.10.21 전입한 것으로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입시점은 말소기준 2025.01.09보다 앞서지만, 이 자료만으로는 보증금관계와 우선변제관계를 확정할 수 없어 ‘대항력 가능·미상’으로 남겨야 합니다. 김성일에 대한 확약이 이 별도 임차인에게까지 확대되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 대상과 확약 밖 리스크를 분리해야 한다

말소기준은 2025.01.09 강제경매개시결정입니다. 김성일의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.04.08 등기이며, 임차보증금은 275,000,000원입니다. 일반 계산만 놓고 보면 현재 최저가에서 배당 후 부족분 65,190,400원이 매수인 인수로 연결되는 구조지만, 이 사건은 신청채권자의 포기·말소 동의 확약이 있어 김성일 관련 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2건

* 김성일의 65,190,400원은 현재 매각가 기준 배당 계산상 부족분입니다. 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 따라 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 확약은 지미혜의 미상 임차관계에는 적용되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 77.7%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다

SM벨리체 실거래 표본은 11건이며, 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래가격은 모두 275,000,000원입니다. 최저매각가 213,600,000원은 이 기준의 77.7%입니다. 다만 최신 실거래가 2022.09이고, 현재 매각기일은 2026.10.13이라 거래 시점의 간격이 큽니다. 또한 지미혜의 보증금이 미상인 만큼 213,600,000원만으로 실질취득가가 확정되는 구조가 아닙니다.

거래가격은 표본 11건 모두 275,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세 차이는 0.0%입니다. 숫자상 최저가와의 차이는 61,400,000원이지만, 이 차액을 곧바로 안전마진으로 보면 안 됩니다. 지미혜 보증금이 얼마인지에 따라 총취득비용이 증가할 수 있고, 최신 거래 자체가 2022.09인 점도 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 213,600,000원 가정)

김성일 보증금은 65,190,400원이 미배당되는 계산이나, 확약에 따라 그 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사의 청구액 284,294,792원은 이 가정에서 배당 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 김성일 부족분은 늘지만 확약상 실질 인수는 0원*

통상 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득가가 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건의 김성일 보증금도 계산 구조만 보면 그렇게 움직여 8회차 65,190,400원, 9회차 107,312,320원, 10회차 141,009,856원으로 증가합니다. 그러나 확약이 존재하므로 김성일 부분은 각 회차 모두 실질 0원*으로 처리합니다. 다만 지미혜의 미상 보증금은 별개입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 실거래 자료 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거겸용으로 이용하는 것으로 탐문됐습니다. 2021.04.05 사용승인 건물입니다.
• 입지. 응암1동주민센터 북서측 인근으로, 유사 공동주택·단독주택·다가구주택이 혼재한 기존 주택지대입니다. 학교·근린생활시설·공공시설 접근성을 포함한 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 3층 304호이며 승강기, 도시가스보일러 개별난방, 주차장시설 등을 갖췄습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 4,303,000원/㎡입니다.
• 규모·환금성. SM벨리체는 20세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 7.8회·낙찰률 0.0%입니다. 실거래 표본은 존재하지만 최신 거래는 2022.09입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김성일 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상·조건을 원문에서 최종 확인해야 합니다.
• 지미혜 보증금 확인. 2024.10.21 전입한 지미혜의 보증금과 임대차계약, 확정일자, 점유상태가 실질취득가를 좌우합니다.
• 확약 범위 혼동 금지. 김성일 관련 확약은 김성일 임차권에 대한 것입니다. 지미혜의 권리까지 자동으로 해소된다고 볼 수 없습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.04.14 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 절차를 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
• 가격 비교의 시차. 실거래 평균 275,000,000원은 표본상 일관되지만 최신 거래가 2022.09입니다. 2026.10.13 매각가격 판단에 그대로 대입하기보다 거래 시차를 고려해야 합니다.
• 8회 유찰 원인 점검. 현재 물건 8회 유찰, 단지 경매 평균 7.8회라는 숫자는 가격 외의 권리·수요·환금성 변수도 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
• 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 큰 위험 하나는 꺼졌지만, 총취득가는 아직 미완성”

이 사건의 첫인상은 275,000,000원짜리 선순위 임차권 때문에 낙찰자가 거액을 떠안을 것처럼 보입니다. 실제 현재 회차 배당 계산도 65,190,400원의 부족분을 만들어냅니다. 그러나 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 김성일 관련 인수는 실질 0원*입니다.

문제는 그 다음입니다. 별도로 전입한 지미혜의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 그 전입은 말소기준일보다 앞섭니다. 따라서 현재 최저가 213,600,000원이 실거래 평균 275,000,000원의 77.7%라고 해서 곧바로 ‘실질취득가 2.136억’ 또는 ‘시세보다 확실히 저렴하다’고 결론 내릴 수 없습니다. 김성일 확약은 확인된 호재, 지미혜 보증금은 확인되지 않은 핵심 변수입니다. 8회 유찰이라는 숫자까지 고려하면, 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저 확약 밖 임차관계를 얼마까지 확정할 수 있느냐에 있습니다.