서울서부지방법원 2025타경50274. 은평구 응암동 에스엠벨리체 에이동 3층 304호로, 공부상 오피스텔이고 감정평가상 현황 주거겸용으로 이용되는 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 선순위 임차권 자체보다 확약의 효력 범위입니다. 김성일은 2022.04.01 전입·점유, 2022.03.11 확정일자를 갖춘 보증금 275,000,000원의 임차권자이고, 2024.04.08 임차권등기까지 마쳤습니다. 데이터상 말소기준은 2025.01.09 강제경매개시결정이어서 김성일 임차권은 그보다 앞섭니다.

현재 매각가 267,000,000원을 가정하면 집행비용 4,538,000원을 뺀 262,462,000원이 김성일 보증금에 배당되고, 룰상 12,538,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출 사실이 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 김성일 관련 인수는 실질 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 김성일은 확약, 지미혜는 미상

등기부에는 2021.04.16 신탁 관련 등기가 이어진 뒤 2022.04.01 김주원 앞으로 소유권이 이전됐고, 2022.04.14 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 임차권자 김성일은 2022.03.11 계약·확정일자, 2022.04.01 전입·점유를 갖추고 2024.04.08 보증금 275,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 이후 2025.01.09 주택도시보증공사에 의한 강제경매개시결정이 들어왔습니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 분리해서 봐야 한다

③ 시세 비교 — 97.1%는 강한 할인으로 보기 어렵다

SM벨리체의 확인된 실거래는 11건이고, 거래금액은 모두 275,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.09 275,000,000원이며, 최근12개월 평균도 275,000,000원입니다. 현재 최저가 267,000,000원은 최근12개월 평균의 97.1%입니다.

전체 평균·최근12개월 평균·최신 거래가 모두 275,000,000원이고 가격 추세는 0.0%입니다. 따라서 현재 최저가 267,000,000원이 거래수준 아래인 것은 맞지만, 비율은 97.1%로 차이가 작습니다. 더구나 이 물건은 7회 유찰 상태이고 SM벨리체 경매물건의 평균 유찰 횟수도 6.9회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 매력을 높게 평가하기보다는 환금성과 미상 임차인 리스크를 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)

배당 계산상 김성일 보증금 부족분은 12,538,000원으로 매수인 인수액에 잡히지만, 매각물건명세서 비고의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 김성일 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 지미혜의 미상 보증금 위험에는 적용되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 김성일 룰상 미배당은 커져도 확약은 유지

통상 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 크면 매각가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 됩니다. 이 사건에서도 계산표만 보면 그 방향으로 움직입니다. 그러나 김성일에 대해서는 확약서가 있어 그 잔존 인수가 실질 0원입니다. 따라서 김성일만 놓고 보면 유찰 후 매각가 하락이 실제 취득원가 하락으로 연결됩니다. 단, 지미혜의 보증금·대항력 관계가 확인되지 않은 상태이므로 전체 실질취득원가를 매각가 하나로 확정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거겸용으로 이용되는 것으로 탐문됐습니다. 2021.04.05 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물 내 에이동 3층 304호입니다.
• 입지. 응암1동주민센터 북서측 인근으로, 유사 공동주택·단독주택·다가구주택이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 학교·근린생활시설·공공시설 접근성에 따른 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 설비. 상하수도·위생설비·승강기·도시가스보일러 개별난방·주차장시설을 갖췄습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지 공시지가는 4,303,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. SM벨리체는 20세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수 6.9회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 물건 역시 7회 유찰 상태여서 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김성일 확약 원문 대조. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는 범위를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 지미혜 보증금 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 임대차계약과 점유관계를 확인하지 않으면 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 실거래 시점 확인. 확인된 최신 거래는 2022.09, 275,000,000원입니다. 현재 최저가 267,000,000원은 최근12개월 평균의 97.1% 수준으로 가격 차이가 크지 않습니다.
• 7회 유찰의 의미. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 6.9회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 낮은 응찰 수요와 환금성 위험을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.04.14 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 처리와 현황을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 주거겸용 상태 확인. 공부상 오피스텔이지만 현황 주거겸용으로 탐문됐으므로 실제 내부 이용상태를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 체납 관리비를 포함한 별도 비용도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 큰 위험은 줄었지만, 가격과 미상 임차인이 남는다”

이 사건은 처음 보면 보증금 275,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가보다 보증금이 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 현재 배당계산에서도 실제로 12,538,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했기 때문에 김성일 관련 실질 인수는 0원입니다.

문제는 그 다음입니다. 지미혜는 2024.10.21 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남고, 김성일 확약은 이 임차인에게 적용되지 않습니다. 가격도 현재 최저가 267,000,000원이 최근12개월 평균·최신 거래 275,000,000원의 97.1% 수준이라 확실한 가격 우위가 크지 않습니다. 여기에 현재 7회 유찰, 단지 경매 평균 6.9회 유찰, 낙찰률 0.0%가 겹칩니다.

주된 선순위 임차권 위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 임차인·다회유찰·낮은 환금성이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 싸다고 판단할 사건이 아니라, 지미혜의 권리관계를 먼저 확정한 뒤 267,000,000원이 실제 취득원가로 끝나는지 확인하는 것이 핵심입니다.