서울서부지방법원 2025타경50380. 응암동 유니캐슬4차 6층 601호, 전용 32.12㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·거실겸 주방·욕실 등으로 이용 중이며, 사용승인일은 2010.05.10입니다. 현재 소유자는 박지호로 2021.10.22 매매, 2021.10.25 소유권이전 당시 거래가액은 223,000,000원입니다.
권리관계의 핵심은 김진형의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.08.30, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.10.08, 임차보증금은 223,000,000원입니다. 2023.10.26 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 했습니다. 2025.01.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
통상이라면 낙찰가가 보증금보다 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 하지만 이 사건은 신청채권자가 배당금으로 보증금 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인과 관련한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50380 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암로29길 15-6, 6층601호 (응암동,유니캐슬4차) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 32.12㎡ · 방2·거실겸 주방·욕실 · 6층 중 6층 |
| 소유자 | 박지호 · 2021.10.22 매매 · 거래가액 223,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (7회 유찰, 현재 회차 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 제시외물건 | 베란다, 샤시 및 판넬조 사이딩마감 약 5.1㎡ · 본건에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
임차인 현황
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진형 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 223,000,000원 | 2021.10.08 / 2021.10.08 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
등기부상 과거 권리 중 신길신용협동조합 근저당 117,000,000원, 김명수 근저당 27,500,000원, 국민은행 근저당 109,200,000원과 과거 가압류·임의경매개시결정은 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 기준 권리는 2025.01.13 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며, 이 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 232,000,000원이 시세의 104.0%
유니캐슬4차는 총 8세대, 사용승인일 2010.05.10입니다. 전용 32.12㎡ 거래 표본은 1건이며, 최신 거래는 2021.10 223,000,000원입니다. 시세 데이터상 최근12개월 평균도 223,000,000원으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 32.12㎡ | 6 | 223,000,000원 |
| 평균 | 32.12㎡ | 1건 | 223,000,000원 |
현재 최저매각가 232,000,000원에 확약 적용 후 실질 인수액 0원을 더하면 매수인의 실질취득액은 그대로 232,000,000원입니다. 이는 최근12개월 평균 및 최신 거래 223,000,000원의 104.0%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 김진형 보증금 | 223,000,000원 | 223,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 223,000,000원 | 4,952,000원 |
| 신청채권 미배당 | - | 218,048,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정상 임차인 보증금 223,000,000원이 우선 배당되고 주택도시보증공사에 4,952,000원이 배당됩니다. 신청채권 미배당액은 218,048,000원입니다. 다만 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 확약 때문에 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 산식상 인수와 확약 적용을 구분
| 회차 | 매각가 | 산식상 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 100% | 232,000,000원 | 0원 | 0원 | 232,000,000원 |
| 8회 유찰 시 · 80% | 185,600,000원 | 40,798,400원 | 0원 | 185,600,000원 |
| 9회 유찰 시 · 64% | 148,480,000원 | 77,398,720원 | 0원 | 148,480,000원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 확약이 적용되는 임차인이므로 위 산식상 인수액 40,798,400원·77,398,720원은 실제 매수인 부담으로 보지 않고 실질 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울은평초등학교 남서측 인근, 다세대주택 등으로 형성된 정비된 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 유니캐슬4차까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 응암역(지하철6호선)이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방2, 거실겸 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4~5미터, 남측 및 서측으로 폭 약 3미터 내외의 도로가 소재합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 공시지가 4,258,000원/㎡이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 601호이며 승강기, 도시가스 난방, 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 제시외물건. 베란다, 샤시 및 판넬조 사이딩마감 약 5.1㎡는 거래관행 및 경제적 가치를 고려해 본건에 포함하여 평가되었습니다.
- 환금성. 총 8세대이고 확인된 거래 표본은 1건이며, 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수는 7.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위가 현재 매각에도 그대로 유효한지 원문을 대조하세요.
- 현재 가격 검증. 232,000,000원은 시세 기준 223,000,000원의 104.0%이므로 현재 회차를 저가매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 거래 표본 한계. 확인된 거래가 1건뿐이므로 해당 호수의 내부상태·층·제시외물건 등을 포함해 별도 가격 확인이 필요합니다.
- 제시외물건. 약 5.1㎡ 베란다·샤시·판넬조 사이딩마감이 본건에 포함 평가된 점을 현장에서 확인하세요.
- 임차권 말소. 확약에 따라 임차권등기 말소에 동의하는 구조이므로 낙찰 후 말소 절차와 필요서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 223,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 하지만 신청채권자의 잔존 보증금 청구 포기와 임차권등기 말소 동의 확약 때문에 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리의 핵심 위험은 상당 부분 해소된 셈입니다.
반면 가격은 다릅니다. 현재 최저가 232,000,000원은 최근12개월 평균 및 최신 거래 223,000,000원의 104.0%입니다. 여기에 7회 유찰, 총 8세대, 확인된 거래 1건이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 현재 회차 기준으로는 권리는 확약으로 관리 가능하지만 가격 메리트는 부족합니다.