서울서부지방법원 2025타경50380. 서울 은평구 응암동 유니캐슬4차 6층 601호 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·거실겸 주방·욕실 등으로 이용 중이며, 사용승인일은 2010.05.10입니다. 등기상 현재 소유자는 박지호이고 2021.10.22 매매를 원인으로 거래가액 223,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차권과 그에 대한 확약입니다. 김진형은 2021.10.08 주민등록·점유개시·확정일자를 갖췄고, 보증금은 223,000,000원입니다. 현재 강제경매개시결정은 2025.01.13이므로 임차인의 대항요건이 그보다 앞섭니다. 배당표만 보면 현재 최저가 185,600,000원에서 집행비용을 뺀 뒤 보증금 중 182,201,600원이 배당되고, 40,798,400원이 미배당으로 남습니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 배당금으로 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다고 적혀 있습니다. 따라서 이 사건에서는 룰상 인수 계산액과 별개로 실질 인수액을 0원으로 반영하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50380 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암로29길 15-6, 6층601호 (응암동,유니캐슬4차) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 32.12㎡ · 방2·거실겸 주방·욕실 등 · 6층 601호 |
| 소유자 | 박지호 · 2021.10.22 매매 · 거래가액 223,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 185,600,000원 · 8회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 제시외물건 | 베란다·샤시 및 판넬조 사이딩마감 약 5.1㎡ · 평가에 포함 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
말소기준으로 선언된 권리는 2025.01.13 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 김진형은 2021.10.08 주민등록·점유개시·확정일자를 갖췄고, 2023.10.26에는 보증금 223,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 원칙적으로는 매각대금으로 전액 배당되지 않는 보증금 잔액이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진형 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.08 | 2021.10.08 | 223,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
② 시세 비교 — 83.2%지만 표본은 1건
유니캐슬4차의 동일 면적 기준 거래 자료는 1건입니다. 대상 면적은 32.12㎡이고, 확인되는 거래는 2021.10 6층 223,000,000원입니다. 데이터상 최근 12개월 평균과 전체 평균, 최신 거래 금액도 모두 223,000,000원으로 잡혀 있으며 현재 최저매각가 185,600,000원은 그 83.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 32.12㎡ | 6 | 223,000,000원 |
| 평균 | 32.12㎡ | 1건 | 223,000,000원 |
수치만 보면 최저가가 223,000,000원보다 낮지만, 거래 표본 자체가 1건이고 최신 거래월도 2021.10입니다. 따라서 83.2%라는 비율만으로 현재 가격이 충분히 싸다고 단정하기는 어렵습니다. 특히 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 8.0회이고 낙찰률은 0.0%로 나타나, 가격보다 먼저 환금성과 실제 매수수요를 점검할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,398,400원 |
| 1. 임차인 김진형 보증금 | 223,000,000원 | 182,201,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 223,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 부족분은 40,798,400원입니다. 다만 신청채권자의 확약으로 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어 이 사건의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울은평초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 응암역(지하철6호선)이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2010.05.10입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 평지·정방형 토지이며 공시지가는 4,258,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 4~5미터, 남측 및 서측 약 3미터 내외 도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 제시외물건. 베란다·샤시 및 판넬조 사이딩마감 약 5.1㎡는 거래관행과 경제적 가치를 고려해 평가에 포함됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 범위가 실제 매수인에게 그대로 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 룰상 인수액 구분. 현재 배당표상 미배당 보증금은 40,798,400원이지만, 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다.
- 거래 표본 확인. 시세 기준값은 223,000,000원이지만 거래 표본은 1건이고 거래월은 2021.10입니다.
- 환금성 확인. 유니캐슬4차는 총 8세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 8.0회입니다.
- 제시외물건 확인. 약 5.1㎡의 베란다·샤시 및 판넬조 사이딩마감이 평가에 포함됐으므로 현황과 권원 관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 223,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 현재 회차에서 40,798,400원을 인수해야 하는 물건입니다. 하지만 신청채권자가 미배당 보증금에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에 실질 인수액은 0원으로 달라집니다.
가격은 별개의 문제입니다. 최저가 185,600,000원은 데이터상 시세 기준값 223,000,000원의 83.2%이지만, 거래 표본은 1건이고 그 거래월은 2021.10입니다. 더구나 현재 8회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 8.0회입니다. 따라서 이 물건은 확약으로 권리 위험은 크게 줄었지만, 실제 환금성과 현재 시세 검증이 반드시 필요한 다세대 물건으로 보는 것이 핵심입니다.