서울서부지방법원 2025타경50397. 은평구 신사동 명진하이빌 3층 301호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 등기 흐름의 핵심은 일반 근저당이 아니라 장인자 임차권입니다. 임대차계약은 2021.02.27, 확정일자는 2021.03.02, 전입·점유개시는 2021.04.05이고 임차보증금은 355,000,000원입니다. 이후 2023.05.18 임차권등기가 설정됐고, 2024.03.28 주택도시보증공사의 20,000,000원 가압류, 2025.01.13 강제경매개시결정으로 이어졌습니다.
장인자 임차권은 말소기준인 2024.03.28 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 임차권입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자가 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50397 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로 25-3, 3층301호 (신사동,명진하이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 · 방3·거실 겸 주방·화장실·다용도실 |
| 소유자 | 박민재 (2021.04.05 매매 · 거래가액 355,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 365,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 7회 |
| 청구금액 | 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약이 핵심
과거 관악신용협동조합 근저당권은 2020.11.12 설정됐지만 2021.04.05 일부포기로 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단의 기준이 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2024.03.28 주택도시보증공사 가압류이고, 그보다 앞선 장인자 임차권은 원칙적으로 선순위입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장인자 | 355,000,000원 | 2021.04.05 | 2021.03.02 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 장인자 1명입니다. 전유부분 전부를 주거용으로 사용했고, 임대차계약일 2021.02.27, 확정일자 2021.03.02, 전입·점유개시 2021.04.05, 보증금 355,000,000원입니다. 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 가격 비교 — 91.7% 숫자만 보고 싸다고 하면 안 된다
제공된 명진하이빌 실거래는 2021.08 한 건으로, 전용 42.43㎡·8층 398,000,000원입니다. 현재 대상 면적은 57.31㎡이고 면적 일치 여부도 불일치입니다. 데이터상 최저가 365,000,000원은 이 거래가의 91.7%지만, 표본이 1건뿐이고 시점도 2021.08이라 직접적인 현재 시세 비교 근거로 쓰기에는 약합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 42.43㎡ | 8 | 398,000,000원 |
특히 이 물건은 이미 7회 유찰됐는데도 현재 회차 최저가가 감정가의 100%인 365,000,000원으로 제시돼 있습니다. 제공된 회차 정보 그대로 보면 ‘유찰 횟수가 많으니 지금 가격이 많이 내려왔다’는 해석도 할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 365,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,910,000원 |
| 1. 임차인 장인자 보증금 | 355,000,000원 | 355,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 4,090,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 365,000,000원 가정에서는 임차보증금 355,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류 채권에는 4,090,000원이 배당되어 15,910,000원의 미배당이 발생합니다. 장인자 임차권은 현재 회차에서는 보증금 전액 배당으로 잔존액이 없고, 이후 저가 회차의 미배당분도 확약에 따라 매수인 실질 인수 0원*으로 봅니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 낙찰가 하락만큼 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 365,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 292,000,000원 | 67,888,000원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 | 233,600,000원 | 125,470,400원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 잔존 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로, 장인자 임차권에 한해서는 그 인수 구조가 실질적으로 제거됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동, 응암역(6호선) 서측 인근. 아파트단지·오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근에 노선버스정류장과 응암역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 오피스텔 주거용으로 이용 중이며 방3, 거실 겸 주방, 화장실, 다용도실 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상11층 건물의 3층 301호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화, 화재탐지, 기계식주차, 난방, 도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 4미터, 서측 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(신사생활권)이며 과밀억제권역 등 지정이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 명진하이빌은 11세대이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.2회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리 판단의 핵심은 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의입니다. 입찰 전 해당 확약서의 제출 주체·범위·효력을 원문으로 대조해야 합니다.
- 시세 재확인. 398,000,000원 거래는 2021.08 한 건이고 면적도 대상 57.31㎡와 일치하지 않습니다. 현재 호가·최근 동일 또는 유사 면적 거래 확인이 필요합니다.
- 7회 유찰 해석 주의. 현재 최저가가 감정가와 같은 365,000,000원이므로 단순히 ‘7회 유찰했으니 많이 할인됐다’고 판단하면 안 됩니다.
- 오피스텔 환금성. 11세대 소규모 오피스텔이고 경매 평균 유찰 6.2회·낙찰률 0.0% 데이터가 있어 매도 출구를 보수적으로 검토해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인하고, 말소 및 인도 절차를 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 검증이 덜 됐다
이 사건의 첫인상은 선순위 355,000,000원 임차권 때문에 위험해 보이지만, 실제 핵심은 확약서입니다. 신청채권자가 배당 부족분에 대한 매수인 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 장인자 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 권리 측면의 가장 큰 위험은 해소된 셈입니다.
그렇다고 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 현재 최저가는 365,000,000원, 비교 실거래는 398,000,000원이지만 그 거래는 2021.08 한 건이고 면적도 다릅니다. 여기에 이미 7회 유찰, 명진하이빌 경매 평균 유찰 6.2회, 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 해소, 가격 메리트는 보류”입니다. 현재 365,000,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지는 최신 동일·유사 면적 거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
