서울서부지방법원 2025타경50397. 은평구 신사동 명진하이빌 3층 301호, 감정평가상 방 3개와 거실 겸 주방, 화장실, 다용도실을 갖춘 주거용 오피스텔입니다. 감정가 365,000,000원에서 최저매각가가 292,000,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 유찰된 저가 오피스텔로 보면 안 됩니다. 소유자 박민재의 등기 이후 설정된 임차권과 주택도시보증공사의 가압류, 그리고 매각물건명세서에 기재된 확약서가 낙찰자의 실제 부담을 결정하는 핵심입니다.
등기상 기존 관악신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 2023년 등기된 장인자의 임차권과 그보다 뒤인 2024년 주택도시보증공사 가압류입니다. 장인자는 가압류보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인이며, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 원칙적인 계산으로는 보증금을 전액 배당받지 못하는 구조지만, 신청채권자의 확약이 해당 잔존채권의 인수 문제를 해소하는 것으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50397 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로 25-3, 3층301호 (신사동, 명진하이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 · 방3·거실 겸 주방·화장실·다용도실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상11층 중 3층 301호 |
| 비교 대상 면적 | 57.31㎡ · 실거래 면적 일치 여부 확인 필요 |
| 소유자 | 박민재 (2021.04.05. 매매 · 등기 거래가액 355,000,000원) |
| 감정가 | 365,000,000원 |
| 최저매각가 | 292,000,000원 (감정가 80% · 8회 유찰 표시) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.28. 주택도시보증공사 가압류 |
| 실제 임차인 | 장인자 · 보증금 355,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (해당 임차권에 관한 확약 적용) |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
가장 먼저 구분할 것은 등기상 이미 말소된 근저당권과 이번 경매에서 소멸하는 가압류입니다. 관악신용협동조합의 공동담보 근저당권은 2021.04.05. 일부포기를 원인으로 해당 호실의 설정등기가 말소됐으므로 현재 매수인 인수채무로 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 2024.03.28. 가압류는 말소기준권리로, 이후의 강제경매개시결정도 매각에 따른 말소 대상입니다.
② 임차인 분석 — 보증금보다 중요한 확약 문구
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 장인자 전유부분 전부 |
2021.04.05. 2021.03.02. |
355,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 선순위 임차권 확약 적용 |
실제 임차인은 장인자 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매 신청채권자로 표시되므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 보증금 355,000,000원 역시 중복 합산하지 않습니다.
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형 경매였다면 낙찰가를 낮추더라도 그만큼 인수할 보증금이 증가해 총취득 부담은 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 물건은 확약으로 그 구조가 해소되는 점이 핵심입니다. 다만 확약은 그 대상인 임차권에 한정되므로, 확약 밖의 별도 임차인이 확인되는 경우 그 인수 위험까지 함께 소멸한다고 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 3.98억 거래를 현재 시세로 볼 수 있을까?
명진하이빌의 확인된 실거래는 2021.08. 거래된 전용 42.43㎡, 8층, 398,000,000원입니다. 반면 비교 대상 면적은 57.31㎡로 서로 다릅니다. 거래 시점도 오래됐으므로 해당 가격을 현재 동일 면적의 실거래 시세로 적용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.08. | 42.43㎡ | 8층 | 398,000,000원 |
| 확인 거래 | 42.43㎡ | 1건 | 398,000,000원 |
최저매각가 292,000,000원은 위 과거 거래금액의 73.4%입니다. 하지만 면적이 일치하지 않고 거래 시점도 2021년이므로 이 비율은 단순 참고치일 뿐입니다. 현재 실질취득액 292,000,000원이 최신 동일 면적 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,888,000원 |
| 1. 임차인 장인자 · 우선변제 | 355,000,000원 | 287,112,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 가압류 본압류 이행 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행으로 별도 임차보증금이나 독립된 채권액을 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당액은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오 — 확약 적용 여부가 관건
| 회차 | 매각가 가정 | 통상 계산상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 292,000,000원 | 67,888,000원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 233,600,000원 | 125,470,400원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 186,880,000원 | 171,536,320원 | 0원 |
통상 계산상 인수액은 각 회차의 예상 배당 부족분입니다. 확약이 적용되지 않는 경우 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득 부담은 보증금 355,000,000원 수준에서 크게 줄어들지 않습니다. 확약 적용 시에는 해당 임차권의 인수액이 0원이므로 낙찰가를 기준으로 취득 부담을 판단합니다. 회차별 집행비용 추정 차이에 따라 단순 합산액에는 차이가 발생할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동 응암역(6호선) 서측 인근. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 응암역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2020.10.28. 준공된 11세대 규모 명진하이빌. 철근콘크리트구조로 승강기, 기계식주차, 난방, 도시가스 및 소화설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 4m, 서측 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·신사생활권 지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 적용됩니다. 공시지가는 4,139,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 11세대 소규모 건물이며 확인된 실거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 7.1회라는 점에서 매도 시 소요기간과 가격 형성의 불확실성을 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 범위가 본건 전체 보증금에 적용되는지 확인하세요.
- 선순위 임차권. 장인자의 전입일·확정일자·임차권등기·배당요구를 원본 서류와 대조하고, 확약 외 별도 인수 대상 점유자가 존재하는지 확인하세요.
- 명도. 금전적 인수 위험이 해소되더라도 실제 점유 상태와 퇴거·인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 소유권이전 당시 기재된 민간임대주택 등록 사항 및 임대의무 관련 행정상 상태를 입찰 전 확인하세요.
- 최신 시세. 2021년 다른 면적 거래 398,000,000원을 현재 동일 면적의 시세로 사용하지 마세요. 실제 비교 가능한 최근 거래와 주변 매도 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수·매각조건. 8회 유찰 표시와 현재 최저가 80%의 관계, 다음 회차 가격 및 매각기일을 법원 매각공고 원본으로 재확인하세요.
- 관리비·주차. 공용부분 관리비 체납, 기계식주차 이용조건 및 시설 유지 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 배당관계 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”
명진하이빌 301호의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 보증금 355,000,000원의 선순위 임차권을 어떻게 처리하느냐입니다. 통상적인 배당 계산상 현재 회차의 미배당 보증금은 67,888,000원이지만, 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출해 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 분석됩니다.
다만 권리상 금전 부담이 해소된다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 현재 물건은 8회 유찰 상태이며, 확인된 실거래는 면적이 다른 2021년 거래 1건입니다. 따라서 권리 측면에서는 확약서 원본 확인이 우선이고, 가격 측면에서는 현재의 비교 가능한 실거래 확보가 우선입니다. 확약서의 적용 범위, 현재 점유 상태, 실제 매각조건을 확인한 후 취득가격과 환금성을 함께 검토하는 것이 적절합니다.
