244,000,000원
서울서부지방법원 2025타경50403. 은평구 신사동 ‘에스엠벨리체’ 6층 601호 오피스텔입니다. 감정가가 305,000,000원인 데 비해 현재 최저매각가는 244,000,000원까지 내려와 있습니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 확인해야 할 핵심은 정경운의 선순위 주택임차권입니다. 전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2021.06.28이고, 임차보증금은 278,000,000원입니다.
말소기준은 2025.01.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 잡혀 있어, 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있습니다. 실제 예상배당에서도 정경운에게 239,784,000원이 배당되고 38,216,000원이 부족한 것으로 계산돼 있습니다. 이 숫자만 보면 단순한 ‘대항력 인수형’입니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정경운 관련 부족분은 룰상 38,216,000원, 실질 인수 0원으로 구분해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50403 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로 12-1, 6층601호 (신사동,에스엠벨리체) |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 비교 대상 면적 42.8㎡ · 13층 건물 내 6층 601호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 박민재 · 2021.06.10 매매 · 거래가액 278,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 244,000,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 ‘확약’이 핵심
현재 확인되는 실제 임차인은 정경운 1명입니다. 임대차계약일은 2021.06.18, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.06.28, 임차권등기 접수일은 2023.07.28입니다. 전입이 말소기준권리인 2025.01.13 강제경매개시결정보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 정경운 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 278,000,000원 | 2021.06.28 / 2021.06.28 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최근 거래는 268,000,000원
가격 판단에서는 전체 12건 평균 262,916,666원보다 최근 시세를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 최신 거래는 2026.09 · 268,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 268,000,000원이고, 최근 대비 과거 추세는 2.1%입니다. 현재 최저가 244,000,000원은 최근 시세의 91.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 40.43㎡ | 9 | 268,000,000원 |
| 2021.11 | 40.43㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 40.43㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 40.43㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 40.43㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 40.43㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 42.8㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2021.06 | 42.8㎡ | 6 | 278,000,000원 |
| 2021.06 | 42.8㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 268,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 1. 임차인 정경운 보증금 | 278,000,000원 | 239,784,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 38,216,000원입니다. 이는 일반 규칙상 매수인 인수액이지만, 이 사건은 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 정경운 관련 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 80% | 244,000,000원 | 38,216,000원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 64% | 195,200,000원 | 86,332,800원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 51% | 156,160,000원 | 124,826,240원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신사1동주민센터 남서측 인근으로 단독·다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 새절역·응암역이 근거리에 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물이며 사용승인일은 2020.10.20입니다. 위생·급배수·소화·도시가스·승강기·기계식주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,708,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. SM벨리체는 총 12세대이며 최근 12개월 거래는 1건, 최신 거래가는 268,000,000원입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 배당 계산상 부족분은 38,216,000원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 선순위 임차권 확인. 정경운은 전입·점유개시·확정일자가 모두 2021.06.28이고 임차권등기는 2023.07.28입니다. 말소기준 2025.01.13보다 선순위라는 사실 자체는 변하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.28 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 표본 수 확인. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 268,000,000원이지만 최근 12개월 표본은 1건입니다.
- 유찰 이력. 현재 8회 유찰, 단지 경매 평균 8.6회라는 점을 가격 결정과 환금성 판단에 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 확약으로 해소, 남는 쟁점은 가격과 환금성”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 278,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 있는 인수형 물건입니다. 현재 매각가 가정에서는 실제로 38,216,000원이 미배당되는 계산도 나옵니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있어, 정경운 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
확약을 반영한 실질취득은 현재 최저가와 같은 244,000,000원입니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 268,000,000원으로, 현재 가격은 최근 시세의 91.0%입니다. 다만 최근 12개월 실거래가 1건뿐이고, 이미 8회 유찰, 단지 경매 평균 8.6회 유찰, 매각률 0.0%라는 기록은 별도의 경고 신호입니다. 따라서 이 물건은 권리상 핵심 위험은 확약으로 크게 줄었지만, 거래 빈도와 환금성을 함께 확인해야 하는 오피스텔로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
