서울서부지방법원 2025타경50403. 은평구 신사동 에스엠벨리체 6층 601호, 전용 42.8㎡ 오피스텔입니다. 소유자 박민재는 2021년 6월 10일 매매를 원인으로 거래가액 278,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 담보권이 아니라 임차권입니다. 정경운은 2021년 6월 28일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 278,000,000원입니다. 2023년 7월 28일에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
등기상 말소기준은 2025년 1월 13일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 정경운의 전입·확정일자와 임차권은 그보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약은 해당 임차보증금에만 적용되며, 본 건에는 별도로 확인되는 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50403 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로 12-1, 6층601호 (신사동, 에스엠벨리체) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 42.8㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박민재 (2021.06.10 매매 · 거래가액 278,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2020.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
말소기준보다 앞선 임차인이므로 확약이 없다면 정경운의 미배당 보증금은 매수인 승계 위험이 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차인에 관한 인수액은 실질 0원으로 평가합니다. 단, 이 효과는 정경운의 해당 보증금에 한정됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정경운 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.28 | 2021.06.28 | 278,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 실거래보다 높다
SM벨리체의 실거래 표본은 총 11건입니다. 대상 전용면적은 42.8㎡이며, 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 262,454,545원, 최신 거래는 2021년 11월 255,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 305,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 40.43㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 40.43㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 40.43㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 40.43㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 40.43㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 42.8㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2021.06 | 42.8㎡ | 6 | 278,000,000원 |
| 2021.06 | 42.8㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 262,454,545원 |
표본 최저는 255,000,000원, 최고는 278,000,000원입니다. 대상과 같은 42.8㎡ 거래도 278,000,000원이 확인됩니다. 그런데 현재 실질취득액은 305,000,000원으로 표본 최고가보다도 높습니다. 따라서 전체 평균보다 어떤 비율로 낮아 보이는지가 아니라, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 현재 회차는 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 1. 임차인 정경운 보증금 | 278,000,000원 | 278,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 21,930,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 정경운의 보증금 278,000,000원이 전액 배당되어 임차보증금 미배당 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구금액 중 21,930,000원이 배당되고 256,070,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 인수액이 실질 0원으로 고정된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 305,000,000원 | 0원 | 0원 | 305,000,000원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 80% | 244,000,000원 | 38,216,000원 | 0원 | 244,000,000원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 64% | 195,200,000원 | 86,332,800원 | 0원 | 195,200,000원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 정경운의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조가 될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 해당 보증금반환청구권 포기 확약이 제출되어 있으므로 룰상 계산되는 인수액과 실제 분석상 인수액을 구분해야 합니다. 확약 반영 후에는 8회 유찰 시 실질취득액이 244,000,000원, 9회 유찰 시 195,200,000원으로 매각가와 동일하게 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔이며, 2020.10.20 사용승인된 13층 건물 내 6층 601호입니다.
- 입지. 신사1동주민센터 남서측 인근으로 단독·다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 새절역·응암역이 근거리에 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화, 도시가스, 승강기, 기계식주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,708,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 건물 규모. SM벨리체는 12세대이며 실거래 표본 11건이 확인됩니다. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 7.8회, 낙찰률 0.0%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
- 등기 표시. 2021.06.28 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등기상 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 표시되어 있으므로 입찰 전 원문을 재확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 주체·대상·효력을 매각물건명세서 원문과 제출 확약서로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 정경운의 주택임차권등기는 2023.07.28 접수됐습니다. 확약 내용에 따라 매각 후 말소가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 현재 가격 경계. 실질취득 305,000,000원은 최근 12개월 평균 262,454,545원보다 높고 최신 거래 255,000,000원보다도 높습니다.
- 유찰 시 가격선. 데이터상 8회 유찰 시 244,000,000원, 9회 유찰 시 195,200,000원입니다. 확약을 반영하면 이 금액이 각각 실질취득액이 됩니다.
- 민간임대주택등기. 등기상 민간임대주택 표시가 존재하므로 매각 후 처리와 관련된 원본 서류를 직접 확인하세요.
- 관리비·점유 현황. 실제 점유 상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 리스크는 확약이 낮추지만, 현재 가격은 높다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 278,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 하지만 신청채권자가 미배당 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로, 정경운에 대한 인수 위험은 실질 0원으로 평가됩니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액 305,000,000원은 최근 12개월 평균 262,454,545원의 116.2%이고, 최신 거래 255,000,000원과 실거래 최고 278,000,000원도 웃돕니다. 여기에 7회 유찰, 건물 경매 평균 7.8회 유찰, 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 결론은 “확약으로 권리상 인수는 해소됐지만, 현재 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 한다”입니다. 가격 메리트는 현재 최저가가 아니라 이후 유찰 시나리오에서 다시 판단해야 합니다.
