서울서부지방법원 2025타경50670. 은평구 응암동 다베로 제3층 제302호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용 중입니다. 소유자 인수정은 2022.01.12. 소유권을 이전받았고 거래가액은 238,000,000원입니다. 등기부에는 2024.01.18. 남미르 명의의 주택임차권이 설정돼 있으며 보증금은 230,000,000원, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2022.01.12.입니다.
말소기준은 2025.01.21. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 남미르의 전입·점유·확정일자는 이보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있는 임차인입니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조입니다. 이 사건의 핵심은 바로 그 위험을 매각물건명세서의 확약서가 해소하는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50670 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 백련산로 157, 3층302호 (응암동,다베로) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) |
| 소유자 | 인수정 (2022.01.12. 소유권이전 · 거래가액 238,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,543,934원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 | 2021년 11월 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상6층 건물 중 제3층 제302호 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 빠르다
2021.12.01. 완도금일수산업협동조합의 근저당권은 채권최고액 3,336,000,000원으로 설정됐지만 2022.01.12. 일부포기를 원인으로 말소돼 등기부상 이미 소멸했습니다. 따라서 현재 말소기준은 이 근저당이 아니라 2025.01.21. 강제경매개시결정입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남미르 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2022.01.12 | 2022.01.12 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
실제 임차인은 남미르 1명입니다. 남미르는 배당요구를 했고 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산하지 않았으며, 임차보증금은 230,000,000원 한 건으로 봅니다.
② 확약 적용 — 룰상 5,006,000원, 실질 인수는 0원*
매각가 229,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 4,006,000원을 먼저 제외한 뒤 남미르에게 224,994,000원이 배당됩니다. 보증금 230,000,000원 중 5,006,000원이 미배당으로 남아 산식상 매수인 인수액으로 계산됩니다.
* 확약서를 적용한 실질 기준입니다. 배당표 산식 자체의 미배당·인수 계산액은 5,006,000원입니다. 확약 적용 대상 외 별도 임차인은 확인되지 않아 현재 기준 다른 임차 인수위험은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 1. 임차인 남미르 보증금 | 230,000,000원 | 224,994,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 240,543,934원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 산식상 남미르의 미배당 보증금은 5,006,000원입니다. 다만 확약서 적용으로 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 응암1동주민센터 남서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2021년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상6층 건물로 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 중로, 남서측으로 세로의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하)이며 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 사다리형 토지로 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 공시지가는 4,216,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 관련 단지 정보는 13세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 문구·적용 범위를 매각물건명세서에서 직접 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 남미르의 주택임차권등기가 실제 매각 후 어떤 절차로 말소되는지 확약서와 원본 서류를 함께 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.01.12. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등기 처리 여부를 확인하세요.
- 6회 유찰 원인 점검. 현재 회차와 관련 통계 모두 유찰 횟수가 높으므로 현장 상태·수요·환금성을 가격과 별개로 점검하세요.
- 배당표 재확인. 현재 산식은 집행비용 4,006,000원과 남미르 배당 224,994,000원을 전제로 하며 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 위험한 임차권을 확약이 뒤집는 사건
이 물건을 숫자만 보면 임차보증금 230,000,000원이 최저매각가 229,000,000원보다 크고, 배당 후에도 5,006,000원이 남아 대항력 임차보증금 인수형으로 보입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 229,000,000원입니다.
다만 권리 해소와 투자 매력은 별개의 문제입니다. 현재 물건은 이미 6회 유찰됐고, 관련 경매 통계의 평균 유찰도 6.0회입니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 권리 부담은 크게 낮아지지만, 가격·환금성은 보수적으로 판단해야 하는 다세대”입니다.