서울서부지방법원 2025타경50670. 서울 은평구 응암동 다베로 3층 302호가 경매에 나왔습니다. 2021년 사용승인된 다세대주택으로, 감정가 229,000,000원에 현재 최저매각가는 183,200,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 240,543,934원입니다.

등기부의 중요한 권리는 2024년 등기된 남미르의 주택임차권입니다. 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.01.12로, 2025.01.21 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권이며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못한다면 잔액을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다.

그런데 매각물건명세서에는 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 비고가 있습니다. 이 문구가 바로 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심입니다. 확약 적용을 전제로 해당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 보되, 입찰 전에는 원본을 통해 제출 주체의 권리관계와 확약의 효력·범위를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

2021년 설정된 완도금일수산업협동조합 근저당권은 2022.01.12 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 그 근저당권의 채권최고액 3,336,000,000원을 현재 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

현재 권리관계에서 핵심은 2024.01.18 등기된 남미르의 주택임차권과 2025.01.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있지만, 그보다 앞서 성립한 임차인의 대항력은 경매개시결정만으로 없어지지 않습니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용으로 실질 인수 0원

③ 가격 분석 — 낮아진 최저가보다 실질취득 구조

이 사건은 감정가 229,000,000원에서 현재 최저매각가 183,200,000원으로 내려온 상태입니다. 하지만 선순위 보증금이 낙찰가보다 큰 물건이므로 최저매각가만을 기준으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

확약서가 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금의 매수인 인수액이 늘어납니다. 특히 이 사건에서는 집행비용을 반영한 현재 회차의 원칙상 실질취득 부담이 낙찰대금과 보증금 부족분의 합계로 계산됩니다.

원칙상 인수액은 각 회차의 예상 배당 및 집행비용을 반영한 수치입니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 임차권의 실질 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다.

한편, 비교 가능한 동일 면적 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 단지 거래 통계도 대상 면적과 직접 일치하는 비교 표본으로 확인되지 않아, 전체 평균이나 과거 소유권이전 거래가 238,000,000원을 현재 시세로 대체하지 않았습니다.

7회 유찰은 가격 경쟁력이 검증되었다는 뜻이 아닙니다. 현재 최저매각가가 최근 실거래 대비 얼마나 저렴한지 판단하려면 해당 호수와 유사한 전용면적·층·건물 상태의 거래사례를 추가로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 183,200,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 신청채권자의 청구액은 별도 채권 신고 내역으로 표시한 것으로, 임차보증금과 합산해 매수인의 보증금 인수액을 이중 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

예상 배당에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인 우선변제에 배분되고 신청채권자 및 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 일반적인 배당 계산상 임차보증금 부족분은 50,164,800원이지만, 신청채권자의 확약 적용을 전제로 해당 잔액의 실질 인수는 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 응암동 응암1동주민센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·다가구주택·아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 전반적인 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물. 2021년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남동측 중로와 남서측 세로의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
• 토지. 사다리형 토지이며 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역에 해당하고 공시지가는 4,216,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등 관련 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 단지 통계상 13세대이며 평균 유찰 횟수는 7.0회입니다. 확인된 낙찰률은 0.0%로, 실제 매각사례와 유사 면적 거래사례를 추가 확인할 필요가 있습니다.
• 임대주택 등기. 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 매각에 따른 등록·임대의무 관련 처리사항도 입찰 전 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 신청채권자가 제출한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 원본과 적용 범위를 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 남미르의 선순위 임차권등기가 확약에 따라 매각 후 실제 말소될 수 있는지, 제출 주체의 권리관계와 절차를 대조해야 합니다.
• 인수액 구분. 원칙상 인수 가능액 50,164,800원과 확약 적용 후 실질 인수액 0원을 혼동하지 마세요. 확약의 효력이 확인되지 않으면 원칙상 인수 위험을 별도로 고려해야 합니다.
• 현재 점유관계. 임차권등기 이후의 실제 점유 및 명도 상태를 현장에서 확인하세요. 확약 대상 밖의 독립된 점유권원이 존재하는지도 확인해야 합니다.
• 유사 실거래 확인. 동일 또는 유사 면적의 최근 실거래와 현재 최저매각가 183,200,000원을 비교하세요. 과거 소유권이전 거래가를 현재 시세로 단정하지 마세요.
• 다회유찰 사유. 7회 유찰의 원인이 선순위 임차권, 확약 확인 문제, 가격 또는 현장 상태와 관련되는지 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 경매 후 등록 및 임대의무 관련 행정절차를 확인하세요.
• 관리비·명도비. 미납 관리비, 실제 점유관계, 인도 및 이사 협의 비용을 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.13 입찰 전 사건 진행상태와 변경된 매각조건, 최신 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 배당 관련 자료를 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약이 해소하는 권리와 가격 경쟁력은 별개”

이 사건은 일반적인 선순위 임차권 인수형 경매와 구분해서 살펴봐야 합니다. 보증금 230,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 183,200,000원으로 낮아, 원칙적으로는 미배당 보증금 50,164,800원이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그러나 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 분석됩니다.

따라서 첫 번째 확인사항은 확약서 원본과 그 효력입니다. 해당 권리의 해소가 확인된다면 현재 최저매각가 183,200,000원을 실질취득 기준으로 삼을 수 있습니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되지 않는다면 선순위 임차권의 보증금 부족분을 함께 고려해야 합니다.

두 번째 확인사항은 가격입니다. 이미 7회 유찰된 다세대주택이지만 동일 면적의 최근 실거래 비교가 없어 현재 가격의 적정성을 입증하기 어렵습니다. 확약에 의한 인수 해소는 권리상의 장점이지, 저가 낙찰이나 환금성을 보장하는 근거는 아닙니다. 이 물건의 핵심은 확약의 효력을 확인하고, 실질취득 부담을 기준으로 최근 실거래와 현장 상태를 충분히 검증하는 데 있습니다.