서울서부지방법원 2025타경50816. 은평구 구산동 ‘야긴하이빌’ 에이동 203호, 감정평가 이용상태상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)입니다. 이 사건의 본질은 단순 저가 물건이 아닙니다. 등기부에는 2020년 전입·확정일자를 가진 임차권등기가 있고, 임차보증금은 220,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 213,600,000원으로 보증금보다 낮습니다. 따라서 확약서가 없었다면, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당 인수가 늘어 매수인 실질취득은 보증금 220,000,000원 근처로 고정되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적 단서가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사(양도전: 임차인 조은연)가 2026.03.30.자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것으로 적혀 있습니다. 이 확약이 유효하게 유지되면 조은연 임차권 관련 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 효과는 조은연 임차권에 한정되고, 입찰 전 원본 명세서·확약서·임차권등기 말소 조건은 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50816 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 서오릉로17길 28-20, 에이동 2층203호 (구산동, 야긴하이빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) · 제2층 제203호 |
| 소유자 | 김대성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 213,600,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.10.21 압류, 임차권은 그 뒤 등기됐지만 전입은 더 빠르다
등기상 말소기준권리는 2022.10.21 은평구 압류입니다. 이후의 국 압류, 강제경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 그러나 임차권등기의 등기일만 보면 2022.11.28 및 2023.02.10으로 말소기준보다 늦어 보이지만, 등기 내용에 적힌 주민등록일자 2020.11.13, 확정일자 2020.10.29, 점유개시일자 2020.11.14가 더 중요합니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 임차인은 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복 합산 없음
데이터상 실제 임차인은 조은연 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 등장하고, 비고에는 “양도전: 임차인 조은연”이라고 기재되어 있으나, 임차인 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 부분 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조은연 | 2층 203호 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 220,000,000원 | 2020.11.13 / 2020.10.29 | 2022.11.28 | 대항력 우선변제 확약 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 213,600,000원으로 본다
이 물건은 확약 반영 시 실질취득이 213,600,000원입니다. 참고 실거래는 야긴하이빌 2022.08 거래 2건으로, 데이터상 대상 면적 39.35㎡와 면적이 일치하지 않는 표본입니다. 따라서 “정밀 시세”가 아니라 참고 가격대로만 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 34.78㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 2022.08 | 29.58㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 236,000,000원 |
실질취득 213,600,000원은 참고 실거래 평균 236,000,000원의 90.5%입니다. 숫자만 보면 할인처럼 보이지만, 표본은 2022년 2건이고 면적도 일치하지 않습니다. 더구나 이 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.6회이고, 이 사건은 이미 5회 유찰입니다. 시장이 이 유형을 쉽게 받아주지 않는다는 신호를 가격 판단에 반드시 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,790,400원 |
| 1. 임차인 조은연 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 209,809,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당 계산상 임차인 부족분은 10,190,400원입니다. 단, 2026.03.30.자 확약서 때문에 조은연 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 표시합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울구산초등학교 서측 인근. 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 노변 근린상가, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 6호선 구산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 중 제2층 제203호. 사용승인일은 2019.05.16입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생설비, 급배수시설, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 야긴하이빌은 총 29세대 소규모 단지입니다. 최근 실거래 데이터는 2022.08의 2건뿐이고, 대상 면적과 일치하지 않아 매도 시 가격 검증 폭이 좁습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. “대항력 포기·임차권등기 말소” 확약이 조은연 임차권에 대해 유효한지, 조건부 문구가 없는지 확인하세요.
- 실질취득 기준. 이 사건은 확약 반영 시 213,600,000원, 확약 배제 시 보증금 220,000,000원 근처가 실질 가격 판단 기준입니다. 단순 최저가 할인율만 보면 안 됩니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 사건은 실제 점유 이전 여부와 열쇠 인도, 임차권 말소 시점이 실무 리스크입니다.
- 미납관리비·당해세. 배당표는 당해세·최우선변제·관리비 체납을 반영하지 않았습니다. 입찰 전 별도 확인하세요.
- 환금성 보수 적용. 29세대 소규모 다세대이고 실거래 표본이 적습니다. 낙찰가 산정 시 재매각 할인과 보유기간을 반영해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 데이터에 전세사기피해자 우선매수권 기재는 없지만, 보증기관이 얽힌 전세보증금 회수형 사건이므로 최신 매각물건명세서의 추가 비고를 재확인하세요.
맺으며 — “확약이 있어도 공격적으로 볼 물건은 아니다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 267,000,000원에서 최저가 213,600,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 그러나 원래 구조는 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형입니다. 낙찰가가 낮아져도 임차인 부족분이 늘어 실질 가격이 보증금 근처로 고정되는 구조이기 때문에, 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다행히 조은연 임차권에 대해서는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 결론은 권리 리스크는 확약서 원본 확인이 전제, 가격 리스크는 여전히 보수적입니다. 이 물건은 확약서로 “입찰 가능성”은 생겼지만, 5회 유찰 다세대의 환금성까지 감안하면 높은 점수를 줄 사건은 아닙니다.
