서울서부지방법원 2025타경50980. 은평구 구산동 ‘고은명가’ 에이동 5층 501호, 전용 29.8㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 2022년 3월 15일 전입·점유를 갖춘 임차인 이승아와 2022년 8월 9일 설정된 한국자산관리공사 가압류 사이의 선후관계입니다. 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2022년 2월 14일과 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
따라서 이 사건에서 49,074,000원이라는 최저가를 시세와 직접 비교하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 집행비용 1,283,332원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 47,790,668원이 배당되고, 보증금 잔액 192,209,332원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수하므로 낙찰가가 내려가더라도 총 부담은 약 240,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50980 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 308-56 고은명가 에이동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대) · 전용 29.8㎡ · 6층 중 5층 |
| 소유자 | 정대환 (2022.04.19. 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 49,074,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,719,041원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 현황 | 2018.04.10. 사용승인 · 총 20세대 · 엘리베이터·주차장·도시가스 개별난방 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 임차인
과거 국민은행 근저당권 110,000,000원은 2022년 4월 13일 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년 8월 9일 한국자산관리공사 가압류 72,957,938원입니다. 이보다 앞선 2022년 3월 15일 이승아의 전입·점유가 존재하므로, 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 2024년 3월 22일 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하지만, 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승아 | 주택전부 | 2022.03.15 | 2022.02.14 | 240,000,000원 | 2024.03.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
③ 회차가 내려가도 실질가격은 거의 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 49,074,000원 | 192,209,332원 | ≈ 240,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 39,259,200원 | 201,847,466원 | ≈ 240,000,000원 |
| 9회 유찰 시 | 31,407,360원 | 209,557,972원 | ≈ 240,000,000원 |
회차가 한 단계씩 내려가면 최저가는 49,074,000원 → 39,259,200원 → 31,407,360원으로 감소하지만 인수액은 192,209,332원 → 201,847,466원 → 209,557,972원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어나는 구조여서, 단순한 추가 유찰만으로 가격 메리트가 커지지 않습니다.
④ 시세 비교 — 4,907만원이 아니라 약 2.4억으로 비교
고은명가의 비교 가능한 거래는 2건입니다. 2022년 4월 전용 29.8㎡·5층이 240,000,000원, 2022년 6월 전용 32.46㎡·4층이 250,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균 금액은 245,000,000원, 최신 거래는 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 32.46㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 29.8㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 245,000,000원 |
이 사건의 가격 비교 기준은 최저가 49,074,000원이 아니라 실질취득 약 240,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 245,000,000원의 약 98.0% 수준이고, 최신 거래 250,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 따라서 7회 유찰됐다는 사실만으로 ‘시세보다 크게 싸다’고 평가할 수 없습니다. 특히 비교 거래가 2022년 4월과 6월의 2건뿐이므로 가격 안전마진을 크게 인정하기도 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 49,074,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,283,332원 |
| 1. 임차인 이승아 보증금 | 240,000,000원 | 47,790,668원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 72,957,938원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 249,719,041원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차인 우선변제에 사용됩니다. 임차보증금 부족분 192,209,332원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 5층 501호로, 다세대주택 (도시형생활주택·단지형다세대)으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 서울지하철 6호선 구산역 북서측 인근이며, 주변에 다세대주택·단독주택· 근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 서울시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 소화전·화재경보기, 도시가스 개별난방, 주차장, 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 토지이며 북서측으로 소로에 접합니다. 토지면적은 364.0㎡, 공시지가는 2,609,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대이며 비교 실거래는 2건입니다. 고은명가 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.8회, 낙찰률은 0.0으로 집계돼 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 49,074,000원을 매입가격으로 보지 말고 임차보증금 인수까지 포함한 약 240,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 이승아의 보증금 240,000,000원, 전입 2022.03.15, 확정일자 2022.02.14, 배당요구 2024.03.22 및 미배당 인수 문구를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 현재 계산상 임차인 배당 47,790,668원, 매수인 인수 192,209,332원입니다. 실제 배당액이 달라지면 인수액도 함께 달라집니다.
- 추가 유찰의 의미. 8회·9회 유찰로 최저가가 내려가더라도 예상 인수액이 늘어 실질취득은 약 240,000,000원 수준을 유지합니다.
- 시세 안전마진. 최근 12개월 평균 245,000,000원과 최신 거래 250,000,000원에 비해 실질취득가의 차이가 크지 않습니다. 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 20세대 다세대이고 비교 거래가 2건이므로 향후 매도 시 거래 속도와 가격 편차를 보수적으로 가정할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 권리변동을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,907만원짜리 경매”가 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 234,000,000원이 7회 유찰돼 최저가가 49,074,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 이승아의 보증금은 240,000,000원이고, 현재 회차에서 미배당되는 192,209,332원을 매수인이 인수합니다. 따라서 이 물건의 실질 취득원가는 약 240,000,000원으로 봐야 합니다.
최근 12개월 평균 245,000,000원, 최신 거래 250,000,000원과 비교하면 실질 취득가격은 시장 가격대와 거의 겹칩니다. 게다가 이미 7회 유찰됐고, 고은명가 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.8회입니다. 낮은 최저가는 강한 할인 신호가 아니라 큰 임차보증금 인수를 반영한 표면가격에 가깝습니다. 이 사건의 결론은 “최저가는 싸지만 실질가격은 싸지 않다”입니다.
