서울서부지방법원 2025타경50980. 은평구 구산동 고은명가 에이동 501호, 전용 29.8㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정대환이며, 2022년 4월 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 등기상 선순위 근저당이 아니라 가압류보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금입니다.

한국자산관리공사의 가압류는 2022년 8월 9일에 접수됐지만, 임차인 이승아의 전입일은 2022년 3월 15일, 확정일자는 2022년 2월 14일입니다. 보증금 240,000,000원의 임차권이 먼저 성립했으므로 배당 부족액의 매수인 인수 문제가 발생합니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 점이 일반적인 인수형 사건과 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력

등기상 국민은행 근저당권 110,000,000원은 2022년 4월 이미 말소됐으며, 과거 신탁등기도 말소 처리됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 말소기준은 2022년 8월 9일 한국자산관리공사 가압류입니다.

그 이후의 국민건강보험공단 압류, 은평구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 임차인 이승아는 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있는 임차인으로 분석됩니다. 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 미배당 보증금의 인수 문제까지 없어진다고 볼 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 확약서가 결론을 바꾼다

실제 임차인 1명. 이승아는 말소기준권리보다 앞서 전입했으며 확정일자와 배당요구를 갖추고 있습니다. 따라서 배당금으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족액이 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

확약서를 제출한 주체는 신청채권자 주택도시보증공사이고, 등기상 임차권자는 이승아입니다. 두 명의를 단순히 동일인으로 취급해서는 안 됩니다. 입찰 전 확약서 원본과 신청채권자의 권리취득 관계, 포기 대상 채권의 범위 및 임차권등기 말소에 필요한 요건을 확인해야 합니다. 확약 효력은 해당 임차권과 관련 채권의 범위에 한정되며, 그 밖의 독립된 권리까지 포괄적으로 소멸시키는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 95.5%라는 숫자보다 거래 시점이 중요하다

고은명가는 2018년 4월 준공된 20세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 거래는 다음과 같습니다. 두 거래 모두 2022년에 이루어졌으므로, 이를 2026년 현재의 실시간 시세로 단정해서는 안 됩니다.

현재 최저가 234,000,000원은 제공된 평균 거래가 245,000,000원의 95.5%입니다. 동일 전용면적·동일 층의 2022년 4월 거래가격 240,000,000원보다도 낮습니다.

다만 2022년 6월 거래는 전용면적이 32.46㎡로 대상 물건보다 큽니다. 또한 두 거래 모두 과거 거래이므로 최저가가 과거 평균보다 낮다는 사실만으로 현재 시세 대비 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.6회로 집계되어 있습니다. 본건도 7회 유찰로 표시되어 있어 실제 응찰 수요와 가격 형성에 대한 추가 점검이 필요합니다. 거래 표본이 적은 소규모 다세대주택이라는 점도 환금성 판단에 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)

집행비용과 우선변제 임차인에 대한 배당으로 매각대금이 소진되는 추정 결과입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당은 법원의 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 임차보증금과 별개로 중복하여 매수인 인수액에 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 절감은 아니다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 상황에서는 매각가격이 내려갈수록 임차인에 대한 배당금이 줄고 매수인이 인수할 수 있는 미배당 보증금이 늘어납니다. 확약이 없다면 저렴해 보이는 최저가만으로 투자성을 평가하는 것은 위험합니다.

인수 가능액은 각 회차의 추정 배당에 따른 수치입니다. 회차별 집행비용 등으로 단순 보증금 차액과 차이가 발생할 수 있습니다. 확약 적용 금액은 해당 잔존 보증금반환청구권의 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 지하철 6호선 구산역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 서울시내버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 6층 다세대주택입니다. 도시가스 개별난방, 급배수시설, 소화전, 화재경보기, 주차장 및 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 구산동 308-56 및 308-57의 토지 위에 위치하며, 북서측으로 소로에 접합니다. 제2종일반주거지역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 규제. 대공방어협조구역 및 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 고은명가는 20세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다. 제공 실거래는 2022년 2건이며, 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.6회입니다. 현재 시장에서의 매수 수요와 매각 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 확인하세요. 임차인 이승아의 임차권에 대한 적용 범위와 신청채권자의 권리취득 관계까지 검토해야 합니다.
• 배당 부족액 확인. 현재 매각가격 가정 시 임차인 우선배당은 229,924,000원, 원칙상 부족액은 10,076,000원입니다. 확약 효력이 적용되지 않을 경우 발생하는 인수 위험을 구별해야 합니다.
• 실제 최저매각가격 확인. 7회 유찰로 표시되지만 현재 최저가는 감정가 100%입니다. 매각기일 2026.10.13의 법원 공고와 기일별 최저매각가격을 대조하세요.
• 현재 시세 재확인. 비교 거래는 2022년 4월과 6월 거래입니다. 2026년의 동일 건물 및 인근 유사 다세대 실거래, 층별·면적별 차이, 실제 매도 호가를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 임차권등기 말소 절차, 열쇠 인도 및 명도 가능 시점을 확인하세요.
• 관리비 및 공과금. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 금액과 별도 정산 항목을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최신 매각공고를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약서가 가격보다 먼저다”

이 사건은 외형상 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있는 인수형 경매입니다. 최저가 234,000,000원에 낙찰되더라도 확약이 없다면 원칙상 10,076,000원의 잔여 보증금 인수 문제가 발생합니다. 다만 신청채권자의 확약서가 해당 임차권과 잔존 보증금반환청구권에 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.

그렇다고 즉시 가격 메리트가 확보되는 것은 아닙니다. 최저가 234,000,000원은 2022년 실거래 평균 245,000,000원의 95.5%이지만, 해당 거래들은 현재 시세를 판단하기에 시차가 큽니다. 더욱이 7회 유찰 표기에도 감정가 100%가 최저가로 제시되어 있어 실제 매각조건 확인이 필요합니다.

결론은 확약서의 효력·범위를 먼저 검증하고, 2026년 현재 시세와 실제 최저매각가격을 대조한 뒤 입찰가격을 결정하는 것입니다. 확약이 확인되지 않으면 인수형 물건으로 판단해야 하며, 확약이 확인되더라도 과거 평균 거래가와의 단순 비교만으로 가격상 이점이 입증되는 것은 아닙니다.