95,355,000원
서울서부지방법원 2025타경50991. 서대문구 홍은동 하우스205 에이동 3층 301호, 다세대주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층이고, 하우스205는 17세대·2019년 7월 25일 준공으로 집계되어 있습니다. 등기상 소유자는 정주한이며, 최윤순의 청구금액 230,000,000원을 기초로 강제경매가 진행 중입니다.
이 물건의 핵심은 “5회 유찰돼 싸졌다”가 아닙니다. 임차인 최윤순은 2019년 11월 18일 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리는 그보다 늦은 2021년 11월 23일 국세 압류입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력이 인정되며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 주택임차권등기가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 205-1 하우스205 에이동 3층301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서대문구 연희로41길 53-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 면적 | 대상면적 29.17㎡ |
| 소유자 | 정주한 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 95,355,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최윤순 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.11.23. 갑구 3번 국세 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 서대문구 압류, 전주세무서 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 최윤순의 전입일·점유개시일은 2019.11.18.로 말소기준보다 빠릅니다. 2024.04.01. 주택임차권등기도 마쳐져 있고 보증금은 230,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최윤순 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.18 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미확정 승계 有 |
임차권등기 내용에는 2019.10.24. 확정일자(225,000,000원)와 2021.11.01. 증액분 5,000,000원에 대한 확정일자가 함께 기재돼 있습니다. 다만 제공된 배당 산정에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원으로 잡혀 있으므로, 입찰 판단에서는 대항력에 따른 인수 위험을 우선해서 보수적으로 봐야 합니다.
② 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질취득은 2.3억
| 회차 | 최저매각가 | 인수 반영액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 95,355,000원 | 약 134,645,000원 | 약 230,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 76,284,000원 | 약 153,716,000원 | 약 230,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 61,027,200원 | 약 168,972,800원 | 약 230,000,000원 |
따라서 6회·7회까지 더 유찰돼 숫자상 최저매각가가 낮아져도, 이 물건의 가격 판단 기준 자체가 크게 내려가는 것은 아닙니다. 최저가 하락 = 실질취득 하락으로 읽으면 안 되는 대표적인 대항력 인수형입니다.
③ 시세 비교 — 4.5억 거래는 ‘직접 비교 시세’가 아니다
하우스205 실거래 자료에는 2022년 1월과 5월, 전용 58.07㎡의 3층 거래가 각각 450,000,000원으로 잡혀 있습니다. 평균·최신 거래 모두 450,000,000원입니다. 그러나 이 경매물건의 대상면적은 29.17㎡이고 면적 일치 판정도 되지 않았습니다. 따라서 450,000,000원을 이 물건의 직접 시세로 놓고 “2.3억이면 싸다”고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 58.07㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2022.05 | 58.07㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2022.01 | 58.07㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 집계 | 58.07㎡ | 3건 | 450,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 95,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,116,390원 |
| 대항력 임차인 · 최윤순 | 230,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,891,500,000원 | 93,238,610원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 최윤순 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권 배당액은 93,238,610원, 총 미배당액은 5,028,261,390원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 선순위 차감과 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
- 입지. 홍은중학교 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 홍제역이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 2,261,000원/㎡, 토지면적 608.0㎡이며 현황 다세대주택 및 근린생활시설 건부지입니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 주의. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.8회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 사건도 이미 5회 유찰된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 2.3억을 기준으로 계산. 95,355,000원만 보고 할인율을 계산하지 말고 대항력 보증금까지 반영한 실질취득 약 230,000,000원으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2019.11.18. 전입·점유, 2019.10.24. 및 2021.11.01. 확정일자, 2024.04.01. 임차권등기 내용을 등기부·명세서·현황조사와 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자 동일. 최윤순의 임대차계약, 보증금 지급 및 경매신청 채권 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 차이. 확인된 450,000,000원 거래는 58.07㎡로 대상 29.17㎡와 다르므로 직접 비교 시세로 사용하지 않아야 합니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰이며 단지 통계도 평균 6.8회 유찰입니다. 현장 상태·접근성·수요층을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,535만원짜리 경매”로 보면 안 된다
이 물건을 95,355,000원짜리 다세대라고 보면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다. 실제 임차인 1명의 보증금은 230,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 회차든 추가 유찰 뒤든 가격 판단의 기준은 실질취득 약 230,000,000원입니다.
한편 제공된 실거래 450,000,000원은 대상보다 면적이 큰 58.07㎡ 거래이므로, 이 수치만으로 230,000,000원이 싸다고 평가해서도 안 됩니다. 여기에 5회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 6.8회, 임차권자와 신청채권자가 동일한 점, 세금 압류까지 겹칩니다. 최저가의 할인폭보다 임차보증금 승계와 비교시세의 적합성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
