119,194,000원
서울서부지방법원 2025타경50991. 서울 서대문구 홍은동 하우스205 에이동 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 291,000,000원이고 4회 유찰돼 최저매각가는 119,194,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 40.96%까지 할인된 물건처럼 보이지만, 권리구조의 핵심은 선순위 대항력 임차인 최윤순입니다. 최윤순은 2019.11.18 전입·점유했고 보증금은 230,000,000원입니다. 말소기준인 2021.11.23 압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
그래서 이 사건의 숫자는 119,194,000원이 아니라 230,000,000원부터 봐야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수 부담이 커져 가격판단상 실질취득액이 보증금 수준에 고정됩니다. 5회·6회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 “낙찰가가 더 싸졌으니 투자 메리트가 커졌다”는 식으로 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 205-1 하우스205 에이동 3층301호 · 서울특별시 서대문구 연희로41길 53-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호 |
| 대상 면적 | 29.17㎡ |
| 소유자 | 정주한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 119,194,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최윤순 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기상 최초 근저당은 2019.08.09 금모래신용협동조합 채권최고액 2,640,000,000원이었지만 2019.11.18 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이번 경매의 말소기준은 2021.11.23 광명세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 서대문구 압류, 전주세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤순 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.18 | 230,000,000원 | 2024.04.01 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
등기부 임차권 내용에는 1차 임대차계약 2019.10.22, 확정일자 2019.10.24, 보증금 225,000,000원과 2차 2021.11.01 증액 5,000,000원이 기재돼 총 보증금은 230,000,000원입니다. 배당분석에서는 우선변제권 없이 대항력에 따른 매수인 인수형으로 반영돼 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득 기준은 2.30억
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 4회 유찰 | 119,194,000원 | 40.96% | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 95,355,200원 | 32.77% | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 76,284,160원 | 26.21% | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
이 표에서 가장 중요한 열은 최저가가 아니라 실질취득 기준입니다. 대항력 인수형의 정확도 규칙에 따라 보증금이 낙찰가보다 큰 동안 가격판단 기준은 보증금 230,000,000원 수준에 고정됩니다. 따라서 95,355,200원이나 76,284,160원까지 유찰된다고 해도 그 숫자만으로 “더 싸졌다”고 결론내릴 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 4.50억 표본은 그대로 믿으면 안 된다
하우스205의 제공 거래 표본은 모두 전용 58.07㎡입니다. 대상 물건의 면적은 29.17㎡이고 면적 매칭이 되지 않았습니다. 거래도 2022.01과 2022.05에 집중돼 있어 2026.09 매각기일 기준 직접 비교 가능한 최신 동일면적 시세라고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 58.07㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2022.05 | 58.07㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2022.01 | 58.07㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 참고 평균 | 58.07㎡ | 3건 | 450,000,000원 |
실질취득 기준 230,000,000원은 제공 거래참고액 450,000,000원의 약 51.1%입니다. 그러나 이를 근거로 “시세의 절반이라 싸다”라고 평가해서는 안 됩니다. 대상은 29.17㎡인데 거래 표본은 58.07㎡로 면적이 크게 다르고, 최신 거래도 2022.05입니다. 이 사건에서는 최저가 대비 26.5%라는 할인율보다 동일면적·유사층의 현재 거래 확인이 먼저입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 119,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,468,716원 |
| 인수 · 임차인 최윤순 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,891,500,000원 | 116,725,284원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 최윤순 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,121,500,000원 중 예상 배당은 116,725,284원이며 미배당액은 5,004,774,716원입니다. 배당분석상 임차인 최윤순의 보증금 230,000,000원은 매수인 인수로 처리돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중인 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 홍은중학교 남서측 인근이며, 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 홍제역이 소재합니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 3M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 2,261,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성 경고. 하우스205는 17세대이며 제공 경매통계상 평균 유찰 횟수는 6.1회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건도 이미 4회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 119,194,000원을 시세와 직접 비교하지 말고 대항력 보증금 230,000,000원을 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 임대차 실재 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 최윤순이므로 임대차계약서, 보증금 지급관계, 주민등록·점유 경위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 인수 범위 확인. 매각물건명세서의 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수” 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
- 동일면적 시세 재확인. 제공 거래 3건은 모두 58.07㎡인데 대상은 29.17㎡입니다. 450,000,000원을 대상 물건의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 해석 주의. 5회 유찰 95,355,200원, 6회 유찰 76,284,160원으로 최저가가 내려가도 대항력 인수형에서는 실질취득 기준이 보증금 수준에 고정된다는 점을 유지해야 합니다.
맺으며 — “1.19억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 가장 큰 함정은 유찰 횟수와 최저가입니다. 감정가 291,000,000원에서 4회 유찰돼 119,194,000원까지 내려왔지만, 말소기준 2021.11.23보다 앞선 2019.11.18 전입·점유의 임차인 최윤순이 있고 보증금은 230,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 최저가 119,194,000원을 기준으로 가격 메리트를 평가하는 사건이 아니라, 실질취득 기준 230,000,000원을 놓고 권리와 시세를 다시 판단해야 하는 대항력 인수형입니다.
참고 거래 450,000,000원만 보면 230,000,000원이 낮아 보이지만, 그 거래는 전용 58.07㎡이고 대상은 29.17㎡입니다. 최신 거래도 2022.05라 직접적인 현재 시세 비교에는 한계가 있습니다. 여기에 임차권자와 신청채권자의 동일인 관계, 국세·지방세 압류, 평균 6.1회 유찰 통계까지 겹칩니다. 결론은 “낮은 최저가에 현혹되지 말고, 2.30억 실질취득 기준과 임차보증금 인수부터 확인할 것”입니다.
