서울서부지방법원 2025타경50998. 북가좌동 대호아트빌 4층 401호, 전용 29.65㎡의 주거용 다세대입니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 임차권이 있으나 매각조건으로 잔액 청구를 포기한다”는 점입니다. 이진형은 2021.11.26. 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.29., 보증금은 300,000,000원입니다. 배당요구도 했기 때문에 권리 자체만 보면 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
현재 최저매각가 166,400,000원을 기준으로 한 배당 추정에서는 집행비용 3,129,600원을 제하고 임차보증금에 163,270,400원이 배당되어, 원칙 계산상 보증금 부족분 136,729,600원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 떠안아 실질취득액이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 그 일반론을 그대로 적용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50998 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 5-37 대호아트빌 4층 401호 · 서울특별시 서대문구 증가로20나길 8-19 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 주거용 · 전용 29.65㎡ · 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 인수정 · 2021.11.26. 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 166,400,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 매각조건이 인수를 끊는다
등기부상 2021.07.07. 설정된 관악신용협동조합 근저당권 2,076,000,000원은 2021.11.26. 일부포기로 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 이후 이진형의 주택임차권이 2023.10.16. 등기됐고, 데이터상 말소기준으로 선언된 2025.02.07. 강제경매개시결정보다 주민등록·점유가 앞서므로 대항력이 인정됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진형 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.26 | 2021.10.29 | 300,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 조건부 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권의 승계인으로 기재된 주체이므로, 이진형의 300,000,000원 보증금과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 우선해야 한다
대호아트빌은 10세대 규모이며 사용승인일은 2021.06.17.입니다. 확인된 실거래 표본은 12건이지만, 과거 2021년 고가 거래가 다수 포함돼 전체 평균 269,166,666원만 보면 현재 가격 수준을 높게 잡을 수 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 2건 평균 252,500,000원과 최신 거래 240,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -7.3%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.91㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2025.11 | 29.82㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2022.08 | 29.82㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 29.82㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.11 | 29.65㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2021.10 | 29.82㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 29.91㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 28.27㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.09 | 29.91㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.08 | 29.91㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2021.08 | 29.91㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.08 | 28.27㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 252,500,000원 |
현재 최저가 166,400,000원은 최근 12개월 평균의 65.9%입니다. 최신 실거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 포기·말소 조건이 확실하게 이행되어 실질 인수액이 0원이라면, 가격 자체에는 분명한 할인폭이 존재합니다. 다만 최근 거래 흐름이 -7.3% 하락 중이고, 이 물건이 이미 6회 유찰됐다는 사실은 “싸니까 무조건 매력적”이라는 해석을 막는 강한 경고 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,600원 |
| 1. 임차인 이진형 보증금 | 300,000,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 부족분 136,729,600원이 발생합니다. 그러나 이 사건은 배당받지 못한 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 정확도 규칙상 이진형 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 회차가 더 내려가도 ‘실질취득’ 해석은 달라진다
원칙적인 대항력 인수 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차의 계산상 인수액은 136,729,600원, 7회 유찰 시 169,543,680원, 8회 유찰 시 195,794,944원으로 증가합니다. 그래서 포기 조건이 없는 사건이라면 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 원칙 계산상 인수 | 실질 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 166,400,000원 | 136,729,600원 | 포기·말소 조건 반영 시 0원 |
| 7회 유찰 시 | 133,120,000원 | 169,543,680원 | 동일 조건 적용 시 0원 |
| 8회 유찰 시 | 106,496,000원 | 195,794,944원 | 동일 조건 적용 시 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 남가좌동 연가초등학교 북동측 인근으로, 학교·단독주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2021.06.17.입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기설비와 도시가스난방이 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 장방형이며 공동주택 건부지로 이용 중이고, 남측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 3,750,000원/㎡입니다.
- 환금성. 대호아트빌은 10세대 규모입니다. 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회이고, 실거래 최근 추세는 -7.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 그대로 유지되는지 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 실질 인수 기준으로 판단. 조건이 유효하면 이진형 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 반대로 해당 조건을 배제한 단순 배당계산에서는 현재 회차 기준 136,729,600원의 미배당액이 발생합니다.
- 주택도시보증공사 중복 합산 금지. 실제 임차인은 이진형 1명이며, 승계인 주택도시보증공사를 별도 300,000,000원 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.26. 민간임대주택등기의 현재 효력 및 매각 이후 처리 여부를 원문 기준으로 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 269,166,666원보다 최근 12개월 평균 252,500,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.3%이므로 과거 2021년 270,000,000원~300,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 현재 물건과 단지 경매통계 모두 6회 수준의 유찰이 확인됩니다. 현장 상태·점유·환금성·등기조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 한 줄은 ‘포기·말소 조건’
표면만 보면 보증금 300,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가보다 보증금이 훨씬 큰 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 배당 추정도 136,729,600원의 부족분을 계산합니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
가격은 최저가 166,400,000원으로 최근 12개월 평균 252,500,000원의 65.9%까지 내려와 있습니다. 다만 최근 시세 추세는 -7.3%이고 이미 6회 유찰됐습니다. 결론은 “권리조건이 확실히 유지되는지 확인하면 가격 메리트가 있지만, 6회 유찰된 소규모 다세대의 환금성까지 감안해야 하는 조건부 접근형”입니다.
