서울서부지방법원 2025타경50999. 서대문구 북가좌동 대림에코빌 1동 6층 602호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 소유자 인수정은 2021.07.30 소유권을 이전받았고 거래가액은 305,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2021.07.30 주민등록·점유개시와 2021.07.06 확정일자를 갖춘 임차권자 김성구입니다. 보증금 역시 305,000,000원으로, 2025.02.07 강제경매개시결정보다 먼저 성립한 대항력 있는 임차권입니다.
따라서 확약이 없다면 단순히 최저매각가 275,000,000원만 보고 입찰가를 판단해서는 안 됩니다. 현재 회차 배당 계산에서는 김성구에게 270,350,000원이 배당되고 34,650,000원이 남아 매수인 인수로 이어지는 구조이기 때문입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자가 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김성구 임차인 건의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50999 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 1-20 대림에코빌 1동 6층602호 · 도로명 서울특별시 서대문구 증가로20길 68-21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 · 6층 602호 |
| 소유자 | 인수정 · 2021.07.30 소유권이전 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 |
| 유찰 | 6회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2025.02.07 강제경매개시결정입니다. 김성구의 주택임차권은 2023.08.07 등기됐고, 임대차계약일은 2021.05.08, 확정일자는 2021.07.06, 주민등록일과 점유개시일은 2021.07.30입니다. 따라서 말소기준권리보다 선순위이고 대항력 有, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 有인 임차인입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 주민등록 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성구 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.30 | 2021.07.06 | 305,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계신고 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 김성구는 배당요구를 했고, 주택임차권등기는 2023.08.07 접수됐습니다.
② 가격·환금성 — 6회 유찰됐어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 275,000,000원이고, 사건상 유찰 횟수는 6회입니다. 대림에코빌(1-20)은 13세대, 준공일은 2021.01.21입니다. 단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 7.1회, 낙찰률이 0.0%로 나타납니다.
이 사건은 동일 면적의 실거래 가격을 기준으로 감정가나 현재 최저가가 시세보다 낮다고 평가할 수 있는 구조가 아닙니다. 따라서 6회 유찰이라는 사실 자체를 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다. 특히 13세대 규모의 다세대주택이고 단지 경매 평균 유찰도 7.1회이므로, 권리보다 환금성과 실제 매수수요 확인이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 1. 임차인 김성구 보증금 | 305,000,000원 | 270,350,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김성구 보증금 부족분은 34,650,000원입니다. 다만 확약서에 따라 이 부족분에 대한 매수인 실질 부담은 0원으로 분석합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 인수액과 확약 후 실질 부담
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 100% | 275,000,000원 | 34,650,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 · 감정가 80% | 220,000,000원 | 88,880,000원 | 0원 |
| 8회 유찰 · 감정가 64% | 176,000,000원 | 132,264,000원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 대항력 임차인만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 인수액도 커집니다. 하지만 제출된 확약서 때문에 김성구 건의 실질 인수는 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 이 사건은 일반적인 대항력 인수형처럼 보증금 305,000,000원을 실질취득가로 고정해 시세와 비교하는 사건이 아니라, 확약이 그 인수 위험을 제거한 예외형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울연가초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·다가구주택·아파트단지가 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건으로 외벽은 석재 및 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 급배수·위생·소방·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4미터, 북측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 다세대주택의 건부지이며 토지면적은 142.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,721,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 대림에코빌(1-20)은 13세대이며 단지 경매 평균 유찰 7.1회, 낙찰률 0.0%로 환금성 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상·조건을 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김성구 임차권등기는 확약으로 말소 동의가 전제된 핵심 권리이므로 실제 말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당 계산상 부족분은 34,650,000원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.30 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기 원문과 관련 의무의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 6회 유찰 자체를 할인 근거로 보지 말고 실제 거래 가능 가격과 매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 13세대 다세대주택이며 단지 경매 평균 유찰이 7.1회, 낙찰률이 0.0%인 점을 매도 시나리오에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 줄었지만, 환금성은 그대로 남는다
이 물건을 처음 보면 보증금 305,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험도가 매우 높아 보입니다. 현재 매각가 275,000,000원 기준으로도 배당 부족분 34,650,000원이 발생합니다. 그러나 신청채권자의 확약으로 김성구 임차인에 대한 잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의하므로, 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 곧바로 우량 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 이미 6회 유찰됐고, 13세대 규모의 대림에코빌(1-20)은 경매 평균 유찰이 7.1회, 낙찰률이 0.0%입니다. 동일 면적의 실거래 가격으로 현재 최저가 275,000,000원의 우위를 확인할 수 없는 만큼, 이 사건의 결론은 “확약으로 권리는 해소, 가격·환금성은 보수적으로”입니다. 권리만 보면 확약이 결정적인 안전장치지만, 실제 입찰 판단에서는 다세대주택의 매수수요와 재매각 가능성을 더 무겁게 봐야 합니다.
