서울서부지방법원 2025타경50999. 북가좌동 대림에코빌 제1동 6층 602호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 인수정은 2021년 5월 8일 매매를 원인으로 2021년 7월 30일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 305,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택 등록 등기가 이뤄졌으며, 임차인 김성구 역시 2021년 7월 30일 전입·점유를 시작했습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “보증금이 낙찰가보다 크다”가 아닙니다. 김성구의 보증금은 305,000,000원으로 현재 최저가 220,000,000원보다 크고, 전입·점유가 말소기준보다 앞서 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 88,880,000원을 매수인 인수액으로 산출합니다. 그러나 이 사건에는 신청채권자의 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50999 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 1-20 대림에코빌 1동 6층602호 |
| 도로명 | 서울특별시 서대문구 증가로20길 68-21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 인수정 · 2021.07.30 소유권 취득 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 220,000,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 준공 / 세대수 | 2021.01.21 / 13세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
등기상 선언된 말소기준은 2025년 2월 7일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 김성구는 그보다 훨씬 앞선 2021년 7월 30일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 7월 6일입니다. 2023년 8월 7일에는 보증금 305,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 권리 순서만 보면 대항력 有 · 우선변제권 有인 임차인입니다.
임차권등기는 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리로 분류되지 않고, 말소기준권리 이전의 선순위 임차권으로 잡혀 있습니다. 통상이라면 미배당 보증금을 매수인이 부담하는 인수형 구조입니다. 다만 이번 사건은 위 확약 때문에 실제 부담을 별도로 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성구 | 전유부분 전부 · 2021.07.30 | 2021.07.06 | 305,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
김성구는 보증금 305,000,000원, 전입·점유 2021년 7월 30일, 확정일자 2021년 7월 6일로 확인됩니다. 배당요구도 했고 임차권등기도 마친 상태라 권리 자체는 강합니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 명의의 별도 임차보증금을 중복 합산할 구조로 표시돼 있지는 않습니다.
③ 가격 — 7회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 275,000,000원, 현재 최저매각가는 220,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 있어 보이지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 직접 비교할 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 20% 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
오히려 확인되는 시장 신호는 반복 유찰입니다. 이 물건은 현재 7회 유찰됐고, 대림에코빌(1-20) 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 7.5회, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 13세대 규모의 다세대주택이라는 점까지 감안하면 입찰가를 정할 때 감정가 할인율보다 실제 매도·매수 수요와 환금성을 더 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 김성구 보증금(우선변제) | 305,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김성구 보증금의 룰상 미배당액은 88,880,000원이며, 일반적인 선순위 대항력 임차인 구조라면 이 금액을 매수인이 인수합니다. 그러나 본건은 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 김성구 관련 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건입니다.
- 입지. 서울연가초등학교 북동측 인근이며, 주변에 다세대주택·다가구주택·아파트단지가 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 4미터, 북측 약 3미터 내외 도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·소방·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 142.0㎡, 공시지가는 3,721,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 지표. 단지 세대수는 13세대이고 경매 평균 유찰 횟수는 7.5회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 주체·범위·조건을 매각물건명세서와 제출 확약서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 확약 반영 시 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가 220,000,000원이며 김성구 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 룰상 인수액 구분. 확약이 없다면 현재 회차 88,880,000원, 8회 유찰 시 132,264,000원, 9회 유찰 시 166,971,200원이 임차보증금 미배당액으로 남는 구조입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.30 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 원문에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최신 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 유사 다세대 실제 거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 7회 유찰이라는 결과가 가격 때문인지, 점유·권리관계 또는 물건 특성 때문인지 현장과 법원 기록을 함께 확인해야 합니다.
- 명도·점유 상태. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 및 인도 상태, 임차권 말소 실행 시점을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약이 낮추지만, 가격 판단은 별개다
이 사건을 처음 보면 보증금 305,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 220,000,000원보다 앞서 있어 전형적인 고위험 인수형처럼 보입니다. 실제 일반 배당 룰대로라면 현재 회차에서 88,880,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어갑니다. 하지만 신청채권자가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했기 때문에, 김성구 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
다만 그것이 곧 “좋은 가격”을 뜻하지는 않습니다. 7회 유찰됐고 단지 경매 평균도 7.5회 유찰, 세대수는 13세대이며 비교 가능한 최신 실거래 가격도 없습니다. 따라서 현재 220,000,000원을 시세보다 저렴하다고 표현할 근거는 부족합니다. 권리상 주된 인수 위험은 확약으로 완화됐지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
