서울서부지방법원 2025타경51000. 연남동 자슬린하우스 2층 203호, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 인수정은 2021년 4월 29일 매매를 원인으로 2021년 5월 27일 328,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 김해정 명의 주택임차권입니다. 김해정은 2021년 5월 27일 전입·점유를 시작했고 임차보증금은 320,000,000원입니다. 데이터상 말소기준은 2025년 2월 7일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 보완장치가 있습니다. 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약 대상 보증금은 룰상 매수인 실질 인수 0원*으로 반영합니다. 다만 확약은 그 대상 권리에만 적용됩니다. 별도 신고된 ‘주택도시’ 점유·임차 내역은 전입일 2021년 5월 27일, 확정일자 2021년 5월 3일, 배당요구 2025년 4월 3일로 기재돼 있으나 보증금이 확인되지 않아 확약 밖 잔여 위험 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 연남동 562-44 자슬린하우스 2층 203호 · 연남로3길 50 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 24.16㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 인수정 (2021.04.29 매매 · 2021.05.27 소유권이전 · 거래가액 328,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 329,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
등기상 김해정의 주택임차권은 2023년 7월 24일 등기됐고, 임대차계약일은 2021년 4월 29일·2021년 5월 27일, 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021년 5월 27일입니다. 임차보증금은 320,000,000원이고 전유부분 전부를 대상으로 합니다. 기준권리보다 앞선 점유라 대항력 있음으로 기재되어 있으며, 원칙적인 등기상 인수액도 320,000,000원입니다.
② 임차인·점유 관계
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김해정 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.27 | 320,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 확약 적용 시 0원* |
| 주택도시 | 주거 | 2021.05.27 | 확인 필요 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 별도 확인 |
김해정 건은 보증금과 임차권등기 내용이 명확합니다. 반면 별도로 기재된 ‘주택도시’ 신고는 2021년 5월 3일 확정일자와 2025년 4월 3일 배당요구가 있어 우선변제권 행사 가능성이 표시돼 있지만, 보증금 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 확약으로 김해정 관련 3.2억원 인수가 해소된다고 보더라도 이 별도 신고가 동일 채권관계인지, 별개 임차관계인지 원본 대조 전에는 단정하지 않는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 실질취득은 최근 거래보다 낮다
자슬린하우스의 확인된 거래는 총 6건입니다. 다만 본건 전용면적은 24.16㎡이고, 확인된 거래 표본은 29.0~29.55㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 숫자상 비교는 가능하지만 동일 평형 직접 비교로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 29.0㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2024.05 | 29.0㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2023.11 | 29.55㎡ | 4 | 398,000,000원 |
| 2023.08 | 29.0㎡ | 4 | 395,000,000원 |
| 2023.06 | 29.0㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2021.06 | 29.0㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 390,500,000원 |
가격 판단은 과거 전체 평균보다 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025년 7월 405,000,000원 1건이고, 최근 거래가 이전 거래군보다 4.5% 높은 흐름입니다. 확약을 적용한 실질취득 329,000,000원은 최근 12개월 평균의 81.2%입니다. 다만 면적 불일치와 임차관계 미상 부분이 있어 이 차이를 그대로 가격 메리트로 확정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,406,000원 |
| 인수 · 김해정 임차보증금 | 320,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,594,000원 |
배당 원자료상 김해정 임차보증금 320,000,000원은 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 다만 제출된 확약에 따라 해당 잔존청구권이 매수인에게 행사되지 않고 임차권 말소에 동의하는 조건이므로 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍익디자인고등학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·소규모 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 지하철 2호선 홍대입구역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2020년 12월 18일 준공, 20세대 규모의 자슬린하우스입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖췄습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형 토지로 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 남동측·북동측 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 확인된 경매 통계상 평균 유찰 6.7회, 매각률 0.0%입니다. 다세대 소형 물건 특성상 아파트보다 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·조건·범위를 반드시 원문에서 대조해야 합니다.
- 별도 임차 신고 확인. ‘주택도시’ 신고의 보증금과 법적 지위, 김해정 임차권과의 관계를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 면적 차이 반영. 본건 전용 24.16㎡와 확인된 실거래 29.0~29.55㎡는 면적이 다르므로 405,000,000원을 본건의 직접 시세로 단정하지 마세요.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰이고 단지 경매 평균도 6.7회입니다. 권리·물건 상태·점유·시장성 가운데 반복 유찰 원인을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 확약은 강한 호재지만 ‘모든 임차위험 0’은 아니다
이 사건의 핵심은 숫자 하나가 아닙니다. 등기만 보면 김해정의 선순위 임차보증금 320,000,000원을 떠안을 수 있는 구조지만, 신청채권자가 잔존청구권 포기와 임차권 말소 동의 확약서를 제출해 해당 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있습니다. 그 조건에서 실질취득 329,000,000원은 최근 거래 405,000,000원보다 낮습니다.
그러나 별도로 기재된 ‘주택도시’ 점유·임차 신고의 보증금이 확인되지 않고, 거래 표본 면적도 본건과 다릅니다. 게다가 4회 유찰된 다세대 물건입니다. 따라서 결론은 “확약으로 주된 3.2억 인수위험은 크게 낮아졌지만, 확약 밖 임차관계와 반복 유찰 사유 확인 전에는 안전형으로 평가하기 어렵다”입니다. 가격 숫자만 보면 할인 구간이지만, 권리 확인이 끝나야 그 할인도 의미가 생깁니다.
