서울서부지방법원 2025타경51000. 연남동 자슬린하우스 제2층 제203호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기된 임차권입니다. 임차권자 김해정은 2021.05.27 전입·점유를 시작했고 보증금은 320,000,000원입니다. 등기자료상 대항력이 인정되어 일반적인 경우라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금을 매수인이 떠안아 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자가 배당금만으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김해정에 대해서는 룰상 320,000,000원의 인수 가능성이 있어도 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 연남동 562-44 자슬린하우스 2층203호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 인수정 · 2021.05.27 소유권이전 · 거래가액 328,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 263,200,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 5회 / 2026.10.13 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 단지 | 자슬린하우스 · 20세대 · 2020.12.18 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 반전
2020.12.24 서서울농업협동조합 근저당권은 2021.05.27 일부포기로 이미 말소됐습니다. 2024.04.29 서울특별시 압류 역시 2024.05.20 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2025.02.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 제시돼 있습니다.
그보다 앞선 임차관계가 중요합니다. 김해정은 2021.05.27 주민등록·점유개시, 보증금 320,000,000원이며 2023.07.24 임차권등기가 이뤄졌습니다. 자료상 대항력은 있음으로 판정되어 원칙적으로 매수인 인수 위험이 있는 권리입니다. 다만 신청채권자의 확약으로 김해정에 대한 잔존 보증금 청구권과 임차권등기 문제는 실질적으로 해소되는 구조입니다.
② 임차관계 — 확약 대상과 별도 확인 대상을 분리
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김해정 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.27 | 320,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 확약 적용 실질 인수 0원 |
| 주택도시 | 주거 | 2021.05.27 | 미상 | 대항력 有 | 있음 | 확정일자 2021.05.03 · 배당요구 2025.04.03 · 보증금 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 65.0%지만 비교표본의 면적이 다르다
자슬린하우스의 확인된 거래는 6건이며 전체 평균은 390,500,000원입니다. 다만 본건 대상면적은 24.16㎡이고 확인된 거래는 29.0㎡·29.55㎡여서 면적 일치 표본이 아닙니다. 따라서 단순 가격비율만으로 저평가를 확정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 29.0㎡ | 4 | 405,000,000원 |
| 2024.05 | 29.0㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2023.11 | 29.55㎡ | 4 | 398,000,000원 |
| 2023.08 | 29.0㎡ | 4 | 395,000,000원 |
| 2023.06 | 29.0㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2021.06 | 29.0㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 390,500,000원 |
최근 12개월 거래는 1건, 405,000,000원이며 최신 거래 역시 같은 405,000,000원입니다. 현재 최저가 263,200,000원은 이 값의 65.0%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 4.5%로 양수입니다. 다만 본건과 거래면적이 일치하지 않으므로 이 65.0%는 참고지표로만 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 263,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,484,800원 |
| 인수 · 임차인 김해정 보증금 | 320,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 258,715,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 신청채권자 미배당은 61,284,800원입니다. 배당표에는 김해정 보증금 320,000,000원이 매수인 인수로 표시되지만, 제출된 확약에 따라 해당 임차인의 잔존 보증금반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하는 것으로 정리돼 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 김해정 인수는 확약으로 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 김해정 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 80% | 263,200,000원 | 258,715,200원 | 61,284,800원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 210,560,000원 | 206,812,160원 | 113,187,840원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 168,448,000원 | 165,289,728원 | 154,710,272원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가 하락분만큼 김해정의 미배당 보증금 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형이지만, 이 사건에서는 해당 임차권에 관한 잔존 보증금반환청구권 포기가 있으므로 김해정에 한해서는 회차가 내려가도 실질 인수 0원이라는 점이 핵심입니다. 다만 별도 임차관계의 보증금 미상 문제는 이 확약으로 자동 해소되는 것이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍익디자인고등학교 남측 인근. 단독주택·다세대주택·소규모 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 지하철 2호선 홍대입구역과 버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 제2층 제203호. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 토지 남동측 및 북동측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 414.5㎡ · 공시지가 7,750,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 표시돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 20세대 규모이며 확인된 경매 통계상 평균 유찰 7.7회, 낙찰률 0.0%로 가격 외 환금성 점검이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김해정 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 주체·조건을 매각물건명세서 원문과 함께 대조해야 합니다.
- 별도 임차관계 확인. 주택도시로 기재된 임차관계는 대항력·우선변제권 표시가 있으나 보증금이 미상입니다. 확약 대상인지 별도 권리인지 확인이 핵심입니다.
- 면적 차이 확인. 본건 대상면적 24.16㎡와 거래표본 29.0㎡·29.55㎡가 일치하지 않아 65.0% 수치를 그대로 적정가치로 사용하면 안 됩니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 5회 유찰이고 단지 평균도 7.7회입니다. 현장 상태·수요·권리 복잡성 등 반복 유찰 원인을 별도로 확인해야 합니다.
- 임대주택 등기 확인. 2023.03.08 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 법적 효과와 현재 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 “3.2억 인수”가 아니라 “확약의 범위”
표면만 보면 보증금 320,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 263,200,000원보다 커 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 인수형 사건처럼 보입니다. 그러나 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출해 김해정에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격만 보면 현재 최저가는 최근 12개월 거래 405,000,000원의 65.0%입니다. 다만 비교 거래의 면적이 본건 24.16㎡와 일치하지 않고, 별도로 기재된 임차관계에는 보증금 미상·대항력·우선변제권 표시가 남아 있습니다. 게다가 현재 5회 유찰, 단지 평균 7.7회 유찰이라는 이력도 있습니다. 따라서 이 물건의 판단 포인트는 단순한 할인율이 아니라 확약이 정확히 어디까지 적용되는지와 확약 밖 임차관계가 실제로 남는지를 원본에서 확인하는 데 있습니다.
