서울서부지방법원 2025타경51003. 은평구 역촌동 대신벨리온 5층 503호, 전용 27.6㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 297,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 77,857,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 매우 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 전수연은 2021.06.16. 임대차계약·확정일자를 갖추고, 2021.07.31. 점유를 시작해 2021.08.02. 전입했습니다. 말소기준인 이삼희 근저당은 그보다 늦은 2021.09.28. 설정됐습니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분이 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 5층 503호 · 도로명 서울특별시 은평구 역말로 32 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 27.6㎡ · 6층 건물 내 5층 503호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 임근중 · 2021.05.14. 매매 · 거래가액 269,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 77,857,000원 (6회 유찰 · 감정가 26.21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2021.01.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기상 과거 서울축산업협동조합 근저당은 2021.07.30. 일부포기로 말소됐습니다. 현재 매각의 말소기준은 2021.09.28. 이삼희의 근저당권 채권최고액 65,000,000원입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 전수연의 임차관계는 별개입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.06.16., 점유개시는 2021.07.31., 전입은 2021.08.02.로 모두 말소기준 근저당 2021.09.28.보다 앞섭니다. 2023.08.07.에는 임차보증금 269,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전수연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 269,000,000원 | 2021.08.02 | 2021.06.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
전수연은 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 보증금은 269,000,000원 한 건만 봐야 합니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금으로는 보증금 전액을 배당할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 29.3%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
대신벨리온 전용 27.6㎡의 확인된 거래 6건은 2021.06~2021.10에 258,000,000원~274,000,000원 범위입니다. 평균은 266,166,666원, 최신 거래는 2021.10. 267,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 27.6㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 2021.10 | 27.6㎡ | 4 | 274,000,000원 |
| 2021.08 | 27.6㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 27.6㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2021.06 | 27.6㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.06 | 27.6㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 평균 | 27.6㎡ | 6건 | 266,166,666원 |
표면상 최저가 77,857,000원은 거래평균의 29.3%에 불과하지만, 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 매수인 인수액을 포함한 실질취득 270,801,426원은 거래평균 266,166,666원보다 4,634,760원 높고, 최신 거래 267,000,000원보다도 3,801,426원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,857,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,801,426원 |
| 1. 임차인 전수연 보증금 | 269,000,000원 | 76,055,574원 |
| 2. 근저당 · 이삼희 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 전수연의 보증금 부족분은 192,944,426원입니다. 매각물건명세서에 따라 이 부족분은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 더 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 26% | 77,857,000원 | 192,944,426원 | 270,801,426원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 62,285,600원 | 208,235,541원 | 270,521,141원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 17% | 49,828,480원 | 220,468,433원 | 270,296,913원 |
최저가만 보면 77,857,000원 → 62,285,600원 → 49,828,480원으로 계속 크게 떨어지지만, 그만큼 임차보증금 인수액이 192,944,426원 → 208,235,541원 → 220,468,433원으로 늘어납니다. 그래서 합산 부담은 270,801,426원 → 270,521,141원 → 270,296,913원으로 거의 움직이지 않습니다. 이게 대항력 인수형 경매의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 2021.01.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 503호입니다.
- 입지. 역촌동 주민센터 북서측 인근. 주위는 다가구주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 지하철 6호선 응암역·구산역이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 동측 약 3미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 368.4㎡, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 5,354,000원/㎡입니다.
- 규모. 대신벨리온은 20세대이며, 확인된 동일면적 거래는 6건입니다.
- 건물. 기본적인 위생·급배수·난방·주차장·승강기 설비가 구비된 것으로 추정되며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가에 속지 말 것. 현재 77,857,000원은 실질취득비용이 아닙니다. 임차보증금 미배당 인수까지 더한 270,801,426원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 전수연의 보증금 269,000,000원 중 실제 배당액과 미배당 잔액을 배당표에서 최종 확인해야 합니다.
- 대항력 유지 확인. 전입·점유·임차권등기 관련 원본을 확인해 매각 시점까지 대항력 관계에 변동이 없는지 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 이삼희 근저당 2021.09.28.보다 임차인의 전입 2021.08.02.가 앞선다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
- 시세 기준 재확인. 확인된 거래는 2021.06~2021.10 자료입니다. 실질취득 270,801,426원이 거래평균 266,166,666원과 최신 거래 267,000,000원을 웃돈다는 점을 우선 봐야 합니다.
- 다회유찰·환금성. 현재 6회 유찰, 단지 평균 유찰 6.6회, 확인된 낙찰률 0.0%입니다. 매도 시 유동성도 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세 등 실제 추가 부담을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당표·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,785만원 낙찰”이 아니라 “약 2.71억 취득”
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 77,857,000원입니다. 숫자가 너무 낮아서 싸 보이기 때문입니다. 하지만 전수연의 보증금 269,000,000원은 말소기준 근저당보다 선순위이고, 현재 예상배당 후 192,944,426원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 270,801,426원입니다.
이 금액은 확인된 동일면적 거래평균 266,166,666원과 최신 거래 267,000,000원보다 높습니다. 다음 회차로 더 유찰돼도 낙찰가 감소분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 바뀌기 때문에 총 부담은 약 2.70억에서 크게 내려가지 않습니다. 여기에 현재 6회 유찰, 단지 평균 6.6회 유찰, 확인된 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 표면 최저가는 매우 낮지만 실질가격 메리트는 없고, 선순위 임차보증금 인수가 지배하는 D급 위험형 물건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
