서울서부지방법원 2025타경51003. 은평구 역촌동 대신벨리온 5층 503호, 전용 27.6㎡ 다세대주택입니다. 표면적으로는 감정가 297,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가가 62,286,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아닙니다. 임차인 전수연은 2021.08.02 전입했고, 말소기준권리인 이삼희 근저당권은 2021.09.28 설정됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있으며, 확정일자 2021.06.16과 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
현재 최저가 62,286,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 1,521,148원을 먼저 제외하고 임차인에게 60,764,852원이 배당됩니다. 보증금 269,000,000원을 전액 변제하기에는 부족해 208,235,148원이 매수인에게 인수됩니다. 즉 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 그만큼 늘어나므로, 이 유형에서는 낙찰가 + 인수액의 실질취득비용이 보증금 약 269,000,000원 수준으로 고정되는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 27.6㎡ · 6층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 임근중 · 2021.08.02 소유권 취득 · 거래가액 269,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 62,286,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.28 근저당권 · 이삼희 · 채권최고액 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
을구 1번 서울축산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2021.09.28 이삼희 근저당권입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 전수연의 전입일은 2021.08.02로 말소기준보다 빠릅니다. 2023.08.07 임차권등기 자체는 말소기준 이후지만, 대항력 판단의 출발점은 앞선 전입·점유이므로 보증금 미배당 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 위험이 본체
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전수연 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 269,000,000원 | 2021.08.02 2021.06.16 | 대항력 있음 말소기준 2021.09.28보다 빠름 | 우선변제 있음 배당요구 2023.08.07 | 인수 208,235,148원 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 62,286,000원이 아니라 약 269,000,000원
대신벨리온 전용 27.6㎡의 비교 가능한 거래 표본은 2021년 6월부터 10월까지 6건입니다. 최근 12개월 평균은 266,166,666원, 최신 거래는 2021.10의 267,000,000원입니다. 따라서 이 사건의 실질취득 기준 약 269,000,000원은 두 기준 모두보다 높습니다. “최저가가 6천만원대라 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 27.6㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 2021.10 | 27.6㎡ | 4 | 274,000,000원 |
| 2021.08 | 27.6㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 27.6㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2021.06 | 27.6㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.06 | 27.6㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 평균 | 27.6㎡ | 6건 | 266,166,666원 |
거래 최저는 258,000,000원, 최고는 274,000,000원입니다. 실질취득 약 269,000,000원은 이 거래 범위 안에 있지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높습니다. 특히 대상 호수의 소유권 취득 거래가액도 269,000,000원으로, 7회 유찰 이후에도 매수인의 경제적 부담이 과거 거래가 수준으로 되돌아오는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,521,148원 |
| 1. 임차인 전수연 보증금 | 269,000,000원 | 60,764,852원 |
| 2. 근저당 · 이삼희 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 208,235,148원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 2021.01.04 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 503호입니다.
- 입지. 역촌동 주민센터 북서측 인근으로, 다가구주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 노선버스정류장이 인근에 있으며, 응암역·구산역(지하철 6호선)이 소재합니다.
- 도로. 북측 약 20미터 도로, 동측 약 3미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대신벨리온은 20세대 규모이며 전용 27.6㎡ 거래 표본은 6건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 7.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득을 계산. 현재 최저가 62,286,000원에 매수인 인수 208,235,148원이 붙는 구조입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 8회 유찰 시 최저가 49,828,800원·인수 220,468,118원, 9회 유찰 시 최저가 39,863,040원·인수 230,254,495원입니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 실제 배당에서 임차보증금 269,000,000원이 얼마까지 변제되는지가 최종 인수액을 결정합니다.
- 임차권등기와 전입의 선후 확인. 임차권등기는 2023.08.07이지만 전입은 2021.08.02로 말소기준 2021.09.28보다 빠릅니다.
- 등기부 후순위 소멸과 임차보증금 승계를 구분. 근저당 이후 가압류·압류·경매개시는 소멸하더라도 대항력 임차인의 부족분은 별도입니다.
- 현장 이용상태 재확인. 내부구획 및 이용상황은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성돼 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “62,286,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 낙찰가 숫자만 보면 감정가 297,000,000원에서 62,286,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 그러나 대항력 임차인 전수연의 보증금이 269,000,000원이고, 현재 배당 가정에서 208,235,148원을 매수인이 인수합니다. 따라서 경제적 판단의 출발점은 최저가가 아니라 실질취득 약 269,000,000원입니다.
그 금액은 최근 12개월 거래평균 266,166,666원과 최신 거래 267,000,000원을 모두 웃돕니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 감소분만큼 미배당 보증금 인수가 커지는 구조이므로, 단순히 “한 번 더 떨어지면 싸진다”는 접근도 맞지 않습니다. 핵심은 7회 유찰이 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계입니다.
