🛡️ 확약 적용 · 실질 인수 0원 💰 실질취득 331,000,000원 📊 최근 시세 대비 111.4% 📉 가격 추세 -3.9% 👤 실제 임차인 1명
서울서부지방법원 2025타경51017. 은평구 역촌동 ‘호안빌’ 3층 304호, 전용 49.67㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기부상 소유자는 강태원이며 2021년 6월 14일 매매를 원인으로 거래가액 328,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 2023년 7월 21일 등기된 권용석의 주택임차권 328,000,000원입니다. 전입일 2021년 6월 17일, 확정일자 2021년 6월 15일로 말소기준인 2023년 10월 17일 은평구 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
통상이라면 낙찰대금에서 보증금이 전부 배당되지 못하는 만큼 매수인이 잔액을 인수합니다. 현재 매각가 331,000,000원을 전제로 한 배당계산에서도 집행비용 5,434,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 325,566,000원만 배당되어 2,434,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자가 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 권용석 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 54-22 호안빌 3층 304호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로11길 6-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.67㎡ · 지상 5층 건물 내 3층 304호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강태원 (2021.06.14. 매매 · 거래가액 328,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 331,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 357,401,092원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권용석 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 328,000,000원 | 2021.06.17 / 2021.06.15 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 확약 적용 |
권용석은 임대차계약일 2021년 6월 14일, 확정일자 2021년 6월 15일, 전입일 2021년 6월 17일, 점유개시일 2021년 7월 1일이며 2023년 7월 21일 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 말소기준권리인 2023년 10월 17일 압류보다 앞선 임차권이므로 원칙상 미배당 보증금은 매수인에게 이어질 수 있습니다. 그러나 본건은 해당 임차인의 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득액이 최근 시세보다 높다
가격 판단은 과거 고가거래가 섞인 전체 평균 307,777,777원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 물건의 최근 12개월 거래는 2026년 6월 전용 49.67㎡ 2층 297,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 297,000,000원입니다. 최저가 331,000,000원은 이 최근 시세의 111.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.67㎡ | 2 | 297,000,000원 |
| 2025.06 | 53.27㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 2025.03 | 49.67㎡ | 2 | 252,000,000원 |
| 2024.10 | 53.27㎡ | 5 | 356,000,000원 |
| 2024.02 | 49.41㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 49.41㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2023.10 | 49.41㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2021.07 | 52.22㎡ | 4 | 362,000,000원 |
| 2021.06 | 49.67㎡ | 3 | 328,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 297,000,000원 |
최근 가격 흐름도 우호적이지 않습니다. 최근 구간이 과거 구간 대비 -3.9%로 하락했고, 실질취득액 331,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균보다 34,000,000원 높습니다. 따라서 전체 거래 평균 307,777,777원과의 차이가 상대적으로 작다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 현재 가격은 최근 시세 기준으로 싼 물건이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,434,000원 |
| 1. 임차인 권용석 보증금 | 328,000,000원 | 325,566,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 357,401,092원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 권용석의 미배당 보증금은 2,434,000원입니다. 다만 해당 임차인에 대해서는 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 매수인의 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 확약이 없었다면 인수가 늘어나는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 331,000,000원 | 2,434,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 264,800,000원 | 67,707,200원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 211,840,000원 | 119,925,760원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 권용석 보증금의 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 하지만 본건에서는 해당 임차인에 대한 확약이 명시되어 있으므로 위 미배당액은 룰상 참고액이고, 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득액은 331,000,000원이며, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 호안빌 전체 13세대, 준공일은 2020.06.04입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 구산동 구산중학교 남측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 응암역과 역촌역이 있으며 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 3층 304호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 3,307,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 확인. 점유자 폐문부재로 외부 관찰·주위 탐문·건축물현황도 등을 참고해 평가됐으므로 실제 내부 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 권용석의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위·조건을 매각물건명세서와 제출 확약서 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 실질취득 331,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 297,000,000원의 111.4%입니다. 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 과거 대비 -3.9%이므로 과거 최고 362,000,000원이나 전체 평균만으로 가격을 정당화하지 않아야 합니다.
- 5회 유찰의 의미. 호안빌 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 5.0회이고 매각률은 0.0%입니다. 다세대의 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 점검해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못한 감정이므로 실제 구조·마감·점유 상태가 평가 내용과 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 임차권등기, 확약서, 배당요구, 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 해소와 가격 메리트는 별개다
이 사건은 표면적으로는 대항력 있는 328,000,000원 임차권 때문에 인수형으로 보이지만, 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 권용석 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이 점만 놓고 보면 권리 리스크의 핵심은 상당 부분 해소됐습니다.
그러나 가격은 반대입니다. 현재 실질취득 331,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 297,000,000원의 111.4%이고, 추세도 -3.9%입니다. 5회 유찰, 13세대 다세대, 경매 통계상 평균 유찰 5.0회·매각률 0.0%까지 감안하면 “인수 0원 = 매력적인 가격”으로 연결할 수 없습니다. 이 물건은 권리보다 가격과 환금성이 최종 판단을 좌우하는 사건입니다.
