서울서부지방법원 2025타경51017. 은평구 역촌동 호안빌 3층 304호, 전용 49.67㎡ 다세대주택입니다. 감정가 331,000,000원에서 현재 최저매각가가 264,800,000원으로 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 357,401,092원입니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권과 확약서의 관계를 이해하는 것입니다. 권용석의 임차보증금은 328,000,000원으로, 전입일과 확정일자가 말소기준인 2023년 10월 은평구 압류보다 앞섭니다. 임차권등기 역시 압류보다 먼저 설정됐습니다. 따라서 원칙적으로 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
그러나 신청채권자가 제출한 확약서에는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 이 확약이 적용되는 보증금 잔액은 실질 인수액에서 제외해야 합니다. 다만 등기상 임차권자는 권용석이고 확약서 제출자는 주택도시보증공사이므로, 입찰 전 보증금반환청구권의 귀속 및 확약의 적용 범위를 원본으로 대조하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 54-22, 54-23 호안빌 제3층 제304호 도로명주소: 서울특별시 은평구 갈현로11길 6-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.67㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2020.06.04 사용승인 · 총 13세대 |
| 소유자 | 강태원 (2021.07.01 소유권이전 · 거래가 328,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 264,800,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 357,401,092원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.17 은평구 압류 (갑구 5번) |
| 선순위 임차권 | 권용석 · 보증금 328,000,000원 · 2023.07.21 임차권등기 |
| 실질 인수액 | 0원 (신청채권자 확약 적용 시) |
| 입찰기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
이 사건에서 중요한 순서는 권용석의 임차권등기 → 은평구 압류 → 강제경매개시결정입니다. 임차권등기는 말소기준보다 앞서므로 매각만으로 무조건 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 매수인 인수 위험이 원칙적으로 존재하지만, 해당 보증금 잔액에 대한 신청채권자의 포기·말소 동의 확약으로 실질적인 부담이 해소되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.28억의 실질 부담
확인되는 실제 임차인은 권용석 1명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 권용석 전유부분 전부 · 주거 |
2021.06.17 2021.06.15 |
328,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 원칙상 인수 확약 적용 시 0원 |
| 임대차계약일 | 2021.06.14 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2021.07.01 |
| 전입신고일 | 2021.06.17 |
| 확정일자 | 2021.06.15 |
| 임차권등기 | 2023.07.21 · 을구 1번 · 2023카임243 |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2023.07.21 |
| 보증금 | 328,000,000원 |
| 예상 우선배당 | 260,292,800원 |
| 원칙상 미배당 | 67,707,200원 |
| 확약 적용 후 인수 | 0원 |
③ 시세 비교 — 실제 취득가 기준으로 봐야 한다
호안빌의 실거래 전체 평균은 307,777,777원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에는 2026년 6월 거래 297,000,000원을 우선 적용합니다. 이 거래는 전용 49.67㎡로 경매 대상과 면적이 일치하며, 거래층은 2층입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.67㎡ | 2 | 297,000,000원 |
| 2025.06 | 53.27㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 2025.03 | 49.67㎡ | 2 | 252,000,000원 |
| 2024.10 | 53.27㎡ | 5 | 356,000,000원 |
| 2024.02 | 49.41㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 49.41㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2023.10 | 49.41㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2021.07 | 52.22㎡ | 4 | 362,000,000원 |
| 2021.06 | 49.67㎡ | 3 | 328,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 297,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 9건 | 307,777,777원 |
확약이 유효하게 적용된다면 실제 취득가의 기준은 낙찰가인 264,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 실거래가인 297,000,000원의 89.2%로, 최근 거래 대비 32,200,000원 낮습니다.
다만 최근 12개월 거래는 단 1건이고, 이전 거래 대비 가격 추세는 -3.9%입니다. 과거 전체 평균 307,777,777원을 기준으로 할인 폭을 과장하기보다는 최근 거래가격과 하락 추세를 함께 반영해야 합니다. 특히 소규모 다세대인 만큼 최근 거래 한 건이 개별 호수의 매각 가능 가격을 보장하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 264,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,507,200원 |
| 1. 권용석 임차보증금 (우선변제) | 328,000,000원 | 260,292,800원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 357,401,092원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,507,200원은 추정치입니다. 임차보증금 미배당액은 67,707,200원이나, 해당 보증금 잔액에 대한 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원입니다. 신청채권자 청구액은 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 구분
선순위 임차권이 있는 사건은 낙찰가가 내려간다는 이유만으로 실질취득 부담이 같은 비율로 감소하지 않습니다. 확약 적용 여부에 따라 아래 금액을 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 원칙상 인수 | 확약 적용 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 (6회 유찰 · 80%) | 264,800,000원 | 67,707,200원 | 264,800,000원 |
| 7회 유찰 시 (64%) | 211,840,000원 | 119,925,760원 | 211,840,000원 |
| 8회 유찰 시 (51%) | 169,472,000원 | 161,700,608원 | 169,472,000원 |
확약 적용 시 실질취득은 낙찰가 기준이며 취득세·등기·명도 등 별도 비용은 제외했습니다. 원칙상 인수액은 각 회차의 예상배당과 집행비용 추정에 따른 값입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구 구산동 소재 구산중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 주거지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 응암역과 역촌역이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.06.04 사용승인된 총 13세대 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·난방·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 접도. 건물 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 대상 토지는 인접 필지 대비 대체로 평탄한 형태입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 점유자의 폐문부재로 외부 관찰, 주위 탐문, 표준적 이용상태 및 건축물현황도를 참고했습니다. 실제 내부 상태와 평가 내용이 다를 수 있습니다.
- 환금성. 총 13세대 규모이고 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 실거래 표본이 적고 가격 추세도 하락하고 있어, 향후 매각 가능 가격은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 현재 매각조건에도 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 권리귀속 확인. 등기상 임차권자는 권용석, 확약서 제출자는 주택도시보증공사입니다. 해당 보증금반환청구권의 승계·귀속 관계와 확약 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 원칙상 인수액 확인. 현재 회차 예상 미배당 보증금은 67,707,200원입니다. 확약이 적용되지 않는 경우의 총취득 부담을 별도로 검토해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.10.17 은평구 압류가 말소기준이며, 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서와 등기부 최신본을 함께 확인하세요.
- 유찰 회차 확인. 현재 6회 유찰, 최저가 264,800,000원으로 표시되어 있습니다. 회차별 매각공고와 입찰 조건을 대조하세요.
- 시세 검증. 2026.06 동일 전용면적의 실거래 297,000,000원을 우선 참고하되, 표본이 1건이고 최근 추세가 -3.9%인 점을 반영하세요.
- 내부 상태·점유 확인. 폐문부재로 내부 확인이 제한됐습니다. 실제 점유자, 내부 하자 및 명도 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 매각대금 배당에 영향을 주는 조세채권, 실제 집행비용을 확인하세요.
- 환금성 확인. 13세대 소규모 다세대라는 점과 최근 실거래 표본 부족을 고려해 주변 유사 면적의 거래·매물도 함께 검토하세요.
맺으며 — “선순위 인수형이지만 확약이 핵심이다”
호안빌 304호의 본질은 선순위 보증금 328,000,000원과 신청채권자의 확약서입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권 사건이었다면, 현재 최저가 264,800,000원에서 발생하는 미배당 보증금 67,707,200원을 인수해 총취득 부담이 332,507,200원에 이르는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 있습니다. 그 효력이 해당 보증금에 적용된다면 매수인 실질 인수액은 0원이며, 최저가 264,800,000원을 기준으로 최근 실거래 297,000,000원과 비교할 수 있습니다.
다만 6회 유찰, 최근 거래가격 하락 추세, 13세대 소규모 다세대, 내부 확인 제한이라는 요소가 겹쳐 있습니다. 확약서의 실효성과 권리귀속을 먼저 확인하고, 가격은 최근 거래와 환금성을 기준으로 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
