부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 5회 유찰로 가격은 감정가 대비 32.8%까지 내려왔고 권리상 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 단순한 주거용 다세대가 아닙니다. 공부상 이용상황은 제2종근린생활시설(사무소)이고 현황은 주거용으로 이용 중으로 조사되어, 입찰 전 용도·임대관계 재확인이 핵심입니다.

감정가

364,000,000원

평가금액

최저가

119,275,000원

5회 유찰 후

실질취득

119,275,000원

인수액 0원

핵심지표

32.8%

감정가 대비 최저가

서울서부지방법원 2025타경51020. 서울특별시 서대문구 홍제동 192-29 소재 1층 102호 경매입니다. 데이터상 사용라벨은 다세대로 분류되지만, 감정평가서 이용상태에는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으며 현황은 주거용 이용으로 조사되었습니다. 따라서 단순 주거용 물건으로 판단하기보다 공부와 현황 차이를 확인해야 합니다.

권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 11월 30일 설정된 관악신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 낙찰자가 별도로 인수하는 권리는 0원으로 분석됩니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51020
소재지	서울특별시 서대문구 홍제동 192-29 1층102호
용도 / 이용상태	다세대(데이터상 사용라벨) · 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주거용 이용 조사
전용면적	42.45㎡
소유자	이용식
감정가 / 최저가	364,000,000원 / 119,275,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2022.11.30 설정된 관악신용협동조합 근저당권입니다. 이후 국 압류, 서대문구 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 및 후순위 근저당권은 매각으로 소멸 예정입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 다만 보증금 미상

점유자	전입	보증금	대항력	비고
이소희	2023.02.16	미상	없음	말소기준권리 이후 전입

⚠️ 임대관계 확인 필요 전입일은 말소기준권리(2022.11.30) 이후로 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금 정보는 확인되지 않아, 실제 임대차 관계와 점유 상태는 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.

③ 시세 참고 — 비교 거래는 제한적

확인 가능한 최근 거래 정보는 2025년 9월 전용 29.12㎡ 거래 1건으로, 대상 전용면적 42.45㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 동일 면적 시세로 단정하기 어렵고 참고 수준으로 봐야 합니다.

거래월	면적	층	거래가
2025.09	29.12㎡	4	435,000,000원

⚠️ 가격 판단 기준 최저가는 감정가 대비 32.8% 수준으로 크게 낮아졌지만, 확인 가능한 거래는 면적이 다른 1건뿐입니다. 따라서 단순 할인율만으로 적정가를 확정하기보다 용도·현황·실제 거래 가능성을 함께 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 119,275,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,469,850원
관악신용협동조합 근저당권	4,032,000,000원	116,805,150원
장동우 근저당권	50,000,000원	0원
한국양계축산업협동조합 근저당권	200,400,000원	0원
도림신용협동조합 근저당권	1,248,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

총 채권액 기준 미배당이 발생하는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인 필요합니다.

매각대금 배분

회차별 가격 변화

5회 유찰 현재 최저가와 다음 예상 회차 금액 비교

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸 예정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 확인 관점 공부상 제2종근린생활시설(사무소)과 현황 주거용 이용 차이가 있습니다. 주거용 매입 목적이라면 용도 적정성, 전입·임대관계, 실제 사용 상태 확인이 선행되어야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

용도 확인. 공부상 근린생활시설과 현황 주거용 이용 차이를 반드시 확인하세요.
점유 확인. 이소희 전입자가 조사되어 있으며 보증금은 확인되지 않았으므로 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 낮지만 동일 면적 비교 거래가 부족해 할인율만으로 판단하면 안 됩니다.
세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 재확인하세요.

맺으며 — “낮은 가격보다 확인이 먼저”

이 물건은 5회 유찰로 가격 진입점은 낮아졌고 권리상 인수 위험도 없습니다. 그러나 핵심은 단순히 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 공부상 용도와 현황 이용이 다르고, 임대관계도 추가 확인이 필요한 물건입니다. 권리는 안정적이지만, 용도와 점유 확인이 낙찰 후 리스크를 결정하는 유형입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-10-21	유찰	3억 6,400만원
2	2025-11-25	유찰	2억 9,120만원
3	2026-01-06	유찰	2억 3,296만원
4	2026-02-24	유찰	1억 8,636만원
5	2026-05-26	유찰	1억 4,909만원
6	2026-06-30	유찰	1억 1,927만원
7	2026-08-04	대기	9,542만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

5회 유찰로 가격은 내려왔지만, 용도 확인이 먼저다 — 홍제동 1층 102호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 다만 보증금 미상

③ 시세 참고 — 비교 거래는 제한적

④ 예상배당표 (매각가 119,275,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 가격보다 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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