서울서부지방법원 2025타경51024. 마포구 상암동 상암한화오벨리스크 6층 에이601호, 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 홍윤기는 2021.05.14. 거래가액 114,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 같은 날 전입한 김하영의 임차관계가 존재하고, 2023.07.31. 을구 1번에 임차보증금 125,000,000원의 주택임차권등기가 설정돼 있습니다.
이 임차권은 말소기준권리인 2024.04.01. 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 “매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기”가 명시되어 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 이 사건은 43,008,000원짜리 오피스텔이 아니라, 대항력 임차인의 보증금까지 함께 계산해야 하는 인수형 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51024 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 상암동 1734 상암한화오벨리스크 6층 에이601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 홍윤기 (2021.05.14. 거래가액 114,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 43,008,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김하영 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
말소기준은 2024.04.01. 갑구 7번 압류입니다. 그보다 앞선 2023.07.31. 을구 1번 김하영의 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 대항하는 인수권리입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류 1,339,000,000원, 강제경매개시결정, 마포구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하영 | 주거 (임차권등기) | 2021.05.14 | 125,000,000원 | 2023.07.31. | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
김하영은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 임차권설정 계약일은 2021.04.24., 전입일은 2021.05.14., 임차권등기일은 2023.07.31.이며 보증금은 125,000,000원입니다. 별도 경고정보에는 김하영과 사건 관계의 동일성 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있으므로, 이 부분은 원본 서류로 별도 확인해야 합니다. 다만 현재 권리분석에서는 매각물건명세서에 기재된 대항력 있는 임차권의 효력을 전제로 판단합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 125,000,000원
대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조에서는, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 그만큼 늘어납니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저가 43,008,000원이 아니라 실질취득 약 125,000,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 43,008,000원 | 81,992,000원 | 125,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 34,406,400원 | 90,593,600원 | 125,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 27,525,120원 | 97,474,880원 | 125,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 43,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,174,144원 |
| 인수 · 임차인 김하영 보증금 | 125,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,339,000,000원 | 41,833,856원 |
| 3. 경매개시결정 · 김하영 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 43,008,000원에서는 집행비용 1,174,144원 공제 후 주택도시보증공사에 41,833,856원이 배당되어 매각대금이 소진됩니다. 총 채권 1,464,000,000원 중 미배당은 1,422,166,144원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 6층 에이601호입니다.
- 입지. 하늘초교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 오피스텔, 공원, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 노선버스정류장, 남동측 근거리에 경의중앙선 수색역이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30m, 북동측 약 25m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·택지개발지구·철도보호지구·상대보호구역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다. 공시지가는 8,120,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔이라는 용도에 더해 이미 4회 유찰된 경과가 있어, 재매각·환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가 확인. 43,008,000원만 보고 응찰가를 판단하지 말고 대항력 임차인의 미배당 인수분을 합산해 약 125,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 5회 유찰 시 34,406,400원, 6회 유찰 시 27,525,120원으로 내려가도 룰상 인수분이 늘어 실질취득은 약 125,000,000원 수준입니다.
- 임차권 원본 확인. 김하영의 전입일 2021.05.14., 임차권등기 2023.07.31., 보증금 125,000,000원 및 매각물건명세서 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 관계인 동일성 확인. 김하영은 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 나타나고, 별도 경고정보에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있으므로 관련 판결·문건을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 시 수회 방문에도 폐문부재였으므로 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “43,008,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 4회 유찰 뒤의 최저가 43,008,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 김하영의 임차보증금 125,000,000원입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 있는 주택임차권등기가 있고, 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 유찰로 최저가가 내려가도 미배당 인수분이 늘어 실질취득 약 125,000,000원이라는 구조가 유지됩니다.
그 실질취득가는 감정가 105,000,000원의 119.0%이고, 소유자가 2021.05.14. 취득할 때의 등기상 거래가액 114,000,000원보다도 높습니다. 여기에 4회 유찰과 주거용 오피스텔이라는 용도를 함께 보면, 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리는 인수형, 가격은 최저가 착시. 이 물건은 낙찰가보다 임차보증금 구조를 먼저 보는 사건입니다.
