서울서부지방법원 2025타경51024. 상암한화오벨리스크 6층 에이601호는 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 표면적인 최저매각가는 34,406,000원까지 내려왔지만, 권리관계에서는 이 숫자를 단독으로 보면 안 됩니다. 임차인 김하영의 전입일은 2021.05.14이고, 2023.07.31 을구 1번으로 임차보증금 125,000,000원의 주택임차권등기가 설정되어 있습니다. 말소기준권리로 잡힌 2024.04.01 압류보다 앞선 권리이므로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 대항합니다.
예상배당에서도 임차인 김하영에 대한 배당액은 0원, 매수인 인수액은 125,000,000원으로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 회차의 경제적 부담은 낙찰대금 34,406,000원에 인수보증금 125,000,000원을 더한 159,406,000원입니다. 5회 유찰로 최저가가 크게 내려갔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51024 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 상암동 1734 상암한화오벨리스크 6층 에이601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용)로 이용중 |
| 소유자 | 홍윤기 · 2021.05.14 소유권이전 · 거래가액 114,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 34,406,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김하영 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
이 물건의 핵심은 을구 1번 임차권설정입니다. 김하영은 2021.05.14 전입한 것으로 조사되었고, 임차보증금은 125,000,000원입니다. 2023.07.31 임차권등기가 설정되었으며, 대항력이 인정되는 임차인으로 정리되어 있습니다. 2024.04.01 압류가 말소기준권리이고, 이후의 주택도시보증공사 가압류·강제경매개시결정·마포구 압류는 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차권은 소멸하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 등기 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하영 · 주거(임차권등기) | 2021.05.14 / 2023.07.31 | 125,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 보증기관 승계 아님 |
② 가격 해석 — 3,440만원이 아니라 1억5,940만원
현재 최저매각가는 34,406,000원으로 감정가 105,000,000원에서 5회 유찰된 상태입니다. 하지만 낙찰자가 부담하는 금액은 낙찰대금만이 아닙니다. 예상배당표상 매수인 인수액 125,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득 부담은 159,406,000원입니다.
| 현재 최저매각가 | 34,406,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 인수 | 125,000,000원 |
| 현재 회차 실질취득 | 159,406,000원 |
| 감정가 | 105,000,000원 |
따라서 최저가가 감정가의 33%까지 떨어졌다는 사실은 이 물건의 실제 취득부담을 설명하지 못합니다. 특히 동일 유형의 최신 실거래 비교값은 별도 원본 확인이 필요하므로, 시세보다 싸다는 결론도 현재 자료만으로 내릴 수 없습니다. 확인 가능한 사실은 현재 회차 기준 실질취득 부담이 감정가 자체보다 크다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,019,308원 |
| 인수 · 임차인 김하영 보증금 | 125,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,339,000,000원 | 33,386,692원 |
| 3. 경매개시결정 · 김하영 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 총 채권액은 1,464,000,000원, 채권자 예상배당은 33,386,692원, 미배당은 1,430,613,308원입니다. 임차인 김하영의 보증금은 배당 0원으로 계산되며 125,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 6층 에이601호이며, 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 마포구 상암동 하늘초교 북동측 인근으로, 주위에 아파트단지·오피스텔·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 경의중앙선 수색역이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30m, 북동측 약 25m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역·택지개발지구·철도보호지구·비행안전제2구역(지원) 등 관련 지정이 있습니다.
- 건물 상태. 외벽 석재 마감, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 샤시창호이며 위생·급배수·도시가스·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 34,406,000원 외에 임차보증금 125,000,000원 인수 부담을 반드시 합산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 2023.07.31 을구 1번 임차권등기, 전입일 2021.05.14, 보증금 125,000,000원 및 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 김하영의 지위 확인. 신청채권자이자 임차권자로 기재되어 있고 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있으므로, 법원 기록과 관련 서류에서 실제 권리관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구·배당관계 확인. 배당요구는 2023.07.31 접수된 것으로 정리되어 있으나, 현재 예상배당은 임차인 배당 0원·전액 인수로 계산되어 있습니다.
- 실거래 원본 확인. 동일 오피스텔 또는 유사 면적의 최근 거래가격을 별도로 확인한 뒤 실질취득 159,406,000원과 비교해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 수회 방문에도 폐문부재로 내부이용상황은 건축물현황도를 참작한 것으로 기재되어 있습니다.
맺으며 — “유찰 5회”보다 “인수 1.25억”이 먼저다
이 물건은 5회 유찰되어 감정가 105,000,000원에서 최저매각가 34,406,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석 결과는 반대 방향을 가리킵니다. 임차인 김하영의 대항력 있는 임차권이 말소기준권리보다 앞서고, 예상배당에서는 보증금 125,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 159,406,000원입니다. 후순위 압류와 가압류가 소멸하는 것은 긍정적이지만, 그것이 선순위 임차보증금 인수까지 없애주지는 않습니다. 동일 유형의 실거래 원본을 확인하기 전에는 시세 대비 싸다고 평가할 수도 없습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 살아남는 임차권과 인수보증금입니다.
