서울서부지방법원 2025타경51035. 은평구 구산동 야긴하이빌 비동 2층 204호, 전용 45.59㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 326,000,000원이 5회 유찰돼 208,640,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 말소기준보다 앞선 235,000,000원 임차권과 그에 대한 확약의 효력입니다. 김영준은 2020.09.17. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.08.31., 임차권등기는 2022.10.04. 접수됐습니다. 말소기준은 그 뒤인 2022.10.21. 은평구 압류이므로 원칙만 보면 임차권은 매수인에게 넘어갈 수 있는 선순위 권리입니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026.04.24. “임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다”는 취지의 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 김영준 보증금에서 발생하는 배당 계산상 미배당액 30,080,960원은 원칙적인 인수 계산값일 뿐, 이 확약을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 확약은 김영준 임차권에만 적용되므로, 별도로 확인된 미상 점유자까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심

② 임차·점유 분석 — 확약 밖 미상 점유자는 별도 확인

김영준은 전입·확정일자·임차권등기·배당요구가 확인되지만, 다른 점유 내역은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 두 번째 점유자에 대해서는 “대항력 없음” 또는 “인수 없음”으로 단정할 근거가 없습니다. 김영준에 대한 확약이 이 점유자에게까지 확대되는 내용도 확인되지 않으므로 확약 밖 인수 위험은 그대로 남겨 두는 것이 안전합니다.

③ 가격 비교 — 88.4%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다

제공된 거래 표본은 야긴하이빌의 2022.08 거래 2건으로, 34.78㎡ 5층 237,000,000원과 29.58㎡ 5층 235,000,000원입니다. 평균은 236,000,000원이고 현재 최저가 208,640,000원은 이 참고 평균의 88.4%입니다.

문제는 비교 적합성입니다. 경매 대상은 전용 45.59㎡인데 두 거래는 각각 34.78㎡와 29.58㎡로 면적이 일치하지 않고, 거래시점도 2022.08에 집중돼 있습니다. 따라서 최저가가 평균의 88.4%라는 숫자는 계산상 맞더라도 현재 45.59㎡의 직접 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 감정가 대비 64%라는 큰 할인폭 역시 곧바로 시장가 대비 할인이라는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 208,640,000원 가정)

배당 계산만 보면 김영준 보증금 중 30,080,960원이 미배당됩니다. 그러나 2026.04.24. 확약으로 김영준은 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 김영준 관련 실질 인수액은 0원입니다. 다만 별도 미상 점유자의 권리는 이 계산에 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 유찰이 더 진행돼도 김영준 ‘실질 인수’는 0원

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 수준에 묶이게 됩니다. 이 사건도 확약이 없다면 그런 구조였지만, 김영준에 대해서는 확약 때문에 그 인수 고리가 끊겼습니다. 반대로 미상 점유자는 보증금·전입일 자체가 확인되지 않아 같은 계산을 적용할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 2층 204호는 다세대주택(도시형생활주택 및 단지형다세대)으로 이용 중입니다.
• 입지. 구산초등학교 서측 인근 기존주거지역으로 다세대주택·빌라가 주를 이루고, 간선도로변에는 근린생활시설·점포·상가가 간헐적으로 위치합니다.
• 교통. 차량출입은 용이하고 시내버스정류장은 도보 약 7~8분, 구산역(6호선)은 도보 약 18~20분 거리로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층으로, 급배수·위생·도시가스·피로티식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규모. 사용승인 2019.05.16., 해당 건물동 13세대이며 전체 단지는 2개동 29세대입니다.
• 도로. 남측 약 7~8미터 포장도로, 북측·서측 약 3~4미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 3,394,000원/㎡이며 위반건축물 표시사항은 없습니다.
• 현장확인. 수차례 방문에도 폐문 및 관계인 부재로 내부 이용상황은 건축물현황도면·외관조사·인근 탐문 등을 통해 개략적으로 조사됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 2026.04.24. 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서 원문과 일치하는지 직접 대조하세요.
• 미상 점유자 확인. 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서 보완자료를 통해 전입일, 보증금, 점유관계가 확인돼야 전체 인수액을 확정할 수 있습니다.
• 김영준 부족액과 실제 인수를 구분. 현재 회차 배당계산상 부족액은 30,080,960원이지만 확약 적용 시 김영준 관련 실질 인수는 0원입니다.
• 실거래 직접 비교 금지. 235,000,000원·237,000,000원 거래는 2022.08, 전용 29.58㎡·34.78㎡로 대상 45.59㎡와 면적이 맞지 않습니다.
• 5회 유찰 원인 점검. 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 권리·점유·환금성 원인을 함께 확인하세요.
• 현장 내부 확인. 감정조사에서도 폐문·관계인 부재로 내부 이용상황이 개략 추정됐으므로 실제 내부 상태 확인이 중요합니다.
• 세금·비용 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 배당요구종기 이후 자료를 다시 확인하세요.

맺으며 — “2.35억 선순위 임차권보다, 확약 밖 미상이 더 중요하다”

표면만 보면 위험한 물건입니다. 보증금 235,000,000원의 임차권이 말소기준보다 앞서고, 현재 최저가 208,640,000원보다 보증금이 더 크기 때문입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 30,080,960원의 미배당액이 생기고, 더 유찰될수록 인수액이 늘어나는 전형적인 선순위 임차인 구조입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.04.24. 제출된 확약으로 김영준에 대해서는 대항력이 포기되고 미변제 시에도 임차권등기가 말소되므로 주된 235,000,000원 보증금의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 물건을 단순히 “보증금 2.35억을 떠안는 물건”으로 보는 것도 틀립니다.

반대로 “확약이 있으니 인수 0원이고 싸다”고 결론 내리는 것도 위험합니다. 별도 점유 내역은 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 판정할 수 없고, 비교 가능한 실거래도 2022.08의 면적 불일치 2건뿐입니다. 게다가 이미 5회 유찰됐습니다. 이 사건의 결론은 김영준 임차권은 해소됐지만, 전체 권리와 가격은 아직 닫히지 않았다입니다. 확약 밖 점유관계를 확인하기 전에는 인수액도, 가격 메리트도 확정하지 않는 것이 맞습니다.