서울서부지방법원 2025타경51042. 마포구 서교동 ‘더클래스’ 5층 501호, 감정 이용상태는 방1·거실·주방·욕실1·다용도실 등으로 구성된 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 3.67억이 7회 유찰돼 최저가 7,696만5천원까지 떨어졌지만, 권리구조는 일반적인 저가 유찰물건과 다릅니다. 임차인 양하임은 2021.07.09 전입·점유를 시작했고 2021.06.18 확정일자를 갖췄으며, 2023.06.08 임차권등기까지 마쳤습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
현재 말소기준은 2024.05.24 토스뱅크 주식회사 가압류입니다. 양하임의 전입과 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조”가 아니라 “낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어나는 구조”로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 서교동 247-184 더클래스 5층501호 · 도로명 월드컵로20길 38-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방1·거실·주방·욕실1·다용도실 · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 비교면적 | 25.3㎡ |
| 소유자 | 강현창 · 2021.06.16 매매 · 거래가액 292,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 76,965,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 322,888,939원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차보증금이 핵심
실제 임차인은 양하임 1명입니다. 보증금은 290,000,000원이며 주택 전부를 임차하고, 배당요구도 2023.06.08 이뤄졌습니다. 보증기관 명의의 임차보증금 중복 신고가 아니라 임차권자 본인의 권리이므로 보증금을 별도로 중복 합산할 사안은 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 양하임 · 주택전부 | 290,000,000원 | 2021.07.09 / 2021.06.18 | 대항력 有 우선변제 有 | 승계 214,820,370원 |
등기부에는 2021.02.17 관악신용협동조합 근저당권(채권최고액 2,976,000,000원)이 있었으나 2021.07.09 일부포기로 이미 말소됐습니다. 그 결과 현재 경매에서의 말소기준은 뒤의 토스뱅크 가압류가 됩니다. 말소기준 이후의 마포구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 약 2.9억’으로 본다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저가 76,965,000원이 아닙니다. 보증금 290,000,000원이 낙찰가보다 크고 임차인이 대항력을 가지므로, 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 대신 매수인 인수액이 커집니다. 즉 실질취득 부담은 대체로 보증금 290,000,000원 수준에 고정됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 | 76,965,000원 | 214,820,370원 | 낙찰가 + 인수액 ≈ 보증금 수준 |
| 8회 유찰 시 | 61,572,000원 | 229,936,296원 | 낙찰가는 하락하지만 인수액 증가 |
| 9회 유찰 시 | 49,257,600원 | 242,029,037원 | 실질 부담은 계속 약 2.9억 수준 |
더클래스의 제시된 유사면적 실거래는 총 4건입니다. 평균은 363,000,000원, 최신 거래는 2021.07의 335,000,000원입니다. 보증금 기준 실질취득 약 290,000,000원은 실거래 평균의 약 79.9%, 최신 거래의 약 86.6% 수준입니다. 다만 아래 거래는 모두 2021.06~2021.07 자료이므로 2026.10 매각 시점의 현재 시세를 직접 보여주는 거래라고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 27.01㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2021.06 | 27.27㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2021.06 | 27.27㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2021.06 | 25.3㎡ | 5 | 292,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 363,000,000원 |
특히 대상 호수와 같은 비교면적 25.3㎡·5층 거래는 292,000,000원입니다. 실질취득 약 290,000,000원과 매우 가까운 금액입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 21%라는 사실만으로 큰 폭의 할인 매물이라고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,785,370원 |
| 1. 임차인 양하임 보증금 | 290,000,000원 | 75,179,630원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 39,941,836원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 322,888,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 보증금 중 75,179,630원만 배당되고 214,820,370원이 미변제돼 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 서교동 소재 망원역(6호선) 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 북측·서측 인근에 노선버스정류장, 남서측 인근에 망원역이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 5층 501호이며 도시가스 개별난방, 승강기, 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 122.0㎡, 공시지가는 6,102,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 더클래스는 2021.02 준공, 12세대 규모이며 데이터상 경매 평균 유찰 7.2회·낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 배제. 76,965,000원만 보지 말고 미배당 임차보증금 214,820,370원을 함께 계산해야 합니다.
- 입찰가가 내려가도 총액은 크게 안 내려감. 8회·9회 유찰 시에도 인수액이 229,936,296원·242,029,037원으로 증가해 실질취득은 약 2.9억 수준에 머뭅니다.
- 임차권 말소·명도 조건 확인. 양하임의 주택임차권등기는 말소기준보다 앞선 권리이므로 매각물건명세서와 배당 결과를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.09 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 후 등기 처리와 매각조건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 최신성 확인. 제시된 유사면적 거래 4건은 2021.06~07 거래입니다. 2026.10 매각 시점 가격 판단에는 최근 거래 원본을 추가로 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적으로 산정. 12세대 소규모 다세대이고 이미 7회 유찰됐으며 단지 경매 평균 유찰도 7.2회입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “7천만원대 낙찰가”가 이 물건의 진짜 가격은 아니다
표면상 최저매각가는 76,965,000원입니다. 하지만 양하임의 보증금 290,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있기 때문에 현재 회차에서만 214,820,370원이 매수인에게 남습니다. 추가 유찰돼 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나는 구조라 실질취득은 보증금 약 290,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
보증금 기준 실질취득은 제시된 실거래 평균 363,000,000원과 최신 거래 335,000,000원보다 낮지만, 실거래 표본 자체가 2021년 자료라는 한계가 있습니다. 여기에 7회 유찰, 단지 평균 7.2회 유찰, 12세대 규모와 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “2.9억 수준의 실질취득비용을 현재 시세와 환금성이 정당화하는가”입니다.
