서울서부지방법원 2025타경51042. 마포구 서교동 더클래스 5층 501호 다세대주택입니다. 감정가는 367,000,000원인데 6회 유찰되어 최저매각가는 96,206,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 말소기준은 2024.05.24. 토스뱅크 주식회사 가압류이고, 임차인 양하임의 전입·점유개시는 2021.07.09.로 더 빠릅니다. 확정일자도 2021.06.18.이어서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차인입니다.
양하임의 보증금은 290,000,000원입니다. 현재 최저가 96,206,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,131,708원을 제외한 94,074,292원이 임차인에게 배당되고, 남는 195,925,708원은 매수인이 인수합니다. 따라서 이 물건은 ‘9천만 원대 다세대’가 아니라, 권리분석상 약 290,000,000원 수준의 실질취득 물건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 서교동 247-184 더클래스 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 25.3㎡ · 방1·거실·주방·욕실1·다용도실 · 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 강현창 · 2021.06.16. 매매 · 거래가액 292,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 96,206,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 322,888,939원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
등기부상 2021.02.17. 관악신용협동조합 근저당권은 2021.07.09. 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2024.05.24. 토스뱅크 주식회사 가압류 39,941,836원입니다. 그런데 양하임은 2021.07.09. 전입·점유를 시작했고 2021.06.18. 확정일자를 갖췄으며, 2023.06.08. 보증금 290,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이므로 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양하임 | 주택전부 | 2021.07.09 | 2021.06.18 | 290,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 아님 |
실제 임차인 1명. 배당요구일 2023.06.08. 보증금 대위·승계 중복신고가 아닌 임차인입니다.
② 시세 비교 — 96,206,000원이 아니라 약 290,000,000원으로 비교
더클래스의 제공 실거래는 4건이며 평균 363,000,000원, 최저 292,000,000원, 최고 415,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.07. 335,000,000원입니다. 이 물건의 실질취득 기준을 임차보증금 290,000,000원 수준으로 보면 비교 평균의 약 79.9%입니다. 따라서 최저가 기준 26.5% 할인으로 해석해서는 안 되지만, 보증금 기준 실질취득가는 제공 실거래 평균과 최신 거래보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 27.01㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2021.06 | 27.27㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2021.06 | 27.27㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2021.06 | 25.3㎡ | 5 | 292,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 363,000,000원 |
다만 실거래 표본은 2021.06~2021.07 거래입니다. 매각기일은 2026.09.08이므로 거래 시점 간격이 큽니다. 따라서 363,000,000원 평균을 현재가와 동일시해 과도하게 가격 가점을 주기보다는, 실질취득 약 290,000,000원이 과거 제공 실거래 범위의 하단에 위치한다는 정도로 보수적으로 읽는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,131,708원 |
| 1. 임차인 양하임 보증금 | 290,000,000원 | 94,074,292원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 39,941,836원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 322,888,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인에게 94,074,292원이 배당되고, 보증금 부족분 195,925,708원이 매수인 인수로 남습니다. 토스뱅크와 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
| 회차 | 입찰가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 96,206,000원 | 195,925,708원 |
| 7회 유찰 시 | 76,964,800원 | 214,820,566원 |
| 8회 유찰 시 | 61,571,840원 | 229,936,453원 |
입찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조가 선명합니다. 따라서 7회·8회 유찰이 이어져도 총 부담이 입찰가 비율만큼 싸지는 것이 아닙니다. 대항력 임차보증금 290,000,000원이 실질취득가의 기준점 역할을 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방1, 거실, 주방, 욕실1, 다용도실 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 망원역(6호선) 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 북측·서측에 노선버스정류장, 남서측에 망원역(6호선)이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 5층 501호이며, 도시가스 개별난방·승강기·위생·급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4M 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.
- 규모·환금성. 더클래스는 12세대이며 준공일은 2021.02.01입니다. 경매 통계상 평균 6.9회 유찰, 매각률 0.0%로 반복 유찰 위험을 가볍게 볼 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 96,206,000원만 보고 시세 대비 26.5%라고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 인수액 195,925,708원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 양하임 보증금 290,000,000원, 전입 2021.07.09, 확정일자 2021.06.18, 임차권등기 2023.06.08을 원본과 대조해야 합니다.
- 회차 하락 효과 제한. 7회 유찰 시 입찰가 76,964,800원으로 내려가지만 인수액은 214,820,566원으로 증가하고, 8회 유찰 시 입찰가 61,571,840원에 인수액 229,936,453원이 됩니다.
- 점유·명도 확인. 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1에 2021.07.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원문을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 압류·배당 원본 대조. 2024.08.30. 마포구 압류와 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 322,888,939원 등 배당 관련 사항을 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “9천만 원대 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가 96,206,000원은 크게 떨어졌지만, 선순위 대항력 임차인 양하임의 보증금이 290,000,000원이고 현재 회차에서 195,925,708원을 매수인이 인수합니다. 이후 더 유찰돼 입찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 커지기 때문에 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
실질취득 약 290,000,000원은 제공 실거래 평균 363,000,000원보다 낮아 가격 여지는 있지만, 실거래 표본이 2021년이고 이 물건 자체가 이미 6회 유찰됐으며 더클래스 경매 통계도 평균 6.9회 유찰·매각률 0.0%입니다. 결론은 “최저가는 매우 낮지만, 인수보증금을 넣어 계산하면 평범한 2억9천만 원대 취득구조”입니다. 권리 인수를 정확히 이해하고 환금성을 보수적으로 평가하는 것이 이 사건의 승부처입니다.
