서울서부지방법원 2025타경51046. 불광동 마하나임불광 12층 1205호로, 공부상 용도는 오피스텔이며 감정평가 조사에서는 주거겸용으로 탐문됐습니다. 소유자 김수현은 2021년 10월 18일 매매를 원인으로 거래가액 188,000,000원에 취득했고, 같은 해 11월 19일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 이 물건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다.
임차인 전승훈은 임대차계약일 2021년 10월 16일, 확정일자 2021년 11월 5일, 전입·점유개시일 2021년 11월 19일이고 보증금은 188,000,000원입니다. 이후 2023년 11월 24일 임차권등기가 이뤄졌습니다. 말소기준으로 잡힌 2024년 9월 9일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로, 원칙적으로 매각으로 사라지지 않는 선순위 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 484-64 마하나임불광 12층 1205호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 통일로82길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔, 주거겸용으로 탐문 · 철근콘크리트구조 12층건 내 12층 1205호 |
| 사용승인 | 2021.07.26 |
| 소유자 | 김수현 · 2021.10.18 매매 · 거래가액 188,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 |
| 유찰횟수 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,108,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2023년 11월 24일 등기된 전승훈의 주택임차권은 보증금 188,000,000원, 전입·점유 2021년 11월 19일, 확정일자 2021년 11월 5일입니다. 2024년 9월 9일 주택도시보증공사 가압류보다 선순위이므로 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 주택도시보증공사의 10,000,000원 가압류와 2025년 2월 21일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전승훈 | 전유부분 전부 | 188,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인 1명. 전승훈은 전입·점유가 말소기준권리보다 빠르고 확정일자 및 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 다만 제출된 확약서에 따라 잔존 임대차보증금반환청구권은 포기되고 임차권등기 말소에 동의하는 것으로 기재돼 있습니다.
② 확약 효과 — 낮아진 낙찰가가 곧 인수액은 아니다
원칙적으로 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 넘어가 낙찰가 + 인수액이 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건도 확약이 없다면 6회 유찰 가정 178,400,000원에서는 데이터상 매수인 인수액이 12,897,600원, 7회 유찰 가정 142,720,000원에서는 48,078,080원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,922,000원 |
| 1. 임차인 전승훈 보증금 | 188,000,000원 | 188,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 203,108,040원 | 21,078,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
223,000,000원 가정에서 임차보증금 188,000,000원은 전액 배당되고, 주택도시보증공사의 채권에는 미배당이 발생합니다. 채권자 총 청구액 213,108,040원 중 예상배당 31,078,000원, 미배당 182,030,040원입니다.
④ 회차 시나리오 — 확약 전후를 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 원칙상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 223,000,000원 | 182,030,040원 | 0원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 178,400,000원 | 213,108,040원 | 12,897,600원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 142,720,000원 | 213,108,040원 | 48,078,080원 | 0원* |
* 확약서에 기재된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 적용한 실질 인수액. 확약이 없다는 가정에서는 데이터상 6회 유찰 시 12,897,600원, 7회 유찰 시 48,078,080원의 인수액이 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연서시장 북서측 인근. 오피스텔·근린생활시설·단독주택·다세대주택이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 연신내역(3호선·6호선)이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 2021.07.26 사용승인. 공부상 오피스텔이며 현장에서는 주거겸용으로 탐문됐습니다.
- 도로. 서측 약 6미터 내외 도로, 남측 약 4미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·연신내지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 3필 일단의 사다리형 토지이며 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 7,473,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 주체·대상·조건을 매각물건명세서와 확약서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소가 확약 내용대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 223,000,000원의 적정성을 판단할 근거가 부족합니다. 인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 권리 외에도 가격·상품성·오피스텔 수요 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 점검해야 합니다.
- 주거겸용 여부. 공부상 오피스텔과 실제 주거겸용 사용 사이에서 금융·세금·임대수요 조건이 달라질 수 있으므로 목적에 맞게 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 현황. 실제 점유자, 명도상태, 체납 관리비를 관리사무소 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만 가격은 아직 미확인
이 사건의 첫인상은 강한 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 전승훈의 보증금은 188,000,000원이고 대항력과 우선변제권도 갖췄습니다. 그러나 신청채권자가 배당 부족분에 대한 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하면서 매수인 실질 인수위험은 0원*으로 낮아졌습니다.
반대로 가격 쪽은 조심해야 합니다. 5회 유찰 이력이 있고 현재 최저매각가가 223,000,000원이지만, 비교할 최신 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 메리트는 입증되지 않았다”가 결론입니다. 확약서 원문과 시세를 동시에 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
