서울서부지방법원 2025타경51046. 불광동 마하나임불광 12층 1205호 오피스텔입니다. 공부상 오피스텔이고 감정평가 탐문상 주거겸용으로 확인됐습니다. 소유자는 김수현이며 2021.10.18 매매를 원인으로 거래가액 188,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2021.11.19 점유·전입하고 2021.11.05 확정일자를 갖춘 전승훈의 188,000,000원 임차권입니다.
말소기준권리는 2024.09.09 주택도시보증공사의 가압류입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서므로 원칙적인 권리순위만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다. 현재 최저가 178,400,000원을 가정한 배당표에서도 집행비용 3,297,600원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 175,102,400원이 배당되어 12,897,600원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 484-64 마하나임불광 12층1205호 |
| 도로명 | 서울특별시 은평구 통일로82길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔, 주거겸용으로 탐문 |
| 층 | 12층 건물 내 12층 1205호 |
| 소유자 | 김수현 · 거래가액 188,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 178,400,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가 80% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,108,040원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
말소기준은 2024.09.09 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이전에 전승훈은 2021.11.19 전입·점유했고 확정일자는 2021.11.05이며, 2023.11.24에는 임차보증금 188,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 대항력 있음·우선변제권 있음으로 확인됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전승훈 | 전유부분 전부 | 188,000,000원 | 2021.11.19 | 2021.11.05 | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 실질 0원 |
② 가격 판단 — 감정가 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 223,000,000원, 현재 최저매각가는 178,400,000원으로 감정가의 80%입니다. 6회 유찰된 현재 회차이지만, 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 실거래 또는 가격 추세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 근거로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
확약을 반영하면 매수인이 실제로 부담하는 취득대금의 핵심은 현재 최저가 178,400,000원입니다. 반대로 확약을 배제한 배당규칙상의 숫자만 보면 최저가 178,400,000원에 미배당 12,897,600원이 더해지는 구조지만, 본건에서는 그 부족분의 매수인 청구를 포기하는 확약이 명시돼 있으므로 실제 가격 판단에 이를 다시 더해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,297,600원 |
| 1. 임차인 전승훈 보증금 | 188,000,000원 | 175,102,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 203,108,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 12,897,600원이며 원래의 룰상 매수인 인수액으로 표시됩니다. 다만 본건은 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어, 실제 매수인 부담은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 2021.07.26 사용승인. 공부상 오피스텔이나 주거겸용으로 탐문됐습니다.
- 입지. 연서시장 북서측 인근이며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 연신내역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 12층 1205호입니다.
- 설비. 위생·급배수·옥내소화전·도시가스보일러 난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 서측 약 6미터 내외 도로, 남측 약 4미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 7,473,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 입찰 전에 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 전승훈 임차권은 말소기준보다 선순위이므로 확약이 본건 권리분석의 핵심입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 178,400,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 원인이 가격, 임차권 구조, 오피스텔 수요 등 무엇인지 현장과 원본 서류에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 오피스텔이면서 주거겸용으로 탐문된 물건이므로 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력 범위
표면적으로는 보증금 188,000,000원의 대항력 있는 임차인이 말소기준보다 먼저 자리하고 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 현재 회차 배당표에서도 12,897,600원의 부족분이 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서 비고의 확약을 반영하면 이 부족분에 대한 매수인 청구가 포기되고 임차권등기 말소에도 동의하므로 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리분석의 초점은 확약서 원문의 적용 범위를 확인하는 데 있고, 가격 판단은 별개입니다. 6회 유찰돼 최저가가 178,400,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없어 현재 가격이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 줄어들지만, 입찰가는 실제 시장가격 확인 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
