서울서부지방법원 2025타경51056. 은평구 응암동 응암아네스트 9층 911호, 전용 18.8906㎡ 원룸형 오피스텔입니다. 소유자 윤기례가 2022년 6월 거래가액 162,000,000원에 취득한 물건으로, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 167,503,272원입니다.
권리구조에서 눈여겨볼 것은 2024년 3월 등기된 송경범의 주택임차권입니다. 보증금은 161,000,000원이고, 주민등록일과 확정일자가 모두 2025년 2월 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차권입니다.
다만 매각물건명세서에는 신청채권자가 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 내용이 있습니다. 이 확약이 적용되는 잔여 청구권은 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 그러나 권혁찬이라는 별도 점유자가 조사되어 있어, 송경범의 임차권과 구분한 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51056 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 88-8 응암아네스트 9층 911호 도로명: 서울특별시 은평구 은평로 123 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 18.8906㎡ · 원룸형 · 16층 건물 중 9층 |
| 이용상태 | 현관·방 겸 주방·욕실 겸 화장실·보일러실로 구성된 오피스텔 |
| 소유자 | 윤기례 (2022.06.10 소유권이전 · 거래가액 162,000,000원) |
| 감정가 | 125,000,000원 |
| 최저매각가 | 100,000,000원 (감정가의 80% · 6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 167,503,272원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2025.02.19 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 등기상 선순위 임차권 | 송경범 · 임차보증금 161,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 분리해서 봐야 한다
말소기준권리는 2025.02.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 송경범의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.03.29에 접수되었고, 실제 전입과 확정일자는 2022년입니다. 등기 순위와 임차인의 대항력 요건을 함께 보면, 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금의 매수인 인수 가능성이 발생합니다.
② 임차인 및 점유 현황 — 실제 임차 관련 조사 대상 2명
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 송경범 전유 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2022.05.20 확정 2022.05.12 배당요구 있음 |
161,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 범위 인수 0원 |
| 권혁찬 911호 · 주거 |
전입 미상 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 별도 확인 필요 |
송경범과 권혁찬은 각각 별도로 확인된 임차 관련 조사 대상입니다. 송경범은 등기된 보증금과 전입일·확정일자가 확인되지만, 권혁찬은 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 권혁찬에게 대항력이 있다고 확정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락 중이다
응암아네스트는 125세대, 2014년 준공 건물입니다. 전용 18.89㎡ 안팎의 확인된 실거래 내역은 다음과 같습니다. 과거 162,000,000원 거래를 포함한 전체 평균만으로 가격을 평가하기보다 최근 12개월 평균 113,333,333원과 최신 거래 110,000,000원을 우선적으로 살펴야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 18.89㎡ | 6층 | 110,000,000원 |
| 2024.03 | 18.89㎡ | 8층 | 120,000,000원 |
| 2023.12 | 18.89㎡ | 8층 | 110,000,000원 |
| 2023.08 | 19.66㎡ | 9층 | 120,000,000원 |
| 2023.07 | 19.66㎡ | 10층 | 120,000,000원 |
| 2023.02 | 18.89㎡ | 8층 | 120,000,000원 |
| 2022.10 | 18.89㎡ | 8층 | 115,000,000원 |
| 2022.05 | 18.89㎡ | 9층 | 162,000,000원 |
| 2022.04 | 18.89㎡ | 3층 | 119,000,000원 |
| 2022.02 | 18.89㎡ | 7층 | 107,000,000원 |
| 2021.09 | 18.89㎡ | 4층 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 113,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 11건 | 123,000,000원 |
최저매각가 100,000,000원은 최근 12개월 평균 113,333,333원의 88.2%이며, 최신 확인 거래인 2024년 9월 110,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 평균은 과거 거래보다 10.5% 하락한 것으로 집계됩니다. 최신 확인 거래도 2024년 9월이므로, 2026년 매각기일의 시세를 그대로 대표한다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 송경범 · 우선변제 | 161,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 167,503,272원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 100,000,000원 |
집행비용 2,200,000원은 추정치입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당표는 장부상 예상배당을 나타내며 확약 적용에 따른 매수인 실질 인수액과 구분됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액은 별개
| 매각 시나리오 | 매각가 | 확약 적용 전 미배당 인수 추정 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 감정가 80% |
100,000,000원 | 63,200,000원 | 주된 임차권 인수 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 감정가 64% |
80,000,000원 | 82,840,000원 | 주된 임차권 인수 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 감정가 51.2% |
64,000,000원 | 98,552,000원 | 주된 임차권 인수 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당액도 감소하고, 매수인이 떠안을 잔여 보증금은 증가합니다. 집행비용을 제외하면 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 161,000,000원 부근에 머무르는 구조입니다. 따라서 단순히 다음 회차의 최저가만 보고 취득비용이 크게 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.
반대로 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 별도 인수권리가 없다면, 주된 임차권에 대한 추가 인수액은 실질 0원입니다. 하지만 권혁찬의 미상 임대차관계는 이러한 계산에 포함되지 않았으며, 그의 잠재적인 인수 위험은 어느 유찰 회차에서도 자동으로 소멸한다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은명초등학교 북동측 인근. 업무용·상업용·주상용 건물과 대형매장, 근린생활시설, 교육기관, 관공서 및 공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근 버스정류장은 도보 약 3~4분, 지하철 6호선 응암역·역촌역은 도보 약 9~10분 거리로 조사되었습니다. 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 16층 건물의 9층 911호. 원룸형 오피스텔이며 승강기, 위생·급배수 설비 및 개별 도시가스보일러 난방을 갖추고 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·준주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지는 사다리형이며 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.
- 건물 상태. 감정조사상 건물 현상과 설비상태는 보통이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 125세대의 소형 오피스텔로 확인 실거래 표본은 11건입니다. 최근 거래 평균이 과거 대비 10.5% 하락했고, 최신 확인 거래도 2024년 9월이므로 현재 매매 수요와 실거래 수준을 재확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소동의 문구를 확인하고, 해당 권리의 승계·보유 관계와 송경범 명의 임차권에 실제로 적용되는 범위를 대조하세요.
- 권혁찬 점유관계 확인. 전입신고일, 보증금, 계약관계, 독립 임차인 여부 및 점유권원을 확인해야 합니다. 현재 대항력은 가능·미상으로 남겨두어야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 장부상 송경범 미배당액 63,200,000원과 확약 적용 후 실질 인수 0원을 혼동하지 마세요. 다른 점유자의 미상 보증금은 별도 위험입니다.
- 시세 재확인. 최근 평균 113,333,333원, 최신 거래 110,000,000원과 최근 추세 -10.5%를 함께 고려하세요. 확인된 최신 거래가 2024년 9월이므로 입찰 전 현재 호가와 실거래를 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 원인 확인. 본건 6회 유찰, 단지 평균 4.9회 유찰이라는 점을 고려하여 가격 외에 권리·점유·환금성 요인이 있는지 확인하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 가능성과 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 항목을 점검하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 확약서 원본을 확인하세요.
맺으며 — 확약은 중요한 해소 요인이지만, 모든 위험의 면제증은 아니다
응암아네스트 911호는 보증금 161,000,000원의 선순위 주택임차권이 존재하지만, 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소동의를 확약한 사건입니다. 확약이 해당 권리에 유효하게 적용되는 경우 주된 임차권의 실질 인수액은 0원이며, 현재 최저가 100,000,000원은 최근 실거래 평균 113,333,333원보다 낮습니다.
그러나 별도 점유자 권혁찬의 전입일과 보증금이 미상이고, 최근 실거래는 과거 대비 10.5% 하락했습니다. 이미 6회 유찰되었다는 사실도 함께 고려해야 합니다. 송경범 관련 확약의 적용 범위와 권혁찬의 권리관계가 확인되기 전까지는 추가 인수위험이 완전히 해소된 물건으로 취급해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 확약의 실효성과 별도 점유 위험을 확인한 뒤 실제 취득부담을 산정하는 데 있습니다.
