서울서부지방법원 2025타경51056. 은평구 응암동 ‘응암아네스트’ 9층 911호, 전유면적 18.8906㎡의 원룸형 오피스텔입니다. 감정평가상 현관 1·방겸주방 1·욕실겸화장실 1·보일러실 1 구조로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 16층 중 9층입니다. 현 소유자 윤기례는 2022.05.31 매매를 원인으로 2022.06.10 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 162,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석은 단순한 ‘인수 있음/없음’으로 끝내면 안 됩니다. 임차권자 송경범은 2022.05.20 전입·점유를 시작했고 2022.05.12 확정일자를 갖췄으며, 2024.03.29 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2025.02.19 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금 161,000,000원이 현재 최저가 125,000,000원보다 커서 확약이 없다면 미배당분이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
* 배당표 원칙 계산상 송경범 보증금 미배당분은 38,550,000원이며, 확약이 없다면 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51056 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 88-8 응암아네스트 9층 911호 · 도로명 서울특별시 은평구 은평로 123 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전유 18.8906㎡ · 원룸형 · 16층 중 9층 |
| 이용상태 | 현관 1 · 방겸주방 1 · 욕실겸화장실 1 · 보일러실 1 |
| 소유자 | 윤기례 · 2022.05.31 매매 · 2022.06.10 소유권이전 · 거래가액 162,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 167,503,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
등기상 2015.02.25 설정된 신상구의 전세권 95,000,000원은 2017.01.13 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 쟁점은 2024.03.29 등기된 송경범의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.07, 확정일자는 2022.05.12, 전입·점유개시일은 2022.05.20이며 보증금은 161,000,000원입니다. 2025.02.19 강제경매개시결정보다 선순위이므로 일반 원칙만 적용하면 매수인 인수 가능성이 발생합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 미상 위험
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송경범 | 전유 전부 · 주거(임차권등기) | 161,000,000원 | 2022.05.20 / 2022.05.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 미배당 38,550,000원 · 확약 반영 |
| 권혁찬 | 911호 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 확약 밖 권리 별도 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 실질취득 1.25억은 최근 시세보다 높다
응암아네스트는 125세대, 2014.10.30 준공됐고 대상 면적은 18.8906㎡입니다. 동일·유사 면적 거래 중 최신 거래는 2024.09 110,000,000원, 최근 12개월 평균은 113,333,333원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 125,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 18.89㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2024.03 | 18.89㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2023.12 | 18.89㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.08 | 19.66㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2023.07 | 19.66㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2023.02 | 18.89㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2022.10 | 18.89㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2022.05 | 18.89㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2022.04 | 18.89㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2022.02 | 18.89㎡ | 7 | 107,000,000원 |
| 2021.09 | 18.89㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 113,333,333원 |
전체 11건 평균은 123,000,000원이지만, 과거 162,000,000원·150,000,000원 같은 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 수치를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 113,333,333원이고 최신 거래는 110,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -10.5% 하락했습니다. 따라서 125,000,000원을 전체 평균 123,000,000원과만 비교해 ‘비슷하다’고 판단하면 하락 추세를 놓치게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 임차인 송경범 보증금 | 161,000,000원 | 122,450,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 167,503,272원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙 계산상 송경범 보증금은 38,550,000원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 제출된 확약서에 따라 신청채권자는 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 송경범 관련 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 권혁찬의 미상 위험은 이 계산과 별개입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 125,000,000원 | 38,550,000원 | 실질 인수 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 100,000,000원 | 63,200,000원 | 실질 인수 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 80,000,000원 | 82,840,000원 | 실질 인수 0원* |
선순위 보증금 인수형의 일반 구조만 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 본건도 원칙 계산상 현재 38,550,000원, 6회 유찰 시 63,200,000원, 7회 유찰 시 82,840,000원으로 증가합니다. 다만 송경범 관련해서는 확약으로 이 금액을 실질 0원* 처리합니다. 다시 말해 본건의 주된 가격 판단은 ‘낙찰가+송경범 인수액’이 아니라 확약 반영 실질취득액으로 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 응암아네스트 125세대, 2014.10.30 준공. 대상은 전유 18.8906㎡ 원룸형 오피스텔입니다.
- 위치. 은명초등교 북동측 인근이며, 상업용·업무용·주상용 건물, 대형매장, 근린생활시설, 교육기관, 관공서, 공원 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 버스정류장과 지하철 6호선 응암역까지 도보 약 3~4분, 역촌역까지 약 9~10분으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물의 9층 911호. 상·하수도, 위생, 승강기, 개별도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 9,569,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 4.3회, 낙찰률 0.0%이고 본건도 5회 유찰됐습니다. 가격뿐 아니라 향후 처분 가능성을 함께 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위·조건을 매각물건명세서 원문과 제출 확약서에서 반드시 확인해야 합니다.
- 권혁찬 권리 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 주민등록·점유관계와 보증금 자료 확인이 핵심입니다.
- 시세 상한 보수적으로. 실질취득 125,000,000원은 최근 12개월 평균 113,333,333원의 110.3%이고 최신 거래 110,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -10.5% 낮습니다. 전체 11건 평균 123,000,000원만 보고 가격을 낙관하면 안 됩니다.
- 다회 유찰·환금성. 본건 5회 유찰, 단지 경매 평균 4.3회 유찰·낙찰률 0.0%라는 신호를 향후 재매각 가능성과 함께 검토해야 합니다.
- 관리비·점유 인도. 실제 점유자와 관리비 체납 여부, 인도 가능 시점 및 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 가격과 미상 임차인은 남았다”
이 사건의 가장 중요한 변화는 확약서입니다. 송경범은 보증금 161,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이어서 원칙 계산상 현재 매각가 125,000,000원에서는 38,550,000원이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 신청채권자의 잔존보증금 청구 포기와 임차권등기 말소 동의로 주된 인수는 실질 0원*이 됩니다.
그렇다고 곧바로 안전·저가 물건이 되는 것은 아닙니다. 권혁찬은 전입과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 이 위험은 확약 밖에 남습니다. 가격 측면에서도 실질취득 125,000,000원은 최근 12개월 평균 113,333,333원의 110.3%, 최신 거래 110,000,000원보다 높은 수준입니다. 최근 추세도 -10.5%입니다. 본건 5회 유찰과 단지 경매 평균 4.3회 유찰·낙찰률 0.0%까지 감안하면, 주된 권리는 확약으로 완화됐지만 가격·환금성·미상 임차인 때문에 종합적으로는 보수적 접근이 맞습니다.
