176,640,000원
서울서부지방법원 2025타경51061. 은평구 구산동 야긴하이빌 비동 4층 402호의 다세대주택입니다. 감정가 345,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 176,640,000원까지 내려왔습니다. 외형만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건은 단순히 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다. 임차인 장미의 전입일은 2020.10.20, 확정일자는 2020.09.25로, 말소기준권리인 2022.09.28 배규나 가압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인 구조입니다.
임차보증금은 217,000,000원입니다. 현재 최저가 176,640,000원을 가정하면 집행비용 3,272,960원을 제외한 173,367,040원이 임차인에게 배당되고, 단순 계산상 43,632,960원이 미배당됩니다. 대항력만 놓고 보면 이 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있는 금액입니다. 하지만 이번 사건의 핵심 예외가 바로 매각물건명세서의 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 4층402호 |
| 도로명 | 서울특별시 은평구 서오릉로17길 28-20 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 제4층 제402호 · 방2·거실·주방·욕실·다용도실·테라스 |
| 소유자 | 김대성 |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 176,640,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.09.28 배규나 가압류 240,000,000원입니다. 그 이후의 은평구 압류, 국 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 장미는 전입신고가 말소기준권리보다 앞서므로 등기 순서와 별개로 대항력 있는 임차인이라는 점이 중요합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장미 | 402호 전부 · 주거(임차권등기) | 217,000,000원 | 대항력 있음 전입 2020.10.20 | 우선변제 확정 2020.09.25 · 배당요구 | HUG 승계 기재 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 명세서에서 주택임차권승계인으로 함께 기재된 주체이므로 임차보증금을 별도로 더해 계산하면 안 됩니다. 이 사건의 보증금 기준액은 장미의 217,000,000원 한 건입니다.
② 가격 비교 — 74.8% 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
야긴하이빌의 거래 참고값은 평균 236,000,000원, 최저 235,000,000원, 최고 237,000,000원이며 현재 최저가 176,640,000원은 이 평균의 74.8%입니다. 포기·말소 조건 이행으로 인수액을 0원으로 보면 실질취득 역시 176,640,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 34.78㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 2022.08 | 29.58㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 236,000,000원 |
다만 이 비교에는 큰 제한이 있습니다. 시세 기준 대상 면적은 45.4㎡인데, 실제 거래 표본은 29.58㎡·34.78㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 시점 역시 모두 2022.08이고 표본도 2건뿐입니다. 따라서 “현재 최저가가 시세보다 25% 싸다”라고 단정할 근거로 쓰기 어렵습니다. 74.8%는 어디까지나 제한된 참고값입니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,272,960원 |
| 1. 임차인 장미 보증금 | 217,000,000원 | 173,367,040원 |
| 2. 가압류 · 배규나 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 장미 보증금 미배당액은 43,632,960원입니다. 다만 명세서상 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
④ 유찰 시나리오 — 포기 조건이 없다면 총액은 쉽게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 조건 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 176,640,000원 | 43,632,960원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 141,312,000원 | 78,466,368원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 | 113,049,600원 | 106,333,094원 | 0원* |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 실제로 현재 회차 이후 시나리오에서도 미배당액은 43,632,960원 → 78,466,368원 → 106,333,094원으로 커집니다. 이번 사건은 오직 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 이 인수 구조가 실질적으로 해소되는 사례입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 북동측 인근에 노선버스정류장, 남동측 근거리에 구산역(6호선)이 있습니다. 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 7m, 북측 약 3m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 완경사지대의 주거용 건부지이며 공시지가는 3,394,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 야긴하이빌은 29세대이며, 확인된 거래 표본은 2022.08의 2건입니다. 동일면적 최신 거래자료가 부족해 매도 시 가격 검증에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이번 사건의 결론을 바꾸는 핵심입니다. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 장미 임차권 확인. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 217,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 승계 부분을 별도의 임차보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 현재 배당차액 확인. 조건을 제외한 산술상 미배당액은 현재 회차 43,632,960원입니다. 조건 해석이 달라지면 이 금액이 핵심 인수위험으로 되살아납니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 51.2%까지 하락했습니다. 단순히 싸졌다고 보기보다 현장 상태·수요·매도 환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 실거래 직접 검증. 확인된 거래는 2022.08의 2건이고 대상 면적과 일치하지 않습니다. 현재 402호와 유사한 면적·층·상태의 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 매각조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 낙찰가”보다 조건문 한 줄이 더 중요하다
이 물건은 감정가 345,000,000원에서 176,640,000원까지 내려온 7회 유찰 다세대입니다. 그러나 가격보다 먼저 봐야 할 것은 장미의 217,000,000원 선순위 대항력 보증금입니다. 일반 구조라면 현재 회차에서 43,632,960원이 미배당되고, 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액은 더 커집니다.
이번 사건은 그 위험을 매각물건명세서의 미배당 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 끊어냅니다. 조건이 실제로 이행되는 전제라면 매수인 인수는 0원*이고 실질취득은 현재 최저가인 176,640,000원*으로 볼 수 있습니다. 다만 거래 근거는 2022년의 면적 불일치 표본 2건뿐이고 7회 유찰됐다는 사실 자체가 환금성 경고입니다. 권리위험은 조건부 해소, 가격판단은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 그 조건이 최종 매각조건으로 확실히 작동하는지를 확인하는 데 있습니다.
