서울서부지방법원 2025타경51064. 은평구 역촌동 역촌팰리스 5층 502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이정우이고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보증금 265,000,000원의 임차권이 있고 임차인 전소이가 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력을 갖췄다는 점입니다.
통상 이런 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 실질취득비용이 쉽게 떨어지지 않을 수 있습니다. 하지만 이 사건은 예외입니다. 매각물건명세서 비고에 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 따라서 전소이 관련 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51064 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 1-28 역촌팰리스 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 7층 건물 내 5층 502호 |
| 전용면적 | 29.16㎡ |
| 소유자 | 이정우 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 |
| 유찰횟수 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2020.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
이 사건의 말소기준권리는 2022.06.09. 압류입니다. 그보다 앞선 전소이의 주민등록·점유개시일은 2021.02.08., 확정일자는 2021.01.20.이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 임차권등기는 2023.03.13. 접수됐고 보증금은 265,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전소이 | 502호 전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 2021.02.08 | 2021.01.20 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 21.6% 높은 현재 최저가
역촌팰리스 실거래 표본은 4건이고 최근 12개월 평균으로 제시된 금액은 255,000,000원입니다. 현재 최저매각가 310,000,000원은 이 평균의 121.6%입니다. 최근 시세 평균을 기준으로는 현재 최저가를 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 39.42㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2021.11 | 23.93㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2021.11 | 16.59㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2021.11 | 16.59㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 255,000,000원 |
다만 이 표본은 본건 전용 29.16㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 실거래 면적은 16.59㎡·23.93㎡·39.42㎡로 섞여 있어 단순 평균을 본건의 정확한 적정가로 단정하기는 어렵습니다. 최신 거래는 2022.06의 39.42㎡, 330,000,000원입니다. 따라서 최신 단일 거래만 보면 현재 최저가 310,000,000원이 더 낮지만, 면적이 다르므로 직접 비교에는 한계가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 임차인 전소이 보증금 | 265,000,000원 | 265,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 39,860,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 310,000,000원 가정에서 주택도시보증공사는 39,860,000원을 배당받고 225,140,000원이 미배당됩니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 전소이의 미배당 보증금이 생기는 회차에서도 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권은 실질적으로 포기됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 310,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 248,000,000원 | 21,272,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 198,400,000원 | 70,177,600원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금 265,000,000원이 낙찰가보다 커지는 구간에서 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나 실질취득비용이 쉽게 낮아지지 않습니다. 이 사건은 해당 임차인에 대해 잔존 보증금반환청구권 포기 확약이 있으므로 21,272,000원·70,177,600원의 룰상 인수액은 실제 매수인 부담으로 이어지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 구산역 남동측 인근이며 주변은 공동주택(다세대주택), 소규모아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장과 지하철 구산역이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 5층 502호이며 사용승인은 2020.09.21입니다. 급배수·위생·소방·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4M 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역· 대공방어협조구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 149.1㎡, 평지·정방형이며 공시지가는 3,919,000원/㎡입니다.
- 규모. 역촌팰리스는 총 8세대이며, 제공된 실거래 표본은 본건 전용 29.16㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위가 전소이 임차권 전부인지 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당표가 확정됩니다.
- 시세 표본 주의. 본건 전용은 29.16㎡인데 실거래 표본 면적은 16.59㎡·23.93㎡·39.42㎡로 일치하지 않습니다. 단순 평균 255,000,000원만으로 적정가를 확정하면 안 됩니다.
- 5회 유찰 경위 확인. 현재 5회 유찰 상태이고 단지 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 반복 유찰의 원인을 현장·매각기록과 함께 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현황 점유와 인도 가능 시점을 현황조사·현장방문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 표면적으로는 대항력 임차인의 보증금 265,000,000원이 가장 큰 위험처럼 보입니다. 그러나 신청채권자의 확약 때문에 전소이의 미배당 보증금은 매수인의 실질 인수로 이어지지 않습니다. 권리 측면에서는 중요한 부담이 해소돼 있습니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 평균 255,000,000원의 121.6%이고, 이미 5회 유찰된 상태입니다. 최신 거래 330,000,000원이 있기는 하지만 39.42㎡ 거래로 본건 29.16㎡와 면적이 다릅니다. 따라서 권리가 정리됐다는 이유만으로 현재 가격에 가점을 줄 수 없습니다. 권리 부담은 확약으로 해소, 가격 판단은 보수적으로. 이 사건의 핵심입니다.
