💰 실질취득 248,000,000원 🛡️ 실질 인수 0원 📊 최근시세 대비 97.3% 🔁 6회 유찰
서울서부지방법원 2025타경51064. 은평구 역촌동 역촌팰리스 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가 248,000,000원”만 보는 것이 아니라, 2021.02.08 전입한 임차인 전소이의 대항력과 265,000,000원 보증금을 먼저 보는 데 있습니다. 말소기준권리는 2022.06.09 중랑세무서장 압류인데 임차인의 전입·점유가 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
배당표만 보면 매각대금에서 집행비용 4,272,000원을 뺀 243,728,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 21,272,000원이 남아 원칙상 매수인 인수 구조가 됩니다. 하지만 매각물건명세서 비고에 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 한해 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 1-28 역촌팰리스 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제5층 제502호 · 사용승인 2020.09.21 |
| 소유자 | 이정우 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 248,000,000원 |
| 유찰 | 6회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
기존 수협은행 근저당권은 2021.01.25 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.06.09 국세 압류이며, 이후 은평구 압류·의정부세무서 압류·강제경매개시결정·강서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 전소이의 전입·점유는 2021.02.08로 말소기준보다 앞서고 확정일자도 2021.01.20이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전소이 502호 전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 2021.02.08 | 2021.01.20 | 대항력 有 우선변제 배당요구 | 실질 0원 확약 적용 · 룰상 미배당 21,272,000원 |
전소이는 실제 임차인 1명이며 보증기관 중복신고 임차인으로 표시된 대상은 아닙니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 확약은 이 임차인의 잔존 보증금반환청구권과 임차권등기 말소에 관한 내용입니다.
② 시세 비교 — 97.3%지만 표본 면적은 일치하지 않는다
역촌팰리스의 제공된 실거래는 4건이고 평균은 255,000,000원입니다. 현재 최저가 248,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 97.3%입니다. 확약 적용 후 실질취득도 248,000,000원이므로 현재 가격은 최근 평균보다 낮지만 차이는 크지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 39.42㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2021.11 | 23.93㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2021.11 | 16.59㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2021.11 | 16.59㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 255,000,000원 |
대상면적은 29.16㎡인데 거래 표본은 16.59㎡·23.93㎡·39.42㎡로 구성되어 있어 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 255,000,000원 평균은 참고선으로는 사용할 수 있지만 동일 면적의 정밀 시세라고 단정하기 어렵습니다. 최신 거래는 2022.06 330,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 1. 임차인 전소이 보증금 | 265,000,000원 | 243,728,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 전소이 보증금의 미배당액은 21,272,000원입니다. 다만 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약으로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 248,000,000원 | 21,272,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 198,400,000원 | 70,177,600원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 158,720,000원 | 109,302,080원 | 0원 |
확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 이 사건은 전소이 관련 확약 때문에 각 회차의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 역촌동, 지하철 구산역 남동측 인근. 주변은 공동주택(다세대주택), 소규모아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장과 지하철 구산역이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물, 사용승인 2020.09.21. 급배수·위생·소방·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4M 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역·대공방어협조구역· 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 3,919,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 역촌팰리스는 8세대이며 대상면적은 29.16㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심 안전장치는 신청채권자의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 확약 내용과 적용 대상을 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기. 전소이는 전입 2021.02.08·확정일자 2021.01.20의 대항력 임차인입니다. 확약이 없다는 가정으로 최저가만 비교하면 안 됩니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 4건 있습니다. 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.02.08 민간임대주택등기가 존재합니다. 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본. 제공된 거래 4건의 면적은 16.59㎡·23.93㎡·39.42㎡이고 대상면적은 29.16㎡입니다. 평균 255,000,000원을 동일 면적 확정 시세로 단정하지 마세요.
- 유찰 이력. 현재 6회 유찰 상태이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 6.0회입니다. 반복 유찰 원인을 현장 상태·점유·대출 가능 여부와 함께 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차권등기 이후의 현재 실제 점유 상태와 명도 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 다르다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 265,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러운 물건입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 21,272,000원의 미배당 보증금을 보여 줍니다. 그러나 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 전소이 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 248,000,000원으로 보고 시세와 비교하는 것이 맞습니다. 이는 최근 12개월 평균 255,000,000원의 97.3%입니다. 다만 6회 유찰, 8세대 다세대주택, 대상면적과 맞지 않는 거래 표본이라는 요소가 함께 존재합니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격과 환금성은 별도로 보수적으로 검토해야 하는 물건입니다.
