서울서부지방법원 2025타경51087. 서울 은평구 역촌동 태경쉐르빌 2층 202호, 전용 44.77㎡의 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김영희이며 2022.03.08. 소유권이전 당시 거래가액은 264,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022.04.20. 고양시산림조합 근저당권으로 채권최고액은 132,000,000원입니다. 이후의 임차권등기·경매개시결정·압류 등은 등기상 매각으로 소멸하는 구조지만, 경매에서 중요한 것은 등기 소멸 여부와 별개로 대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 남는지입니다.
이 사건은 바로 그 지점에서 단순하지 않습니다. 황윤아는 2022.03.08. 주민등록, 2022.02.18. 확정일자, 보증금 248,000,000원의 임차권자로 확인되지만, 주택도시보증공사가 2026.05.04. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 부족액 97,350,400원이 계산되더라도 황윤아 관련 실질 인수는 0원입니다.
그러나 현황조사에는 별도로 YONG DAVID가 202호에 2019.12.02. 전입한 것으로 조사됐습니다. 이 날짜는 2022.04.20. 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 정확도 원칙상 이를 곧바로 대항력 있다고 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 황윤아 관련 확약은 이 임차인에게 적용되지 않으므로, YONG DAVID의 보증금이 확인되기 전에는 실제 총취득비용도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51087 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 39-3 태경쉐르빌 2층 202호 · 연서로2길 17-6 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 전용 44.77㎡ · 10층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 김영희 · 2022.03.08. 소유권이전 · 거래가액 264,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 153,600,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,360,438원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차인 확인이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YONG DAVID | 202호 | 2019.12.02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 황윤아 | 주택전부 | 2022.03.08 | 248,000,000원 | 2022.02.18 | 확약으로 포기 | 있음 |
황윤아는 2024.03.29. 주택임차권등기가 됐고 배당요구도 확인됩니다. 반면 YONG DAVID는 현황조사에서 확인됐으나 보증금과 확정일자가 없습니다. 따라서 황윤아의 알려진 위험은 확약으로 해소됐지만, YONG DAVID의 미상 위험은 그대로 남아 있는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 가격만 보면 할인됐지만 실질취득은 아직 확정 불가
태경쉐르빌은 16세대, 2016.05.17. 준공으로 확인됩니다. 전용 44.77㎡와 면적이 매칭되는 거래를 포함한 확인 가능한 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 213,500,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 45.82㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2021.08 | 44.77㎡ | 4 | 207,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 220,000,000원이고, 현재 최저가 153,600,000원은 그 69.8%입니다. 최근 거래는 이전 거래 207,000,000원 대비 6.3% 높은 흐름입니다. 따라서 황윤아 확약만 놓고 보면 최저가는 최근 시세보다 낮아진 상태입니다.
또한 태경쉐르빌 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 20.0%로 집계돼 있습니다. 이미 이 사건도 4회 유찰됐습니다. 소규모 16세대 오피스텔이라는 점과 함께 환금성·응찰수요를 보수적으로 볼 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,950,400원 |
| 1. 황윤아 보증금 · 우선변제 | 248,000,000원 | 150,649,600원 |
| 2. 고양시산림조합 근저당 | 132,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 259,360,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 황윤아 보증금 부족액은 97,350,400원입니다. 다만 2026.05.04. 확약에 따라 황윤아 관련 대항력은 포기되고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 이 부족액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. YONG DAVID 관련 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 반영돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신진자동차고등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·소규모 근린시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 6호선 응암역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층 202호이며 도시가스 개별난방, 위생·상하수도 급배수설비와 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 4M 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 141.5㎡, 공시지가 4,200,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 환금성. 태경쉐르빌은 16세대이며 경매 평균 유찰 4.0회, 매각률 20.0%로 확인돼 가격 할인과 별개로 응찰수요는 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- YONG DAVID 보증금 확인. 2019.12.02. 전입자의 임대차계약, 보증금, 실제 점유 여부와 확정일자 유무를 확인해야 합니다.
- 황윤아 확약 원문 대조. 2026.05.04. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 범위와 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 다시 계산. YONG DAVID의 보증금과 배당가능액이 확인되면 현재 최저가 153,600,000원에 실제 인수액을 더해 최근 시세 220,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 16세대, 평균 유찰 4.0회, 매각률 20.0%라는 경매 통계를 감안해 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 확인, 권리 할인은 미확정”
이 물건은 감정가 240,000,000원에서 4회 유찰돼 153,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 220,000,000원과 비교하면 가격만 놓고는 분명 낮아진 상태입니다. 특히 보증금 248,000,000원의 황윤아는 2026.05.04. 확약으로 대항력을 포기하고, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 해 황윤아 관련 실질 인수는 0원입니다.
하지만 현황조사에 별도로 등장하는 YONG DAVID의 2019.12.02. 전입이 남아 있습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상이고, 황윤아 확약의 보호범위 밖입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세의 69.8%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 가격은 매력권에 들어왔지만, 실질취득가는 아직 미확정. 이 사건의 승부처는 YONG DAVID의 임대차 실체와 보증금 확인입니다.
