서울서부지방법원 2025타경51090. 은평구 신사동 예가크레시아 2층 203호, 전용 50.43㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박정자로 2021.02.19. 거래가 257,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2021.06.14. 오선임의 근저당권 40,000,000원입니다. 이후 은평구 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 말소기준보다 앞선 임차관계가 있습니다. 유에스더는 2021.02.03. 전입·점유를 시작해 대항력 있는 임차인으로 분류되고, 보증금은 257,000,000원입니다. 등기부에는 2023.05.15. 임차권등기가 이루어졌고, 2023.06.21. 4번 임차권의 확정일자가 2021.01.21.로 경정됐습니다. 현재 최저가로 계산하면 배당 후 35,358,400원이 남지만, 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로 이 임차인에 대한 실질 승계액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51090 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 266-13 예가크레시아 2층 203호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로3다길 1-17 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대주택) · 전용 50.43㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 준공 / 세대수 | 2014.05.08 · 10세대 |
| 소유자 | 박정자 (2021.02.19. 거래가 257,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 225,600,000원 (5회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,212,511원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차인과 확약
② 임차인 — 실제 이름이 확인되는 인물 2명
| 임차·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유에스더 · 전유부분 전부 | 2021.02.03 / 2021.01.21(경정) | 257,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 나경빈 · 203호 | 2022.05.27 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
나경빈의 전입일은 말소기준권리 2021.06.14. 이후이므로 대항력은 없습니다. 등기부의 2023.06.21. ‘4번 임차권 경정’은 별도 임차권이 아니라 기존 4번 임차권의 확정일자를 2021.01.21.로 경정한 등기이므로 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래의 88.5%
예가크레시아는 10세대 규모이고, 전용 50.43㎡에 맞는 거래 표본은 1건입니다. 확인된 거래는 2024.07. 3층 255,000,000원이며, 최근 12개월 평균·최신 거래·최저·최고가가 모두 255,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 50.43㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.43㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 반영 후 실질취득액인 225,600,000원은 최근 12개월 평균 255,000,000원의 88.5%입니다. 금액 차이는 29,400,000원입니다. 반대로 감정가 282,000,000원은 확인된 거래가보다 높습니다. 따라서 가격 비교의 기준은 감정가가 아니라 실질취득 225,600,000원과 255,000,000원의 거래 표본입니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,958,400원 |
| 1. 임차인 유에스더 보증금 | 257,000,000원 | 221,641,600원 |
| 2. 근저당 · 오선임 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 279,212,511원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 유에스더 보증금의 미배당액은 35,358,400원입니다. 그러나 확약에 따라 이 금액의 매수인 실질 승계는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 225,600,000원 | 35,358,400원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 180,480,000원 | 79,846,720원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 144,384,000원 | 115,437,376원 | 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 쉽게 줄지 않습니다. 이 사건도 계산표만 보면 같은 형태입니다. 다만 유에스더에 대한 잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 그 부분은 예외적으로 실질 인수 0원으로 처리됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 덕산중학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·중소규모 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재한 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 6호선 응암역은 다소 원거리에 있습니다.
- 건물. 2014년 05월 준공 철근콘크리트구조 5층 건물로, 위생·급배수·도시가스 난방·지상주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지·부정형, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남서측 약 4~6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 10세대이고 해당 면적의 확인 거래가 1건이며, 단지 경매 통계 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 핵심 근거로 합니다.
- 유에스더 임차권 확인. 전입 2021.02.03., 보증금 257,000,000원, 확정일자는 경정등기 기준 2021.01.21.입니다.
- 나경빈 점유관계 확인. 전입은 2022.05.27.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
- 시세 표본 한계. 50.43㎡ 거래는 255,000,000원 1건뿐입니다. 현재 실질취득 225,600,000원과의 차이는 분명하지만 표본 수가 적습니다.
- 환금성 점검. 10세대 다세대이고 현재까지 5회 유찰됐다는 점을 가격 판단과 함께 봐야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용은 3,958,400원으로 추정되어 있고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “선순위 임차인 사건이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 숫자만 보면 보증금 257,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가 225,600,000원에서는 35,358,400원이 미배당되는 전형적인 인수형 구조입니다. 하지만 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 유에스더에 대한 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그 결과 현재 기준 실질취득액은 225,600,000원이고, 확인된 최근 12개월 평균·최신 거래 255,000,000원의 88.5%입니다. 다만 총 10세대, 거래 표본 1건, 평균 유찰 5.0회라는 환금성 제약이 함께 존재합니다. 이 사건은 확약의 효력과 적용범위를 원문으로 확인하는 것, 그리고 얇은 거래 표본을 감안해 가격을 해석하는 것이 핵심입니다.
