서울서부지방법원 2025타경51090. 은평구 신사동 예가크레시아 2층 203호, 전용 50.43㎡ 규모의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박정자이며 2021.02.19. 거래가 257,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 말소기준은 2021.06.14. 오선임 근저당권 40,000,000원입니다. 이후 은평구 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기 순서만 보고 “전부 소멸”로 끝내면 안 됩니다. 유에스더는 2021.02.03. 주민등록·점유를 시작해 말소기준인 2021.06.14.보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금도 257,000,000원으로 큽니다. 원칙적으로 낙찰가가 보증금보다 낮아 배당으로 전액 회수하지 못하면 미배당 보증금 승계 여부가 핵심이지만, 이 사건에는 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 유에스더 건의 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51090 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 266-13 예가크레시아 2층 203호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로3다길 1-17 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대주택) · 전용 50.43㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 박정자 (2021.02.19. 거래가 257,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,212,511원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.14. 근저당권 · 오선임 · 채권최고액 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 승계 위험을 끊는다
실제 임차인은 2명으로 봅니다. 유에스더와 나경빈입니다. 등기부의 4-2번은 4번 주택임차권의 확정일자 경정으로, 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 유에스더의 확정일자는 자료에 2021.01.05.로 표시된 부분과 등기 경정상 2021.01.21.이 함께 존재하므로, 입찰 전 임차권등기 원문을 직접 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 유에스더 전유부분 전부 | 2021.02.03 확정일자 2021.01.05 등기 경정 2021.01.21 | 257,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 배당요구 · 확약서 적용 |
| 나경빈 203호 | 2022.05.27 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 전입이 말소기준 이후 |
② 시세 비교 — 권리는 풀렸지만 가격은 최근 거래 이상
예가크레시아는 총 10세대, 2014.05.08. 준공된 다세대주택입니다. 대상 전용면적 50.43㎡와 일치하는 실거래는 2024.07. 3층 255,000,000원 한 건이며, 최근 거래와 최근 12개월 평균 지표 역시 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 50.43㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.43㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
현재 최저매각가 282,000,000원은 이 시세 지표의 110.6%입니다. 확약 반영 후 실질취득도 현재 회차에서는 282,000,000원이므로, 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 비교 기준은 감정가의 할인율이 아니라 실제 취득비용과 최근 거래입니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,748,000원 |
| 1. 임차인 유에스더 보증금 | 257,000,000원 | 257,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 오선임 | 40,000,000원 | 20,252,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 279,212,511원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 282,000,000원 가정에서는 집행비용 4,748,000원을 제외하고 유에스더 보증금 257,000,000원이 전액 배당되며, 오선임 근저당에는 20,252,000원이 배당됩니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 282,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 225,600,000원 | 35,358,400원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 180,480,000원 | 79,846,720원 | 실질 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 회차에서는 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 남아 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 위 35,358,400원·79,846,720원은 그 룰상 인수액입니다. 다만 이 사건은 신청채권자의 확약 때문에 유에스더 관련 실질 인수를 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택, 정확히는 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 2014년 05월 준공된 철근콘크리트 구조 5층 건물의 2층 203호입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동 덕산중학교 동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·중소규모 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재하는 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 6호선 응암역은 다소 원거리에 위치하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남서측으로 노폭 약 4-6m 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 부정형입니다. 용도지역은 제1종일반주거지역이며 공시지가는 3,051,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 지상주차장 등 다세대주택의 기본설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 10세대 규모이며 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 같은 건물 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나 매도가격 산정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 매수인에게 실제로 적용되는 범위와 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 유에스더 확정일자 대조. 2021.01.05. 표시와 등기 경정상 2021.01.21.이 함께 있으므로 임차권등기명령 및 매각물건명세서를 직접 대조하세요.
- 나경빈 별도 확인. 전입일은 2022.05.27.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 현재 가격을 시세와 직접 비교. 최저가 282,000,000원은 최근 거래 255,000,000원의 110.6%입니다. 권리 해소와 가격 경쟁력을 분리해서 판단해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 10세대 다세대이고 실거래 표본이 1건이므로, 실제 매도 시 수요층과 호가를 별도로 점검해야 합니다.
- 압류 관련 원본 대조. 은평구 압류와 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 구조이나, 배당 및 조세채권 관계는 원문 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 전혀 다른 판단이다
이 사건의 핵심은 대항력 임차인 유에스더의 257,000,000원 보증금입니다. 일반적인 인수형이라면 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 하지만 신청채권자의 확약으로 잔존 보증금 청구와 임차권등기 문제가 해소되어 실질 인수는 0원으로 판단됩니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 282,000,000원은 최근 거래와 최근 12개월 평균 255,000,000원의 110.6%이고, 이미 4회 유찰된 다세대주택입니다. 같은 건물 경매 통계도 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 “권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 한다”입니다. 최저가가 감정가보다 얼마나 낮은지가 아니라, 확약 반영 실질취득액이 실제 거래가격과 비교해 경쟁력이 있는지가 승부처입니다.
