서울서부지방법원 2025타경51092. 서울 은평구 구산동 308-134 ‘구산의아침’ 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2022.10.12.입니다. 말소기준은 2022.12.09. 설정된 서용인새마을금고 근저당권 1,356,000,000원입니다. 같은 날 96,000,000원의 후순위 근저당도 설정돼 있고, 이후 임차권등기· 경매개시결정·압류는 모두 말소기준 이후 권리로 표시돼 있습니다.
현재 최저매각가는 752,994,000원으로 감정가의 51.2% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 이 숫자를 곧바로 ‘싸다’는 근거로 쓸 수 없습니다. 더구나 주거와 근린생활시설이 혼재된 다가구형 건물이고 점유관계가 여러 건 확인되므로, 가격보다 먼저 각 점유자의 대항력·배당관계와 실제 점유 현황을 정리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51092 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 308-134 구산의아침 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 · 사용승인일 2022.10.12 |
| 토지 | 248.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 주식회사부러나코퍼레이션 |
| 감정가 / 최저가 | 1,470,692,480원 / 752,994,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서용인새마을금고 / 1,204,297,380원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 말소 구조, 점유는 별도 확인
등기부 기준 말소기준은 2022.12.09. 서용인새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당 96,000,000원, 2025.02.17. 강윤석 임차권등기, 2025.02.26. 임의경매개시결정, 2025.03.11. 국 압류, 2025.03.13. 은평구 압류, 2025.09.24. 지성경 임차권등기, 2026.01.07. 최상천 임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 성명 / 법인 | 호실·부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손대원 | 301호 | 2024-07-24 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김완철 | 확인 필요 | 2023-05-30 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이인동 | 203호 | 2023-06-29 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형국 | 303호 | 2024-09-05 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정인 | 401호 | 2023-05-04 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강소연 | 202호 | 2025-01-21 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황지현 | 401호 | 2023-09-25 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MA XIULI | 확인 필요 | 2023-05-30 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 엘케이상사 | 102호 | 2023-01-26 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강윤석 | 건물 3층 중 도면표시 | 2023-02-09 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지성경 | 별지 목록 기재 건물 2층 100.12㎡ 중 | 2024-06-19 | 7,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최상천 | 건물 1층 중 별지도면 표시 | 확인 필요 | 5,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
손대원·김완철·이인동·박형국·김정인·강소연·황지현·MA XIULI·주식회사 엘케이상사·강윤석·지성경은 확인된 전입일이 모두 2022.12.09. 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 최상천은 대항력 판정에 필요한 전입정보가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 또 성명·호실·보증금·전입일을 특정하기 어려운 주거 관련 확인 항목 2건도 같은 방식으로 대항력 여부를 확정하지 않는 것이 맞습니다.
③ 가격 — 감정가 51.2%지만 시세 메리트는 판정 보류
현재 회차는 3회 유찰 뒤 752,994,000원, 감정가의 51.2%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 602,395,200원(40.96%), 5회 유찰 시 481,916,160원(32.77%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 동일 또는 유사 물건의 실거래 자료가 제공되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지, 비슷한지, 높은지를 확인할 수 없습니다. 특히 이 물건은 단독주택·다가구주택·근린생활시설 복합 이용이므로 단순히 감정가 할인율만 보고 일반 공동주택처럼 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 현재 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 사실과 ‘시세보다 싸다’는 판단은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 752,994,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 추정 | 9,929,940원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 서용인새마을금고 | 1,356,000,000원 | 743,064,060원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 서용인새마을금고 | 96,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
현재 회차 기준 담보권 총 채권액은 1,452,000,000원, 총 배당액은 743,064,060원, 미배당은 708,935,940원입니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 서정중학교 남서측 인근. 주위는 아파트·단독주택·다가구주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 구산역이 소재하며 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층, 석재붙임 외벽·벽지 내벽·하이샤시 창호. 위생·급배수·난방·소방소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 248.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역. 공시지가 2,553,000원/㎡이며 일부 22.3㎡는 건축물현황도상 도로후퇴부분입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함된 것으로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 대항력 3건 확인. 최상천과 별도 주거 관련 확인 항목 2건의 전입·점유·보증금·확정일자를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 보증금 미확인 점유자 점검. 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 가능성과 실제 배당순위 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 3건 원본 대조. 강윤석 10,000,000원, 지성경 7,000,000원, 최상천 5,000,000원의 임차권등기 내용과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 51.2%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 다가구주택·근린생활시설의 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로후퇴부분. 토지 22.3㎡가 건축물현황도상 도로후퇴부분으로 평가돼 있으므로 이용상 제약과 현황을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유와 가격은 아직 미완”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.12.09. 서용인새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 그 다음입니다. 점유·임차 관계가 다수이고 대항력 판정이 끝나지 않은 3건이 남아 있습니다. 보증금 미확인 점유자도 있어 최우선변제와 실제 배당관계가 달라질 여지도 확인해야 합니다. 가격 역시 3회 유찰로 752,994,000원까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다는 결론을 낼 수 없습니다. 이 물건은 감정가 할인율보다 먼저 점유 원본과 시장가격을 확인해야 하는 사건입니다.
