서울서부지방법원 2025타경51092. 은평구 구산동 308-134 ‘구산의아침’ 건물과 토지가 대상입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이고, 사용승인일은 2022.10.12입니다. 이용상태는 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설이며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
등기상 말소기준은 2022.12.09 접수된 서용인새마을금고 근저당권 채권최고액 1,356,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 채권최고액 96,000,000원의 근저당권도 설정됐고, 이후 임차권등기·경매개시결정·국 및 은평구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체의 소멸과 점유자의 실제 대항력 여부는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51092 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 308-134 구산의아침 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2022.10.12 |
| 토지 | 248.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 2,553,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사부러나코퍼레이션 |
| 감정가 / 최저가 | 1,470,692,480원 / 941,243,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서용인새마을금고 / 1,204,297,380원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차 실체가 변수
말소기준 이후 등기된 강윤석·지성경의 임차권은 각각 전입일이 2023.02.09, 2024.06.19로 말소기준보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 최상천은 임차보증금 5,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입신고일과 확정일자 확인이 되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
임차·점유 현황
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손대원 · 301호 | 2024.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김완철 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이인동 · 203호 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형국 · 303호 | 2024.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정인 · 401호 | 2023.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강소연 · 202호 | 2025.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황지현 · 401호 | 2023.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MA XIULI | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 엘케이상사 · 102호 | 2023.01.26 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강윤석 · 건물 3층 중 도면표시 | 2023.02.09 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지성경 · 별지 목록 기재 건물 2층 100.12㎡ 중 | 2024.06.19 | 7,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최상천 · 건물 1층 중 별지도면 표시 | 미상 | 5,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 위 표의 보증금을 보증기관 승계분과 중복 합산할 문제는 없습니다.
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 941,243,000원, 감정가 1,470,692,480원의 64%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 낮아진 것은 사실이지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근·과거 거래 추세처럼 가격 메리트를 판단할 실거래 비교값이 없습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 64%니까 싸다”는 논리로 평가하면 안 됩니다. 감정가는 기준점일 뿐이고, 단독주택(다가구주택)과 근린생활시설이 함께 이용되는 물건의 실제 매수가는 이용상태·임대현황·토지조건·명도상태에 따라 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 검증 없이 최저가 자체에 가격 가점을 주는 것은 보수적으로 배제하는 편이 맞습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 모델상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 941,243,000원 | 929,430,570원 | 522,569,430원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 752,994,400원 | 743,064,456원 | 708,935,544원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 602,395,520원 | 593,971,565원 | 858,028,435원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 941,243,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,812,430원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서용인새마을금고 | 1,356,000,000원 | 929,430,570원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 서용인새마을금고 | 96,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권최고액 기준 총 채권액은 1,452,000,000원, 채권자 배당액은 929,430,570원, 미배당액은 522,569,430원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 배당모델상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 혼합 이용형 건물로 봐야 합니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 소재 서정중학교 남서측 인근이며, 주위에는 아파트, 단독주택·다가구주택·다세대주택과 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 6호선 구산역이 소재해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 248.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 개발제한구역·자연녹지지역·근린공원·도시자연공원구역은 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 도로후퇴. 토지 중 일부 22.3㎡는 건축물현황도상 도로후퇴부분으로 구분 감정되었습니다.
- 건물 상태. 기본적인 위생·급배수·난방·소방소화·승강기 설비를 갖추고 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 3건. 최상천과 신원·전입·보증금 관계가 확정되지 않은 추가 기재의 실제 점유, 전입 및 보증금 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현황과 매각 대상 범위를 원본 서류 및 현장에서 일치시켜야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았다는 점을 전제로 봐야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 최근 실거래나 현장 매매가를 별도로 대조해야 합니다.
- 토지 조건. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 22.3㎡ 도로후퇴부분을 실제 활용성과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%”보다 먼저 볼 것은 미상 임차와 실거래 부재
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.12.09 서용인새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 뒤에 설정된 권리들은 소멸하는 흐름입니다. 현재 배당모델 역시 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다.
하지만 입찰 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 대항력을 확정할 수 없는 기재가 3건 남아 있고, 물건도 단독주택(다가구주택)과 근린생활시설이 결합된 형태이며 일괄매각·제시외 건물 포함입니다. 여기에 가격을 검증할 최근 실거래 자료가 없어, 2회 유찰·감정가 64%만 보고 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 등기상 소멸 구조는 양호하지만, 임차 실체와 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
