서울서부지방법원 2025타경51101. 은평구 불광동 샹그리라 비동 11층 1102호 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 이봉희이며, 2021년 7월 7일 거래가액 230,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 임차인 유주연의 주택임차권이 등기됐고, 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 매각 절차가 진행되고 있습니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 감정가보다 내려갔다는 사실이 아니라, 선순위 임차보증금을 낙찰자가 실제로 부담하는지입니다. 임차인의 전입일과 점유개시일은 모두 2021년 7월 7일이고, 확정일자는 2021년 6월 23일입니다. 말소기준권리인 2025년 3월 4일 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확약서가 없다면 단순히 최저가 190,400,000원만을 실질취득 비용으로 볼 수 없는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서를 함께 봐야 한다

말소기준권리는 2025년 3월 4일 강제경매개시결정입니다. 을구 1번 유주연의 주택임차권등기는 2023년 8월 18일 접수됐고, 전입·점유 및 확정일자는 이보다 앞선 2021년으로 확인됩니다. 따라서 임차권을 후순위 소멸 권리로 처리해서는 안 됩니다.

말소기준 이후 등기된 국민건강보험공단의 압류와 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸합니다. 반면 선순위 임차권은 원칙적으로 미배당 보증금의 인수 문제가 발생하므로, 별도로 제출된 확약서에 따라 실제 인수 여부를 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 실질 인수액은 0원

확인된 실제 임차인은 유주연 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재돼 있으므로 별도의 실거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

확약의 효력은 유주연의 해당 임차권에 한정됩니다. 다른 임차인이나 별도 권리가 확인된다면 이 확약으로 그 부담까지 해소되는 것은 아닙니다. 입찰 전 확약서 원본과 매각물건명세서의 기재 및 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가와 실질취득 비용을 구분

현재 최저매각가는 190,400,000원으로 감정가 238,000,000원의 80%입니다. 하지만 6회 유찰된 이력과 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

이 사건은 선순위 보증금 230,000,000원과 확약서가 함께 존재합니다. 확약이 없으면 낙찰가 하락분이 인수보증금 증가로 이어지지만, 확약이 유효하게 적용되면 매수인의 해당 임차보증금 인수 부담이 사라집니다. 두 경우의 경제적 의미는 전혀 다릅니다.

회차별 인수 추정액은 해당 배당 시나리오의 수치를 적용했습니다. 확약 전 인수액은 일반적인 대항력 임차권의 미배당 보증금 부담을 보여주는 비교값이며, 확약 적용 후 실제 인수 예정액과 혼동해서는 안 됩니다. 취득비용은 낙찰대금과 임차보증금 인수액의 합계 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,400,000원 가정)

현재 최저매각가 기준으로 집행비용을 제외한 매각대금은 임차인의 보증금 우선변제에 배당되는 구조입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 258,408,318원에는 별도 배당이 발생하지 않는 것으로 추정됩니다.

유주연의 보증금 미배당액은 43,065,600원이지만, 매각물건명세서에 기재된 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하는 점을 반영하면 실질 인수액은 0원입니다. 배당표상 미배당 금액과 매수인이 최종 부담하는 인수액을 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정치이며, 실제 배당은 확정된 채권액과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영하지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 불광동 서울불광초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 3호선 및 6호선 불광역과 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2021.06.04 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물의 11층 1102호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 승강기·주차장·CCTV 등이 구비돼 있습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 주거용 임차권이 등기된 사실과 공부상 용도는 구분해 판단해야 합니다.
• 토지·도로. 사다리형의 대체로 평탄한 토지이며, 북서측 약 8미터, 동측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(불광지구)이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 등기 확인. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대사업자 등록상태와 임대의무기간 등에 관한 사항은 관계기관 및 관련 서류를 통해 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 불광역 접근성이 있는 오피스텔이지만, 해당 호실과 비교 가능한 최근 실거래 가격을 확인한 뒤 취득가격과 매도 가능성을 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 문구, 서명·날인, 제출 사실 및 매수인에 대한 효력 범위를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 선순위 임차권등기는 보증금 전액 배당만으로 정리되는 구조가 아닙니다. 확약에 따른 말소 절차와 실제 이행 가능성을 확인해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 유주연의 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상황과 인도 절차를 별도로 확인해야 합니다. 보증금 반환청구권 포기와 현실적인 명도 완료는 구분되는 문제입니다.
• 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기 관련 등록사항, 의무기간 및 매각 후 효력 여부를 확인해야 합니다.
• 배당순위. 집행비용과 임차인의 우선변제액을 확인하고, 실제 배당표가 추정 배당표와 달라질 가능성을 검토해야 합니다.
• 6회 유찰 원인. 선순위 임차권과 확약서 제출 경위, 매각조건 변경 여부, 과거 매각기일 진행 내역 등을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물 및 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래, 층·면적·이용상태를 비교해 낙찰가 상한을 산정해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 않아야 합니다.
• 관리비·현장 확인. 체납 관리비 중 승계 가능한 비용과 실제 내부 상태, 누수·설비 상태 등을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 매각기일 공고를 입찰 전 최신 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “선순위 보증금보다 확약서의 효력을 먼저 확인할 물건”

이 사건은 선순위 임차보증금 230,000,000원이 존재한다는 사실만 보면 인수 위험이 큰 오피스텔입니다. 현재 최저가 기준 일반적인 배당 계산에서는 43,065,600원의 보증금 부족분이 발생하며, 확약이 없다면 이를 포함한 실질취득 비용은 233,465,600원이 됩니다.

그러나 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출한 점이 결론을 바꿉니다. 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 분석되며, 현재 최저가 기준 낙찰대금과 임차보증금 인수액의 합계는 190,400,000원입니다.

다만 6회 유찰 이력, 민간임대주택등기, 실제 명도 및 확약서 이행 확인이라는 과제가 남아 있습니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 가격 경쟁력 역시 단정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 확약서의 효력과 실제 시장가격을 함께 검증하는 것입니다.