서울서부지방법원 2025타경51101. 불광동 샹그리라 비동 11층 1102호로, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이봉희는 2021년 6월 12일 매매를 원인으로 2021년 7월 7일 소유권을 취득했고 거래가액은 230,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다.
권리분석의 핵심은 소유권보다 2023년 8월 18일 등기된 유주연의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2021년 6월 18일, 확정일자는 2021년 6월 23일, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021년 7월 7일입니다. 보증금은 230,000,000원이고, 전입과 확정일자가 2025년 3월 4일 강제경매개시결정보다 앞서므로 자료상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 281-110 샹그리라 비동 11층1102호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 통일로66길 12-1(불광동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 11층 건물 내 제11층 제1102호 |
| 소유자 | 이봉희 · 2021.06.12 매매 · 2021.07.07 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 |
| 유찰 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,408,318원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2021.06.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2025.03.04 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.08.18의 을구 1번 주택임차권은 자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다. 반대로 2025.03.13 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유주연 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2021.07.07 | 2021.06.23 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
유주연은 2023.08.18 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금을 다른 신고와 합산하지 않으며, 실제 임차인은 1명입니다.
* 확약은 해당 잔존 임대차보증금반환청구 및 임차권등기 말소에 관한 범위에 적용됩니다. 별도의 다른 임차권이 확인되는 경우 그 권리까지 자동으로 포기되는 것은 아닙니다. 현재 자료상 실제 임차인은 유주연 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 238,000,000원, 현재 최저매각가도 238,000,000원입니다. 현재 회차 표기는 5회 유찰이지만 최저가는 감정가와 동일하게 제시돼 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 최저가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 임차인 유주연 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 258,408,318원 | 3,868,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 230,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 3,868,000원이 배당됩니다. 신청채권자 기준 미배당액은 254,540,318원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 원자료 인수액과 확약 적용을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 원자료 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 238,000,000원 | 3,868,000원 | 254,540,318원 | 0원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 | 190,400,000원 | 0원 | 258,408,318원 | 43,065,600원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 | 152,320,000원 | 0원 | 258,408,318원 | 80,612,480원 | 실질 0원* |
원자료만 보면 낙찰가가 낮아질수록 선순위 임차보증금의 미배당분이 늘어 매수인 인수액도 43,065,600원, 80,612,480원으로 커집니다. 그러나 이 사건은 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로, 최종 권리판단에서는 해당 금액을 매수인의 실질 취득비용으로 더하지 않습니다.
⑥ 등기 타임라인 상세
| 일자 | 구분 | 내용 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 2021.06.15 | 갑구 1 | 소유권보존 · 성재호 | 소유권 |
| 2021.06.15 | 갑구 2 | 소유권이전 신탁 · 수협은행 | 이미 말소 |
| 2021.07.07 | 갑구 3 | 2번 신탁등기 말소 · 성재호 | 신탁재산 귀속 |
| 2021.07.07 | 갑구 4 | 소유권이전 · 이봉희 · 거래가액 230,000,000원 | 현 소유자 |
| 2021.07.07 | 갑구 4-1 | 민간임대주택등기 | 등기 기재 |
| 2023.08.18 | 을구 1 | 주택임차권 · 유주연 · 보증금 230,000,000원 | 선순위 임차권 |
| 2025.03.04 | 갑구 5 | 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 말소기준 |
| 2025.03.13 | 갑구 6 | 압류 · 국민건강보험공단 | 소멸 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 서울불광초등학교 남측 인근이며, 주변에 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선·6호선 불광역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물 내 제11층 제1102호이며 사용승인일은 2021.06.04입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장·CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8미터, 동측 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(불광지구) 등에 해당합니다.
- 공시지가. 7,402,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용대상·조건을 매각물건명세서와 확약서 원문에서 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 이후 실제 임차권등기 말소가 어떤 절차로 이행되는지 확인하세요.
- 실거래 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 238,000,000원이 시장가격보다 낮은지 별도 검증이 필요합니다.
- 5회 유찰 의미 점검. 현재 최저가가 감정가와 같으므로 유찰 횟수만으로 할인폭을 판단하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.07 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 부담이 큰 사건입니다. 유주연의 보증금은 230,000,000원이고, 2025.03.04 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다. 실제로 원자료 시나리오에서는 낙찰가가 190,400,000원과 152,320,000원으로 내려갈 경우 각각 43,065,600원, 80,612,480원의 인수가 계산됩니다.
그러나 이 사건은 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙을 적용한 최종 판단은 매수인 실질 인수 0원*입니다.
다만 권리 부담이 해소된 것과 가격 매력이 있다는 것은 별개입니다. 이 물건은 5회 유찰됐지만 현재 최저가는 감정가와 같은 238,000,000원이고, 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 그래서 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 별도 검증 필수입니다. 확약 원문과 실제 말소 이행 가능성을 확인하지 않고 들어갈 물건도 아니고, 유찰 횟수만 보고 싸다고 판단할 물건도 아닙니다.
