서울서부지방법원 2025타경51109. 은평구 역촌동 대신벨리온 3층 304호, 다세대주택입니다. 건축물현황도면 기준 방2·거실·주방·욕실·현관·발코니 등으로 이용 중이고, 사용승인은 2021.01.04입니다. 이 사건의 핵심은 최저가보다 임차보증금의 인수 여부입니다. 임차권자 위한영은 주민등록일자 2021.08.11, 점유개시일자 2021.08.13이며 보증금은 274,000,000원입니다. 2025.03.06 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 임차권입니다.
그런데 매각물건명세서 비고에 결정적인 내용이 있습니다. 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 위한영 관련 인수액은 실질 0원입니다. 따라서 일반적인 ‘대항력 보증금 274,000,000원 고정 취득가’ 구조와 달리, 이 사건은 확약의 적용 범위를 확인하는 것이 권리분석의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51109 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 3층 304호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 27.6㎡ · 방2·거실·주방·욕실·현관·발코니 · 6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 박정은 · 거래가액 274,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 234,400,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 80% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수를 제거한다
2021.02.16 서울축산업협동조합의 채권최고액 2,760,000,000원 근저당권은 2021.08.13 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 2023.06.28 위한영 명의의 주택임차권등기가 설정됐는데, 등기 내용에는 임대차계약일자 2021.07.05·2021.08.13, 주민등록일자 2021.08.11, 점유개시일자 2021.08.13, 임차보증금 274,000,000원이 기재돼 있습니다. 이 임차권은 2025.03.06 강제경매개시결정보다 앞선 대항력을 갖는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 위한영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 274,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 확약 반영 0원 |
② 시세 비교 — 88.1%지만 거래 시점은 반드시 같이 봐야 한다
대신벨리온은 20세대, 사용승인 2021.01.04이며 비교 면적은 27.6㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 6건이고, 거래 시점은 2021.06~2021.10입니다. 자료상 최근 12개월 평균은 266,166,666원, 최신 거래는 2021.10의 267,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 27.6㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 2021.10 | 27.6㎡ | 4 | 274,000,000원 |
| 2021.08 | 27.6㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 27.6㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2021.06 | 27.6㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.06 | 27.6㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 평균 | 27.6㎡ | 6건 | 266,166,666원 |
현재 최저가 234,400,000원은 이 거래 표본의 최근 12개월 평균 대비 88.1%입니다. 확약 반영 실질취득액도 현재 회차에서는 234,400,000원이므로 수치상으로는 2021년 거래 표본 아래입니다. 다만 최신 거래 자체가 2021.10이므로 이 수치만으로 2026년 현재 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,081,600원 |
| 임차인 위한영 보증금 | 274,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 274,000,000원 | 230,318,400원 |
| 미배당 | - | 43,681,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 대항력 있는 보증금 274,000,000원이 원칙상 매수인 인수 대상으로 표시됩니다. 다만 매각물건명세서 비고의 확약서에 따라 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 이 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
④ 회차별 구조 — 확약이 유효하면 낙찰가 하락이 실제 취득가에 반영된다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 80% | 234,400,000원 | 230,318,400원 | 43,681,600원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 187,520,000원 | 184,094,720원 | 89,905,280원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 150,016,000원 | 147,115,776원 | 126,884,224원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌동 주민센터 북서측 인근이며 다세대주택·다가구주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 역말로·연서로변 노선버스 정류장을 이용할 수 있으며, 근거리에 지하철 6호선 구산역·응암역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 304호, 사용승인 2021.01.04입니다. 승강기·주차장·도시가스·개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측 노폭 약 20미터, 동측 노폭 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 5,354,000원/㎡, 토지면적 368.4㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 대신벨리온은 20세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 7.5회·매각률 0.0%로 기록돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문언을 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 위한영의 보증금 274,000,000원, 주민등록일자 2021.08.11, 점유개시일자 2021.08.13을 다시 대조합니다.
- 가격 비교 기준. 최저가 234,400,000원은 자료상 최근 평균 266,166,666원의 88.1%이지만, 거래 표본이 2021.06~2021.10이라는 점을 함께 봐야 합니다.
- 다회 유찰 확인. 현재 5회 유찰 상태이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 7.5회입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 최신 등기사항과 매각물건명세서를 함께 확인합니다.
- 현장 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 확인합니다.
맺으며 — “보증금 274,000,000원”보다 더 중요한 것은 확약서다
등기와 임차관계만 보면 이 물건은 대항력 있는 보증금 274,000,000원이 최저가 234,400,000원보다 큰 전형적인 인수형으로 보입니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 확약 때문에 결론이 달라집니다. 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약이 그대로 적용되는 전제에서 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
가격은 현재 최저가가 자료상 최근 12개월 평균의 88.1%이지만, 확인된 동일 면적 실거래가 2021.06~2021.10에 집중돼 있어 2026.10.13 매각기일의 현재 시세와 동일시할 수 없습니다. 또한 이미 5회 유찰됐고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.5회입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 확약서 원문 확인과 최신 시세 재확인입니다.
