서울서부지방법원 2025타경51109. 은평구 역촌동 대신벨리온 3층 304호, 전용 27.6㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 임차권이 있는데도 왜 실질 인수가 0원이냐”입니다. 위한영의 주민등록일자는 2021.08.11, 점유개시는 2021.08.13이며 임차보증금은 274,000,000원입니다. 경매의 말소기준은 2025.03.06 강제경매개시결정이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
하지만 신청채권자는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 룰상 인수금액 274,000,000원이 표시되는 구조와 별개로, 본건 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단해야 합니다. 즉 가격 비교 역시 보증금 274,000,000원을 더한 금액이 아니라 실제 낙찰가 기준으로 보는 것이 이 사건에서는 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51109 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 27.6㎡ · 3층304호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방2·거실·주방·욕실·현관·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층건물 · 사용승인 2021.01.04 |
| 소유자 | 박정은 · 2021.05.17 매매 · 거래가액 274,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
2021.02.16 서울축산업협동조합 근저당권은 채권최고액 2,760,000,000원으로 설정됐지만, 2021.08.13 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.03.06 강제경매개시결정입니다. 위한영은 2021.08.11 주민등록, 2021.08.13 점유개시로 이보다 선순위이고, 2023.06.28 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 위한영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 274,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 현재 293,000,000원은 최근 거래보다 높다
대신벨리온 전용 27.6㎡ 실거래는 6건이며, 최근 12개월 평균은 266,166,666원입니다. 최신 거래는 2021.10 267,000,000원, 최저 거래는 258,000,000원, 최고 거래는 274,000,000원입니다. 현재 최저매각가 293,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.1%로, 최근 시세보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 27.6㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 2021.10 | 27.6㎡ | 4 | 274,000,000원 |
| 2021.08 | 27.6㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 27.6㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2021.06 | 27.6㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.06 | 27.6㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 평균 | 27.6㎡ | 6건 | 266,166,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,000원 |
| 임차인 위한영 보증금 | 274,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 274,000,000원 | 274,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,098,000원 |
현재 매각가 가정에서는 신청채권자 274,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 14,098,000원입니다. 배당표 자체에는 임차보증금 274,000,000원이 매수인 인수로 표시되지만, 제출된 확약에 따라 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 낙찰가가 곧 실질취득가
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 293,000,000원 | 274,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 234,400,000원 | 230,318,400원 | 43,681,600원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 187,520,000원 | 184,094,720원 | 89,905,280원 | 0원 |
5회·6회 유찰 시에는 신청채권자의 미배당이 각각 43,681,600원, 89,905,280원으로 커지지만, 확약 내용은 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 보증금반환청구권을 포기한다는 것입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 인수가 늘어나는 일반 대항력 인수형과 달리, 이 사건에서는 확약 적용 후 실질 인수가 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌동 주민센터 북서측 인근이며, 다세대주택·다가구주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 역말로·연서로변 노선버스 정류장이 있고, 근거리에 지하철 6호선 구산역·응암역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2021.01.04이며, 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 동측 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 368.4㎡, 공시지가 5,354,000원/㎡, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 규모. 대신벨리온은 20세대이며 전용 27.6㎡ 실거래 표본은 6건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용이 매각절차에서 그대로 효력을 갖는지 원본을 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 위한영의 임차권등기가 존재하므로 낙찰 후 말소에 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
- 현재 가격 상한. 현재 최저가 293,000,000원은 최근 12개월 평균 266,166,666원과 최신 거래 267,000,000원을 웃돕니다.
- 다음 회차 비교. 5회 유찰 시 234,400,000원, 6회 유찰 시 187,520,000원으로 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.13 민간임대주택등기가 있으므로 관련 원본 등기와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 경제적 위험을 지운다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 274,000,000원의 대항력 있는 임차권이 선순위라 부담이 큰 물건입니다. 그러나 신청채권자가 전액 배당을 받지 못해도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 현재 가격은 별개입니다. 최저가 293,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 266,166,666원의 110.1%이고 최신 거래 267,000,000원보다도 높습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격 메리트는 없습니다. 5회 유찰 시 234,400,000원, 6회 유찰 시 187,520,000원 시나리오까지 함께 비교해 권리가 아니라 낙찰가 수준을 중심으로 판단해야 하는 사건입니다.
