부동산임의경매

2025타경51119 · 서울서부지방법원 · 건물
철근콘크리트조 67.470㎡

최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트

578,560,000원 5억 7,856만 감정가 1,130,000,000원

감정가의 52% ▼ 48% 할인

다음 매각기일

06-30

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

5,785만원

최저가의 10% · 57,856,000원

감정가 대비

▼ 48.8% 싸게 매수

감정가 11.30억원

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 최저가는 내려왔지만 교육연구·복지시설 용도와 복잡한 채권 구조를 함께 봐야 하는 물건입니다.

가격 최저매각가 578,560,000원은 감정가 1,130,000,000원의 51.2% 수준
자금 매각가 기준 최미정 근저당에 570,374,400원 배당 예상, 후순위 채권은 미배당
리스크 임차인 인수는 없으나 당해세 가능 압류와 기타시설 용도 확인 필요

한 줄 평 3회 유찰로 가격은 절반 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 일반 아파트가 아니라 교육연구 및 복지시설 이용 물건이며, 권리관계도 근저당·가압류·압류가 다수 얽혀 있습니다. 매수인 인수권리는 0원이지만 용도와 세금 변수를 확인해야 합니다.

감정가

1,130,000,000원

최초 평가액

최저가

578,560,000원

3회 유찰·51.2%

매수인 인수

0원

말소기준 이후 권리

핵심지표

용도 확인

기타 시설

서울서부지방법원 2025타경51119. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 8층 801호입니다. 감정가는 11억3천만원이었지만 3회 유찰을 거쳐 최저매각가는 5억7856만원까지 내려왔습니다.

권리 구조만 보면 말소기준권리 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸합니다. 말소기준은 2021년 12월 28일 설정된 최미정 근저당권이며, 이후 설정된 하이터치솔루션·박노일 근저당과 카드사 가압류, 한국주택금융공사 가압류 등은 낙찰자에게 승계되지 않습니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51119 (임의경매)
소재지	서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층801호
물건종류 / 이용상태	기타 · 교육연구 및 복지시설로 이용중
소유자	김마리
감정가 / 최저가	1,130,000,000원 / 578,560,000원
신청채권자 / 청구	최미정 / 600,000,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

전세권 및 다수의 근저당·압류·가압류가 있었으나, 현재 기준 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 부담은 확인되지 않습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위 변수가 될 수 있습니다.

② 예상배당표 (매각가 578,560,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	8,185,600원
을구 3번 근저당권 · 최미정	600,000,000원	570,374,400원
을구 4번 근저당권 · 주식회사하이터치솔루션	150,000,000원	0원
을구 5번 근저당권 · 박노일	406,500,000원	0원
가압류 등 후순위 채권	-	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

현재 3회 유찰 후 578,560,000원. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아질 수 있습니다.

③ 핵심 리스크 분석

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 근저당·가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 인수하는 권리는 0원으로 판단됩니다.

⚠️ 용도 확인 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설입니다. 일반 주거용 아파트처럼 접근하기보다 실제 사용 목적과 환금성을 확인해야 합니다.

⛔ 세금 변수 국세·지방세 압류 3건이 확인됩니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 구조는 달라질 수 있습니다.

④ 입찰 체크리스트

용도 확인. 교육연구 및 복지시설 이용 물건으로 실제 활용 가능성을 확인해야 합니다.
권리 확인. 말소기준 이후 권리는 소멸하지만 당해세 여부는 별도 확인이 필요합니다.
배당 확인. 최미정 근저당권은 일부 배당되고 후순위 채권은 미배당 예상입니다.
현황 확인. 감정평가상 공부와 차이는 없으나 실제 점유·사용 현황 확인이 필요합니다.

맺으며 — “싸진 가격 뒤의 용도를 봐야 한다”

이 물건은 3회 유찰로 가격 접근성은 크게 낮아졌습니다. 또한 낙찰자가 부담할 권리 인수 위험은 없습니다. 하지만 일반 주택 경매와 달리 복지시설 용도라는 점이 가장 큰 판단 포인트입니다. 가격만 보고 접근하기보다 실제 활용 가능성과 세금 변수를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-25	유찰	11억 3,000만원
2	2026-01-06	유찰	9억 400만원
3	2026-02-24	유찰	7억 2,320만원
4	2026-03-31	매각	5억 7,856만원
5	2026-06-30	대기	5억 7,856만원

부동산임의경매

3회 유찰 끝에 가격은 내려왔지만, 용도와 권리구조를 봐야 한다 — 시니어캐슬 클라시온 801호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

② 예상배당표 (매각가 578,560,000원 가정)

③ 핵심 리스크 분석

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸진 가격 뒤의 용도를 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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