서울서부지방법원 2025타경51126. 은평구 구산동 191-4의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 공부상 이용은 지하 1층 다중주택, 1층 제2종근린생활시설(사무소), 2~4층 다중주택입니다. 말소기준은 2020.10.28 설정된 신정신용협동조합의 근저당권 채권최고액 825,600,000원입니다. 현재 최저매각가는 1,243,766,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없으므로 ‘두 번 유찰됐으니 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.

권리의 표면은 비교적 명확합니다. 등기된 주택임차권들은 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 있고, 확인 가능한 임차인들의 전입신고일 역시 말소기준일 이후입니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다. 다만 권리가 소멸하는 것과 실제 점유자를 정리하는 것은 다른 문제입니다. 이 건물은 다수의 호실·점유관계가 얽혀 있고, 감정평가 관련 비고에는 건축물현황도와 문패상 호수의 차이까지 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 2020.10.28 근저당

말소기준권리는 2020.10.28 신정신용협동조합 근저당권 825,600,000원입니다. 같은 날 설정된 별도의 600,000,000원 근저당은 2020.11.27 해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 김정훈·강연서·오상우·함지은·김미리내·배승현·고태리 (개명 전 고성희)·박경복의 주택임차권등기가 이어졌고, 해당 등기들은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 임차인 — 대항력보다 ‘점유·호실 확인’이 핵심

확인되는 임차관계 중 전입일이 있는 사람은 모두 말소기준일 2020.10.28 이후에 전입한 것으로 나타나 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금이나 우선변제 여부가 확인되지 않은 점유관계도 있으므로 실제 배당순위와 배당금은 별도 확인이 필요합니다. 특히 이 사건은 건축물현황도상 호수와 문패상 호수에 차이가 있는 건물이므로 이름만 확인하는 방식보다 각 층·호실별 실제 점유현황을 대조하는 작업이 중요합니다.

③ 가격 — 64%까지 내려왔지만 시세 판정은 보류

감정가는 1,943,384,800원, 현재 최저매각가는 1,243,766,000원으로 감정가의 64%입니다. 2회 유찰된 상태라는 숫자만 보면 할인 폭은 커 보입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 결론내리면 안 됩니다.

또한 이 물건은 단일 아파트가 아니라 지하 다중주택·1층 사무소·2~4층 다중주택과 토지가 묶인 일괄매각 구조입니다. 실제 가치 판단에서는 현재 임대수익, 공실, 호실별 점유상태, 명도비용, 건물상태와 토지가치를 함께 검토해야 하지만, 이 리포트에서는 제공된 수치 밖의 값을 가정하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,243,766,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 근저당권 채권최고액 825,600,000원이 전액 배당되고 403,328,340원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 은평구 구산동 ‘은평대영학교’ 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 공부상 지1층 다중주택, 1층 제2종근린생활시설(사무소), 2~4층 다중주택으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 4층 건물이며 위생·급배수·도시가스·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 면적 170.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 지형은 완경사·정방형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 건축물현황도상 호수와 문패상 호수에는 차이가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 감정가 대비 64%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 용도·입지의 실제 거래 또는 수익가치를 별도로 확인해야 합니다.
• 호실 대조. 건축물현황도상 호수와 문패상 호수가 다르므로 각 점유자의 실제 사용 부분과 임차권등기 범위를 현장에서 맞춰보는 작업이 중요합니다.
• 점유·명도. 권리 인수액은 0원으로 계산되지만 다수 점유관계가 존재합니다. 인도·명도에 필요한 절차와 비용은 권리소멸 여부와 별도로 검토해야 합니다.
• 임차인 배당. 예상배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
• 근저당 후속등기. 말소기준 근저당의 이전, 근질권·질권 설정 내역까지 최신 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유관계를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다

이 사건의 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 확인되는 전입관계는 2020.10.28 말소기준 근저당보다 뒤에 있고, 등기된 주택임차권도 후순위라 권리 인수 구조 자체는 비교적 명료합니다. 그러나 실제 투자 난도는 낮지 않습니다. 다중주택과 근린생활시설이 섞여 있고, 임차관계가 다수이며, 호수 표시까지 서로 다릅니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저매각가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 비교할 실거래 시세가 없으므로 현재 가격이 시장가보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 결국 이 물건은 “권리 인수는 0원, 점유·명도와 가격 검증은 별도 숙제”로 요약됩니다. 권리 자체는 통과 가능하지만, 현장성과 환금성 때문에 보수적으로 접근해야 하는 C급 물건입니다.