서울서부지방법원 2025타경51139. 마포구 노고산동 신촌포스빌 5층 510호, 전용 32.34㎡의 복층 아파트입니다. 감정가 280,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 114,688,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만 권리구조를 보면 결론이 달라집니다. 을구 7번에는 유려진 명의의 전세금 240,000,000원 전세권이 있고, 을구 8번에는 같은 유려진 명의의 임차보증금 262,500,000원 주택임차권이 등기돼 있습니다.
특히 임차권에는 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2019.11.20로 기재돼 있습니다. 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025.03.12이므로 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권이 있고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 노고산동 1-3 신촌포스빌 5층 510호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 복층 아파트 · 전용 32.34㎡ · 15층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 대구달성서씨전첨공파성북동분파 · 2019.01.18 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 114,688,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유려진 / 277,577,552원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2004.07.31 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 먼저다
다만 전세권 240,000,000원과 임차권 보증금 262,500,000원을 서로 별개의 보증금처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 임차권등기 내용에는 2019.10.26 계약 후 2020.05.14에 10,000,000원, 2021.06.30에 12,500,000원이 증액돼 최종 보증금이 262,500,000원이 된 과정이 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건의 경제적 실질은 동일 임차인의 보증금 증가 흐름을 기준으로 보고, 실질취득가 역시 약 262,500,000원 수준을 중심으로 판단하는 것이 맞습니다.
또한 동일한 유려진이 전세권자·임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 나타납니다. 권리의 법적 원인과 채권 중복 여부는 원본 서류에서 반드시 서로 대조해야 합니다. 현재 등기에는 2022.11.22 민간임대주택등기도 존재합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유려진 | 전유부분 전부 · 주거 | 2019.11.20 | 262,500,000원 | 대항력 有 우선변제 無 배당요구 O |
임차권등기명령: 2024.07.25 서울서부지방법원 2024카임5686 · 임차권등기: 2024.07.29. 배당요구일도 2024.07.29로 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 44.0%는 착시
신촌포스빌 전용 32.34㎡의 최근 거래를 보면 전체 12건 평균은 274,416,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 260,500,000원, 최신 거래는 245,000,000원이고 최근 거래 추세는 -9.7%입니다. 시장가격이 이전 구간보다 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 32.34㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 32.34㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 32.34㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2025.12 | 32.34㎡ | 15 | 253,000,000원 |
| 2025.09 | 32.34㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 32.34㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2025.07 | 32.34㎡ | 14 | 315,000,000원 |
| 2025.06 | 32.34㎡ | 12 | 270,500,000원 |
| 2025.06 | 32.34㎡ | 9 | 282,500,000원 |
| 2025.05 | 32.34㎡ | 12 | 302,000,000원 |
| 2025.03 | 32.34㎡ | 7 | 285,000,000원 |
| 2025.02 | 32.34㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.34㎡ | 6건 | 260,500,000원 |
현재 최저가 114,688,000원은 최근 12개월 평균의 44.0%입니다. 하지만 이 비율은 이 사건에서 가격 메리트를 판단하는 기준이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지고, 낙찰가와 인수를 합친 실질취득 부담은 보증금 262,500,000원 수준에 수렴합니다. 그 금액은 최근 12개월 평균 260,500,000원보다 높고 최신 거래 245,000,000원보다도 높습니다. 특히 시장 추세가 -9.7%이므로 ‘4회 유찰이라 싸다’는 결론은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,632원 |
| 인수 · 임차인 유려진 보증금 | 262,500,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 전세권 · 유려진 | 240,000,000원 | 112,282,368원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 유려진 | 277,577,552원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 517,577,552원 중 예상 배당은 112,282,368원, 미배당은 405,295,184원입니다. 집행비용은 2,405,632원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창천중학교 북동측 인근으로 업무용·상업용·주상용 건물이 밀집하고, 주변에 각종 근린생활시설과 공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 이대역·신촌역이 있어 제반 교통사정이 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 5층 510호이며, 복층 아파트로 이용 중입니다. 사용승인일은 2004.07.31입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·소화·승강기·지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 북측 광대로, 남측 소로에 접합니다.
- 규모. 신촌포스빌 350세대, 동일 면적 32.34㎡ 거래 12건이 확인됩니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 260,500,000원, 최신 거래 245,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세 -9.7%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 114,688,000원만 보고 최근 시세 대비 싸다고 판단하지 말고 대항력 보증금 262,500,000원 수준을 실질취득 기준으로 비교해야 합니다.
- 전세권·임차권 중복 구조 확인. 을구 7번 전세권 240,000,000원과 을구 8번 주택임차권 262,500,000원의 법률관계와 배당·인수 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 후 미변제 확인. 임차권 보증금은 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 현재 점유 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 시점의 효력과 관련 서류를 원본으로 확인해야 합니다.
- 시장 하락 반영. 최근 거래 추세가 -9.7%이고 최신 거래가 245,000,000원이므로 과거 전체 평균 274,416,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많다 ≠ 싸다”
이 사건은 감정가 280,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 114,688,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 숫자 뒤에 있습니다. 유려진의 전입·점유는 2019.11.20로 말소기준 2025.03.12보다 빠르고, 임차보증금은 262,500,000원입니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
따라서 최저가가 더 낮아지더라도 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않는 대항력 인수형입니다. 최근 12개월 평균은 260,500,000원, 최신 거래는 245,000,000원, 최근 추세는 -9.7%입니다. 실질취득 기준 262,500,000원은 이 최근 시세에 비해 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 싸지 않다. 이 사건의 결론은 그 한 문장으로 정리됩니다.
