서울서부지방법원 2025타경51143. 서울 은평구 구산동 삼성하이빌 2층 201호, 현재 감정상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 216,000,000원이지만 6회 유찰되어 최저매각가는 56,623,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가만으로 매입비용을 판단하면 안 되는 유형입니다. 임차인 서지윤은 2021.11.22 전입·점유했고 2021.10.19 확정일자를 받아, 2023.10.17 말소기준 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당은 55,203,786원이고 보증금 220,000,000원 중 164,796,214원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가 56,623,000원에 인수액을 더한 실질취득은 221,419,214원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 늘어나므로 총 취득부담은 보증금 220,000,000원 안팎에 사실상 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51143 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 309-18 삼성하이빌 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 내 제2층 제201호 |
| 사용승인일 | 2012.05.01 |
| 소유자 | 조명호 (2021.11.30 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 56,623,000원 (6회 유찰) |
| 경매개시 | 2025.03.13 · 망조명호상속재산의파산관재인성진호 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞에 가등기·대항력 임차인이 있다
현재 말소기준은 2023.10.17 은평구 압류입니다. 과거 고흥군수산업협동조합 근저당 143,000,000원과 테크메이트코리아대부 근저당 48,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소되어 현재 말소기준 역할을 하지 않습니다. 문제는 그보다 앞선 2022.03.16 가등기와, 2021.11.22부터 대항력을 갖춘 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서지윤 | 전유부분 전부 | 220,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.11.22 | 우선변제 有 확정일자 2021.10.19 · 배당요구 | 잔액 인수 현재 164,796,214원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 임차권등기는 2023.11.30에 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 2021.11.22로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 한 나머지는 매수인이 부담합니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
삼성하이빌의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 183,333,333원이지만, 과거 2021년 220,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09의 170,000,000원 1건이며, 최근 가격은 과거 거래 대비 -10.5%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 40.13㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2021.11 | 43.5㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 40.13㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
현재 최저가 56,623,000원만 보면 최근 시세의 33.3%이지만 이 비율은 투자판단에 의미가 없습니다. 임차보증금 미배당액을 포함한 실질취득은 221,419,214원으로, 최근 12개월 평균 170,000,000원보다 약 51,419,214원 높습니다. 즉 이 사건은 “감정가의 26%까지 떨어진 물건”이 아니라 시세보다 높은 실질부담을 안고 가등기 위험까지 인수하는 물건으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,623,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,419,214원 |
| 1. 임차인 서지윤 보증금 | 220,000,000원 | 55,203,786원 |
| 2. 경매개시결정 · 망조명호상속재산의파산관재인성진호 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | - | 164,796,214원 |
현재 회차에서 낙찰대금 56,623,000원 중 집행비용 1,419,214원을 제외한 55,203,786원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 164,796,214원은 매수인이 인수합니다. 매수인의 현재 회차 실질취득부담은 221,419,214원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선정고등학교 서측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2012.05.01입니다.
- 토지·도로. 완경사 지대의 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중이고 남측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 2,937,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 확인된 거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가 적어 개별 호수 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인관계 확인. 2022.03.16 송영권 명의 소유권이전등기청구권 가등기가 말소되지 않고 인수됩니다. 매매예약 완결 가능성과 본등기 청구 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 인수액 확인. 현재 회차 미배당액은 164,796,214원이며, 낙찰가가 더 낮아질 경우 인수액은 오히려 늘어납니다.
- 실질취득 기준으로 가격 비교. 현재 회차 221,419,214원을 최근 12개월 실거래 170,000,000원과 비교해야 하며 최저가 56,623,000원만으로 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -10.5%로 낮아진 흐름이므로 전체 평균 183,333,333원을 단독으로 시세 기준 삼지 마십시오.
- 임차인 명도·보증금 관계. 서지윤은 전유부분 전부에 대한 대항력 임차인으로, 배당 후 잔액 인수와 점유관계가 연결됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 가등기 관련 원인서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “26% 최저가”보다 중요한 것은 인수 뒤 총비용
이 사건의 최저가는 감정가 216,000,000원의 약 26%인 56,623,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 보증금 220,000,000원이 낙찰대금보다 훨씬 크기 때문에, 낮아진 낙찰가는 그대로 가격 메리트가 되지 않습니다. 현재 회차에서는 미배당 보증금 164,796,214원을 추가로 인수해 실질취득이 221,419,214원이 됩니다.
여기에 최근 12개월 실거래는 170,000,000원이고 최근 가격 흐름은 -10.5%입니다. 실질취득이 최근 시세를 웃도는 데다, 2022.03.16 가등기는 매수인이 그대로 인수하고 매매예약이 완결되면 소유권까지 잃을 수 있습니다. 가격·임차권·가등기 세 축이 모두 불리한 사건으로, 단순히 “6회 유찰돼 싸졌다”는 관점으로 접근하기 어렵습니다.
