서울서부지방법원 2025타경51143. 서울 은평구 구산동 삼성하이빌 2층 201호, 다세대주택입니다. 감정가는 216,000,000원인데 7회 유찰돼 최저매각가는 45,298,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아닙니다. 임차인 서지윤은 2021.11.22. 전입·점유를 시작했고 2021.10.19. 확정일자를 갖춘 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 임차인입니다. 현재 회차에서 집행비용을 뺀 44,082,636원을 배당받는 것으로 계산돼, 나머지 175,917,364원은 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 최저가 45,298,000원에 낙찰된다고 가정하면, 45,298,000원 + 175,917,364원 = 221,215,364원이 실질취득입니다. 낙찰가가 더 낮아지면 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄어 미배당 보증금이 늘어나므로, 총 부담은 보증금 220,000,000원을 중심으로 거의 고정됩니다. 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가 45,298,000원이 아니라 실질취득 약 2.21억원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51143 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 309-18 삼성하이빌 2층 201호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 43.5㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 조명호 · 2021.11.30. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 45,298,000원 (7회 유찰) |
| 경매신청 | 망조명호상속재산의파산관재인성진호 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2012.05.01 |
① 권리 흐름 — 임차보증금과 선순위 가등기를 함께 본다
말소기준은 2023.10.17. 은평구 압류입니다. 이 압류와 2025.03.13. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 말소기준보다 앞선 2022.03.16. 가등기는 매수인 인수입니다. 또 임차권등기는 2023.11.30. 접수됐지만, 임차인 서지윤의 전입·점유가 2021.11.22.로 말소기준보다 앞서므로 대항력 자체가 선행합니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서지윤 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.22. 확정일자 2021.10.19. | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.11.30. | 175,917,364원 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 2.21억으로 비교
삼성하이빌(309-18)은 10세대, 2012.05.01. 준공입니다. 확인되는 거래는 3건이며, 전체 평균은 183,333,333원이지만 2021.11.의 220,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 40.13㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2021.11 | 43.5㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 40.13㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
명목 최저가 45,298,000원은 최근 12개월 평균의 26.6%에 불과하지만, 이 수치는 이 사건의 가격 메리트를 보여주지 못합니다. 현재 회차 실질취득 221,215,364원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 170,000,000원의 약 130.1%입니다. 즉 실질취득 기준으로는 최근 시세보다 약 51,215,364원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,298,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,215,364원 |
| 1. 임차인 서지윤 보증금 | 220,000,000원 | 44,082,636원 |
| 2. 경매개시결정 · 망조명호상속재산의파산관재인성진호 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 220,000,000원 중 44,082,636원이 배당되고, 부족분 175,917,364원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 45,298,000원 | 175,917,364원 | 221,215,364원 |
| 8회 유찰 시 | 36,238,400원 | 184,813,891원 | 221,052,291원 |
| 9회 유찰 시 | 28,990,720원 | 191,931,113원 | 220,921,833원 |
회차가 더 내려가도 총 부담은 약 2.21억원 → 약 2.21억원 → 약 2.21억원으로 거의 변하지 않습니다. 매각가 감소분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 치환되기 때문입니다. 따라서 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 크게 만들지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 삼성하이빌은 10세대이며 사용승인일은 2012.05.01.입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 구산동 소재 선정고등학교 서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남측으로 포장도로에 접하고, 토지는 완경사 지대의 사다리형 공동주택 부지입니다. 토지면적은 238.0㎡, 공시지가는 2,937,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조, 석재붙임 외벽과 하이새시 창호이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
- 환금성 참고. 확인되는 거래는 3건이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.8회, 확인된 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 물건도 이미 7회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 현재 회차는 최저가 45,298,000원이 아니라 임차보증금 인수액을 더한 221,215,364원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 가등기 원인·완결 여부 확인. 갑구 4번 소유권이전등기청구권 가등기는 매수인이 인수하며, 매매예약 완결 시 소유권 상실 가능성이 명시돼 있습니다. 관련 계약과 권리관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 배당·잔액 확인. 서지윤의 보증금 220,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인이 인수할 잔액도 달라집니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 8회·9회 유찰 시에도 인수액이 커져 실질취득은 약 2.21억원 수준에 머뭅니다. 단순한 최저가 하락률만으로 판단하기 어렵습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 183,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 170,000,000원과 -10.5% 하락 추세를 우선해 비교해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 배당 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,529만원짜리 물건”으로 보면 구조를 놓친다
이 사건의 핵심은 7회 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 서지윤의 보증금 220,000,000원이 낙찰대금보다 커 현재 회차 기준 175,917,364원을 매수인이 인수하고, 실질취득은 221,215,364원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 170,000,000원보다 약 30.1% 높고, 거래 추세도 -10.5%입니다.
더 중요한 권리문제는 2022.03.16. 가등기입니다. 매각물건명세서에는 이 가등기가 말소되지 않고 매수인이 인수하며, 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 적시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 낮은 명목 최저가·높은 보증금 승계·소유권 상실 가능성이 있는 가등기를 하나의 구조로 함께 분석해야 합니다. 추가 유찰이 발생해도 실질취득이 약 2.2억원에서 크게 내려가지 않는다는 점도 가격 판단의 핵심입니다.
