서울서부지방법원 2025타경51155. 은평구 역촌동 ‘드림파크빌’ 5층 501호, 전용 28.01㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 장권정이며 2022년 12월 28일 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당들이 아니라, 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 박재범의 보증금 190,000,000원과 2025년 3월 13일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
박재범은 2021년 9월 30일 확정일자를 받고 2021년 10월 22일 주민등록 및 점유를 개시했으며, 2023년 10월 30일 임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정일보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이므로 원칙상 미배당 보증금은 매수인에게 넘어갑니다. 다만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51155 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 46-50 드림파크빌 5층 501호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로14길 31-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 28.01㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 장권정 (2022.12.28. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 규모 / 준공 | 드림파크빌 · 12세대 · 2011.11.10 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 기준권리보다 앞선다
과거 영동농업협동조합·김명자·고흥군수산업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2025년 3월 13일 강제경매개시결정입니다. 박재범의 전입·점유 및 임차권등기는 그보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 17,264,000원 승계, 확약 후 실질 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재범 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2021.10.22 | 2021.09.30 | 2023.10.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 원칙 17,264,000원 확약 후 0원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 1.76억’으로 본다
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 박재범의 미배당 보증금이 늘어 실질취득액 판단을 별도로 해야 합니다. 하지만 이 사건은 확약으로 해당 임차인의 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 176,000,000원입니다. 시세 판단도 이 금액을 기준으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 29.95㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2022.12 | 28.01㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.12 | 28.01㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.09 | 29.95㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 28.01㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2021.06 | 29.95㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 182,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 185,000,000원 |
가격 판단에서 우선할 지표는 전체 평균 182,500,000원보다 최근 12개월 평균 185,000,000원과 최신 거래 185,000,000원입니다. 실질취득 176,000,000원은 최근 기준의 95.1%로, 최근 거래보다 낮기는 하지만 할인 폭은 크지 않습니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 +1.6%입니다. 다만 최근 12개월 평균 표본이 1건뿐이므로, 95.1%라는 숫자만으로 큰 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 박재범 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 임차인 보증금 부족분 17,264,000원이 발생합니다. 이는 원칙상 매수인 인수액이지만, 제출된 확약서 때문에 해당 부족분의 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 100%) | 176,000,000원 | 17,264,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,800,000원 | 51,971,200원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,640,000원 | 79,736,960원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 사용 중이며, 전용면적은 28.01㎡입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 역촌동 소재 예일초등학교 남측 근거리에 위치하고, 주변은 연립주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 배치돼 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역에 포함됩니다. 토지 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 259.2㎡, 공시지가 3,529,000원/㎡이며 평지·세로장방 형태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물로 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 드림파크빌은 12세대 규모이며 제공된 실거래는 6건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%이므로 가격 이외의 환금성 리스크를 별도로 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·조건을 매각물건명세서 및 제출 확약서 원문과 대조하세요.
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차에서는 최저가 176,000,000원에 확약 반영 인수 0원을 더한 176,000,000원이 실질취득액입니다.
- 룰상 미배당과 실질 인수를 구분. 배당 계산상 박재범의 부족분은 17,264,000원이지만, 확약을 반영하면 매수인 실질 부담은 0원입니다.
- 확약 범위 확인. 확약은 박재범 관련 잔존 보증금에 한정해 판단해야 하며, 별도 점유자나 별도 임차인이 있다면 그 권리는 따로 검토해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 185,000,000원이고 현재 실질취득은 그 95.1%입니다. 할인 폭이 크지 않고 최근 12개월 표본은 1건입니다.
- 환금성 반영. 12세대 다세대, 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%라는 경매 통계를 응찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 위험은 확약으로 해소, 가격은 소폭 할인”
이 사건의 권리분석은 대항력 있는 190,000,000원 임차보증금 때문에 처음에는 인수형으로 보입니다. 현재 매각가 가정에서는 실제로 17,264,000원의 미배당도 발생합니다. 그러나 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했기 때문에, 박재범 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 비교의 기준은 최저가에 가상의 인수액을 더한 금액이 아니라 실제 부담액인 176,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 185,000,000원의 95.1%로 소폭 낮습니다. 다만 4회 유찰 표기, 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%, 12세대 다세대라는 점을 감안하면 큰 폭의 저가 매수라고 평가하기는 어렵습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 승부처는 환금성을 감안한 응찰가입니다.
