서울서부지방법원 2025타경51155. 서울 은평구 역촌동 드림파크빌 5층 501호, 전용 28.01㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 장권정으로, 2022년 12월 28일 거래가 190,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 190,000,000원입니다.

이 물건에서 가장 중요한 것은 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다. 바로 경매개시결정보다 먼저 성립한 임차인의 대항력과, 그 잔존 보증금반환청구권을 포기한다는 신청채권자의 확약입니다. 일반적인 권리분석만 적용하면 보증금 190,000,000원 중 미배당액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 하지만 매각물건명세서에는 신청채권자가 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서를 함께 봐야 한다

등기부상 과거 설정된 영동농업협동조합·김명자·고흥군수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 조연형의 가압류 역시 해제에 따라 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석에서 핵심이 되는 권리는 박재범의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

임차인 박재범은 2021년 10월 22일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 9월 30일입니다. 임차권등기는 2023년 10월 30일 접수됐습니다. 모두 2025년 3월 13일의 말소기준권리보다 앞서므로, 단순히 경매개시결정으로 임차권이 전부 소멸한다고 처리할 수 없습니다.

임차인 및 인수관계

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 이번 경매의 신청채권자로 표시돼 있으며, 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차보증금과 신청채권자 청구금액이 각각 190,000,000원으로 표시돼 있다는 이유만으로 독립적인 임차보증금 2건을 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 할인율보다 실질취득액과 거래 표본이 중요하다

드림파크빌은 12세대 규모의 다세대주택입니다. 비교자료에는 전용 28.01㎡ 및 29.95㎡ 거래 6건이 포함돼 있으며, 전체 실거래 평균은 182,500,000원입니다.

그러나 가격 판단에서 과거 거래 전체의 평균만 사용하는 것은 적절하지 않습니다. 별도로 제시된 최근 거래 기준값은 185,000,000원이고, 해당 거래월은 2024년 5월입니다. 최근 기준 표본이 1건에 불과하고 거래 시점도 오래됐으므로, 현재 매매시세를 확정하는 근거로 보기에는 한계가 있습니다.

현재 최저가 140,800,000원은 제시된 최근 기준 거래가 185,000,000원의 76.1% 수준입니다. 다만 이 가격 비교는 반드시 확약을 적용한 실질 인수액 0원을 전제로 해야 합니다.

확약이 적용되지 않는다면 단순 최저가가 아닌 보증금 수준의 실질취득액 190,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다. 반대로 확약이 유효하다면 현재 최저가 140,800,000원을 실질취득액의 출발점으로 볼 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)

현재 회차 매각대금 기준 추정 배당표입니다. 임차인 우선배당 후 계산상 부족분은 51,971,200원이나, 신청채권자의 잔존청구권 포기 확약이 유효하게 적용되는 경우 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액과 임차보증금을 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당권자와 배당액은 권리승계 관계 및 법원의 배당절차에 따라 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

회차별 인수부담 비교

대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 아래의 계산상 인수액과 확약 적용 후 실질 인수액을 구분해야 합니다.

회차별 미배당 인수액은 집행비용을 반영한 추정값입니다. 확약이 적용되지 않는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 총 부담은 보증금 190,000,000원 수준에 근접합니다. 확약이 유효하게 적용될 때만 실질 인수액을 0원으로 평가합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 역촌동 예일초등학교 남측 근거리에 위치합니다. 주변은 연립주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물로, 위생·급배수·난방설비를 갖춘 다세대주택입니다.
• 도로. 건물 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지면적은 259.2㎡이며 공시지가는 3,529,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물로 표시돼 있지 않으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 드림파크빌은 12세대 규모이고, 확인된 실거래는 6건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 5.0회와 제한적인 거래 표본을 함께 고려하면 매각 시점과 실제 처분 가능 가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 실제로 해당 임차권의 미배당 잔액 전체를 포괄하는지 확인해야 합니다.
• 권리승계 관계 대조. 임차권 명의자는 박재범, 경매신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 신청채권자의 확약이 원래 임차인의 잔존 권리에 어떠한 효력을 갖는지 확인해야 합니다.
• 다른 점유·임차관계 확인. 확인된 실제 임차인은 박재범 1명이지만, 현장 점유 상태와 최신 현황조사를 재확인해야 합니다. 해당 확약은 그 대상 밖의 임차인 권리까지 포기시키는 것은 아닙니다.
• 임차권등기 말소 절차. 매각 후 임차권등기가 실제로 말소될 수 있도록 필요한 서류, 협조 의무 및 절차를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 중심 가격 판단. 확약이 유효하면 현재 최저가 140,800,000원을 실질취득액의 기준으로 볼 수 있지만, 확약이 적용되지 않으면 보증금 190,000,000원 수준의 총 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
• 시세 재확인. 최근 기준 거래가 185,000,000원은 2024.05의 표본 1건입니다. 최신 매도호가와 실제 체결 가능한 거래가격, 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 존재 여부와 실제 점유 여부는 별개입니다. 매각 후 인도와 명도에 필요한 절차 및 비용을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 배당절차에 영향을 미칠 수 있는 우선채권을 확인해야 합니다.
• 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 확약서 원본을 최종 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서의 효력이 이 물건의 가격을 바꾼다”

이 물건은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 사실만 보면 보증금 190,000,000원의 인수 위험을 가진 다세대주택입니다. 현재 최저가에 매각될 경우 계산상 부족분은 51,971,200원이며, 확약이 없다면 단순한 저가 낙찰로 해결되는 구조가 아닙니다.

하지만 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 점이 결정적입니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 이 경우 현재 최저가 140,800,000원과 기준 거래가 185,000,000원 사이에 가격 차이가 존재합니다.

다만 5회 유찰 이력, 소규모 다세대라는 환금성 제약, 오래된 거래 표본 및 임차권 명의자와 경매신청채권자 사이의 권리승계 확인이 남아 있습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 확약서의 적용 범위와 실제 말소 가능성을 확인하는 것입니다. 확약의 효력을 확인한 뒤에야 가격과 입찰 조건을 제대로 비교할 수 있습니다.