서울서부지방법원 2025타경51158. 서울 은평구 녹번동 M팰리스 5층 501호에 대한 강제경매입니다. 현재 소유자는 박안나이며, 2021년 5월 6일 거래가액 334,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 그 이후인 2021년 6월 14일 하나은행의 가압류입니다. 그러나 임차인 이정환의 전입일은 2021년 4월 26일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 단순히 후순위 임차권등기라는 이유로 보증금 인수 위험이 사라지는 물건은 아닙니다.

특히 이 사건은 신청채권자인 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의에 관한 확약서를 제출했다는 점이 중요합니다. 확약을 반영하면 해당 임차보증금의 실질 인수 부담이 해소됩니다. 다만 확약은 그 대상인 보증금반환청구권에 한정되므로, 확약 밖의 다른 임차인이나 별도 권리가 추가로 확인된다면 그 인수 위험은 독립적으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심

말소기준권리는 2021년 6월 14일 하나은행 가압류 24,517,091원입니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행 및 하이트진로의 근저당권과 기존 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다.

그러나 이정환의 임대차는 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 전입신고와 확정일자가 모두 선행하고, 배당요구 및 임차권등기도 확인됩니다. 따라서 원칙적인 권리분석에서는 보증금 미배당액의 인수 여부를 반드시 계산해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

신청채권자인 주택도시보증공사를 이정환과 별개의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인은 이정환 1명입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 직접 비교에는 한계

M팰리스(156-29)의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 전체 거래 평균은 326,500,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선 적용합니다. 다만 대상 물건의 비교 기준 면적은 77.13㎡이고 실제 거래 표본은 모두 60.64㎡로, 동일 면적 거래가 아니라는 점을 반드시 구분해야 합니다.

최신 거래는 2026년 8월의 345,000,000원입니다. 현재 최저매각가 337,600,000원은 이 가격의 97.9%로, 최근 거래보다 7,400,000원 낮습니다.

확약 반영 시 실제 취득대금 비교 기준은 인수액을 가산하지 않은 337,600,000원입니다. 따라서 최근 거래보다 소폭 낮은 것은 맞지만, 비교 대상이 다른 면적이고 최근 거래가 단 1건이라는 점에서 이를 동일 조건의 확실한 할인으로 해석할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 337,600,000원 가정)

제시된 배당 추정 기준으로 집행비용과 임차인 배당 후 매각대금은 모두 소진됩니다. 다른 채권자들의 예상배당은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 반영 여부를 구분

유찰에 따라 낙찰가가 낮아지면 선순위 보증금의 예상 미배당액은 증가합니다. 다만 이 사건에서는 확약 적용 대상 보증금의 미배당액을 실제 매수인 부담으로 그대로 더하는 것이 아닙니다.

확약을 반영하지 않는 일반적인 선순위 임차인 인수형이라면, 낙찰가가 내려가도 보증금 미배당액이 늘어 실질 취득비용이 쉽게 낮아지지 않습니다. 현재 회차의 룰상 낙찰가와 인수액 합계는 339,526,400원입니다.

하지만 본건은 잔존 보증금반환청구권 포기 확약이 제출된 사건으로, 확약의 유효성과 적용 범위를 확인한다는 전제에서 해당 보증금에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 향후 회차의 가격 판단에서도 확약 미반영 룰상 인수액과 실제 취득비용을 혼동해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울서부경찰서 동측 인근에 소재하며, 주변은 다세대주택·빌라·아파트·근린생활시설·소규모 공원 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2008.10.10 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층 501호입니다. 위생·급배수·난방·주차장·승강기 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 3미터의 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 구체적인 적용 조건도 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 내부구획과 이용상황은 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었으므로 실제 현황을 재확인해야 합니다.
• 환금성. 7세대 규모이며 확인된 실거래가 2건에 그칩니다. 최근 거래와 대상 물건의 면적도 달라 개별 호수의 적정 가격과 향후 매도 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사가 제출한 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 정확한 대상·조건·효력을 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 을구 5번 이정환 임차권등기의 말소 절차와 확약의 적용 관계를 확인하세요.
• 대항력과 배당. 전입 2021.04.26, 확정 2021.03.15, 보증금 334,000,000원 및 예상 미배당액 1,926,400원을 구분해 검토하세요.
• 점유 현황. 임차권등기와 현재 실제 점유는 별도 문제입니다. 입찰 전 현황조사 및 실제 점유자를 확인하고 인도·명도에 필요한 절차를 점검하세요.
• 확약 밖 권리. 확약이 적용되지 않는 다른 임차인이나 점유권원 등이 확인되는 경우 인수 여부를 독립적으로 검토해야 합니다.
• 실거래 면적 차이. 최근 거래는 전용 60.64㎡이고 대상의 비교 기준 면적은 77.13㎡입니다. 같은 조건의 거래로 간주하지 말고 개별 감정평가와 현황을 확인하세요.
• 반복 유찰. 현재 4회 유찰이며 단지 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 권리 인수 문제가 해소되더라도 환금성과 적정 입찰가격을 따로 검토하세요.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분과 각종 공과금을 확인하세요.
• 서류 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 대조하세요.

맺으며 — “인수 위험의 해소와 가격 메리트는 별개”

이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금 334,000,000원이 핵심인 다세대주택 경매입니다. 현재 회차의 원칙적인 미배당액은 1,926,400원이지만, 신청채권자가 제출한 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 보증금의 실질 인수 부담은 0원입니다.

다만 최저가 337,600,000원은 최근 거래 345,000,000원보다 소폭 낮은 수준에 불과하고, 최근 거래는 대상 물건과 전용면적이 다릅니다. 여기에 4회 유찰·7세대 소규모 건물·제한적인 실거래 표본이 겹칩니다. 따라서 확약에 따른 권리 부담 해소를 가격상의 큰 할인으로 혼동해서는 안 됩니다.

결론은 확약 적용 시 인수 실질 0원, 가격 판단은 보수적으로. 이 물건의 핵심은 확약의 법적 효력과 적용 대상을 원본으로 확인하고, 면적 차이를 보정한 적정 시세와 실제 환금성을 검토하는 데 있습니다.