서울서부지방법원 2025타경51158. 서울 은평구 녹번동 156-29, 5층 501호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박안나로, 2021년 4월 26일 매매를 원인으로 2021년 5월 6일 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 334,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 그 뒤인 2021년 6월 14일 하나은행 가압류 24,517,091원입니다.
핵심은 임차인 이정환입니다. 임대차계약일은 2021년 3월 13일, 확정일자는 2021년 3월 15일, 점유개시는 2021년 4월 22일, 주민등록일자는 2021년 4월 26일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있는 임차인입니다. 다만 현재 가정 매각가 422,000,000원에서는 보증금 334,000,000원이 전액 배당되므로 원래 계산으로도 매수인 인수액이 0원이고, 이후 가격이 내려가 미배당이 생기는 회차에서도 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51158 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 156-29 5층501호 · 서울특별시 은평구 은평로11길 18-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호 · 사용승인일 2008.10.10 |
| 대상 면적 | 77.13㎡ |
| 소유자 | 박안나 (2021.05.06 소유권이전 · 거래가액 334,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 422,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,003,645원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약이 핵심
과거 2011년 국민은행 근저당 72,000,000원과 2012년 하이트진로 근저당 40,000,000원은 2014년에 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준권리는 2021.06.14 하나은행 가압류이며, 국민행복기금·국민건강보험공단·한국자산관리공사·은평구· 서민금융진흥원·우담자산관리대부의 후순위 권리와 2025년 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이정환 | 501호 전부 · 주거(임차권등기) | 334,000,000원 | 확정 2021.03.15 전입 2021.04.26 배당요구 2023.06.19 | 대항력 있음 우선변제 있음 매수인 승계 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 이정환은 말소기준권리보다 먼저 주민등록을 마쳤고 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 2023년 6월 19일 보증금 334,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 4.22억은 최근 실거래보다 높다
단지 참고 실거래는 M팰리스(156-29) 60.64㎡ 거래 2건입니다. 대상 면적은 77.13㎡로 실거래 표본의 60.64㎡와 면적이 일치하지 않으므로 직접 비교에는 주의가 필요합니다. 다만 제공된 최근 시세 지표상 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 122.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.64㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2025.04 | 60.64㎡ | 2 | 308,000,000원 |
| 전체 평균 | 60.64㎡ | 2건 | 326,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.64㎡ | 1건 | 345,000,000원 |
최신 거래는 2026년 8월 345,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 같은 345,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +12.0%이지만, 현재 최저가 422,000,000원은 이 최근 시세 지표의 122.3%입니다. 따라서 전체 평균 326,500,000원이나 상승 추세를 근거로 현재 가격에 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 422,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,620,000원 |
| 1. 임차인 이정환 보증금 | 334,000,000원 | 334,000,000원 |
| 2. 가압류 · 하나은행 | 24,517,091원 | 24,517,091원 |
| 3. 가압류 · 국민행복기금 | 9,582,869원 | 9,582,869원 |
| 4. 가압류 · 한국자산관리공사 | 53,564,922원 | 47,280,040원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,980,370원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우담자산관리대부 | 9,536,251원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 365,003,645원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 422,000,000원 가정에서는 임차인 이정환의 보증금 334,000,000원이 전액 배당됩니다. 일반 채권 총 청구액은 472,185,148원, 예상 배당액은 81,380,000원, 미배당은 390,805,148원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서부경찰서 동측 인근이며, 다세대주택·빌라·아파트·근린생활시설·소규모 공원 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 소재합니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 3미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·대공방어협조구역·과밀억제권역이며, 토지 공시지가는 3,183,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2008.10.10이며 기본적인 위생·급배수·난방설비, 주차장, 승강기가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 환금성. M팰리스(156-29)는 7세대이며, 제공된 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%입니다. 실거래 표본도 2건으로 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위가 이정환 임차인에 정확히 해당하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 현재 가격 착시 경계. 3회 유찰이라는 숫자만 보고 할인된 물건으로 보면 안 됩니다. 현재 최저가는 여전히 422,000,000원으로 감정가와 같습니다.
- 실거래 면적 차이. 대상 면적 77.13㎡와 참고 실거래 60.64㎡가 일치하지 않습니다. 345,000,000원은 직접적인 동일면적 시세가 아니라 참고 지표로 봐야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 확약에 따른 임차권등기 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 변동될 수 있는 항목을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정평가상 내부구획 및 이용상황은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성됐으므로 현장 상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 아직 높다
이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차인 보증금 334,000,000원이 먼저 눈에 들어오지만, 현재 422,000,000원 매각가에서는 보증금이 전액 배당되고, 이후 회차의 미배당 가능성도 주택도시보증공사의 확약으로 매수인 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 따라서 권리 자체보다 더 큰 판단 변수는 가격과 환금성입니다.
현재 실질취득액은 422,000,000원이고, 최근 12개월 실거래는 345,000,000원입니다. 제공된 지표로는 최근 시세의 122.3%입니다. 더구나 3회 유찰 이력이 있고 7세대 다세대이며 단지 경매 통계의 낙찰률도 0.0%입니다. 실거래 표본 면적이 대상과 다르다는 한계까지 감안하면, 이 물건은 “권리 부담은 확약으로 낮아졌지만 현재 가격을 싸다고 볼 수 없는 물건”으로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
