청주지방법원 2025타경51711. 오창모아미래도와이드파크 306동 3층 304호, 전용면적 기준 59.9853㎡ 아파트입니다. 겉으로 보이는 숫자는 감정가 251,000,000원에서 네 차례 유찰된 최저가 60,265,000원입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 실제 취득비용을 뜻하지 않습니다. 임차인 송지수가 보증금 270,000,000원으로 건물 전부를 임차했고, 전입일 2022.05.19·점유개시일 2022.05.13으로 말소기준권리인 2023.12.07 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 구조입니다.
현재 최저가를 전제로 한 예상배당에서는 임차인에게 58,780,230원만 배당되고, 남은 211,219,770원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 60,265,000원에 낙찰된다고 가정해도 실질취득 부담은 60,265,000원 + 211,219,770원 = 271,484,770원입니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커지는 구조라 총 부담은 임차보증금 270,000,000원 수준에 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51711 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 161 오창모아미래도와이드파크 306동 3층 304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9853㎡ · 철근콘크리트구조 17층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 정복희 (2023.05.22. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 60,265,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 293,684,401원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액을 매수인이 인수
말소기준은 2023.12.07. 국민건강보험공단 압류입니다. 을구 3번 주택임차권등기는 2024.05.03. 접수됐지만, 임차인 송지수는 그보다 앞서 2022.05.13. 점유를 시작하고 2022.05.19. 전입했습니다. 확정일자는 2022.04.29.이고 배당요구도 했습니다. 따라서 이 사건에서 중요한 것은 임차권등기의 접수 순서 자체가 아니라 말소기준보다 앞선 대항력입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송지수 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 전입 2022.05.19 확정 2022.04.29 | 대항력 有 우선변제 有 승계 211,219,770원 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 6,026만원이 아니라 약 2.71억
오창모아미래도와이드파크는 630세대, 2016.01.07. 준공 단지입니다. 대상 면적과 매칭되는 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 242,958,333원, 최신 거래는 235,000,000원입니다. 이 사건의 최저가 60,265,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 24.8%지만, 대항력 임차보증금 인수를 합치면 비교 결과가 완전히 달라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.99㎡ | 20 | 235,000,000원 |
| 2026.09 | 59.99㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 6 | 238,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 21 | 239,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 14 | 248,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 15 | 246,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 19 | 249,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 18 | 252,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 11 | 244,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 242,958,333원 |
현재 회차의 실질취득 부담 271,484,770원은 최근 12개월 평균 242,958,333원의 약 111.7%입니다. 금액으로는 평균보다 28,526,437원 높습니다. 최신 거래 235,000,000원과 비교하면 약 115.5%, 36,484,770원 높은 수준입니다. 최근 12건의 최고 거래가 252,000,000원보다도 실질취득 부담이 큽니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 60,265,000원 | 211,219,770원 | 271,484,770원 |
| 5회 유찰 시 | 42,185,500원 | 228,973,839원 | 271,159,339원 |
| 6회 유찰 시 | 29,529,849원 | 241,401,688원 | 270,931,537원 |
③ 예상배당표 (매각가 60,265,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,484,770원 |
| 1. 임차인 송지수 보증금 | 270,000,000원 | 58,780,230원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 293,684,401원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 1,484,770원, 임차인 예상배당은 58,780,230원입니다. 임차보증금 부족분 211,219,770원이 매수인 인수액으로 남습니다. 주택도시보증공사의 청구액 293,684,401원은 이 가정에서 배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 17층 건물 내 3층 304호입니다.
- 입지. 창리초등학교 북측 인근에 위치하며 주변에 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지 등에 해당하며, 토지는 평지의 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 671,600원/㎡입니다.
- 건물 상태 관련 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·전기·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 최근 12건의 거래가는 235,000,000원~252,000,000원, 평균은 242,958,333원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총취득 부담을 분리. 현재 최저가 60,265,000원 외에 임차보증금 미배당액 211,219,770원 인수를 반드시 합산해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 송지수의 보증금 270,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 함께 달라집니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 5회·6회 유찰 시나리오에서도 낙찰가 감소분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 시세 기준은 실질취득. 최근 12개월 평균 242,958,333원과 최신 거래 235,000,000원을 최저가가 아니라 실질취득 부담과 비교해야 합니다.
- 임대관계·점유 상태 재확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차권등기와 현황 자료를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당요구 관련 자료와 매각 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6천만원짜리 경매”가 아니라 “약 2.71억원의 인수형 경매”
이 사건은 네 차례 유찰되어 최저매각가가 감정가 251,000,000원의 약 24%인 60,265,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인 송지수의 보증금 270,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차 예상배당 후 남는 211,219,770원을 매수인이 인수하면 실질취득 부담은 271,484,770원입니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균 242,958,333원보다 28,526,437원 높고, 최신 거래 235,000,000원보다 36,484,770원 높습니다. 더 유찰되더라도 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 대부분 상쇄됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 배당 후 얼마의 보증금을 실제로 승계하느냐입니다. 현재 데이터 기준으로는 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가할 근거가 없습니다.
