청주지방법원 2025타경51711. 오창모아미래도와이드파크 306동 3층 304호 아파트입니다. 표면상으로는 감정가 251,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 122,990,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 가격을 판단할 때 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 송지수는 2022.05.13. 점유를 시작하고 2022.05.19. 주민등록을 마쳐, 말소기준으로 산정된 2023.12.07. 국민건강보험공단 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
송지수의 임차보증금은 270,000,000원이고 확정일자는 2022.04.29.입니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 배당 가능액은 120,468,140원뿐입니다. 보증금에서 배당액을 뺀 149,531,860원은 매각물건명세서 기재대로 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득액은 122,990,000원 + 149,531,860원 = 272,521,860원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51711 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 161 오창모아미래도와이드파크 제306동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 규모 | 아파트 · 전용 59.9853㎡ · 철근콘크리트구조 17층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 정복희 (2023.05.17. 매매, 2023.05.22. 소유권이전, 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 122,990,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 293,684,401원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 인수
등기부상 을구 3번 주택임차권은 말소기준권리 이후 등기돼 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 임차권등기일이 아니라 기존 점유와 주민등록을 기준으로 판단합니다. 송지수의 점유개시일 2022.05.13.과 주민등록일 2022.05.19.은 말소기준인 2023.12.07. 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 매수인 인수책임은 남습니다.
| 임차인 | 보증금 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송지수 건물의 전부 · 주거 | 270,000,000원 | 2022.05.13. 2022.05.19. | 2022.04.29. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 |
② 유찰해도 실질취득액이 거의 내려가지 않는 구조
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려가면 그만큼 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 실질취득액은 271,484,772원~272,521,860원으로 보증금 270,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 최저가 하락을 곧바로 투자비용 하락으로 해석할 수 없는 이유입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 122,990,000원 | 149,531,860원 | 272,521,860원 |
| 3회 유찰 시 | 86,093,000원 | 185,856,674원 | 271,949,674원 |
| 4회 유찰 시 | 60,265,099원 | 211,219,673원 | 271,484,772원 |
③ 시세 비교 — 실질취득액이 최근 거래 최고가보다 높다
오창모아미래도와이드파크 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,125,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 246,000,000원, 표본 최저가는 240,000,000원, 최고가는 259,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 15 | 246,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 19 | 249,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 18 | 252,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 11 | 244,500,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 14 | 259,500,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 14 | 259,500,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 247,125,000원 |
현재 실질취득액 272,521,860원은 최근 12개월 평균보다 25,396,860원 높고, 최신 거래보다 26,521,860원 높습니다. 최근 12건의 최고 거래가 259,500,000원과 비교해도 13,021,860원 높습니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 이유로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,521,860원 |
| 1. 임차인 송지수 보증금 | 270,000,000원 | 120,468,140원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 293,684,401원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 149,531,860원 |
집행비용 2,521,860원을 제외한 120,468,140원이 임차인에게 배당되고, 보증금 미배당 잔액 149,531,860원을 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사의 청구액 293,684,401원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창리초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설·학교·공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 단지. 오창모아미래도와이드파크는 630세대이며 사용승인일은 2016.01.07.입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 17층 건물 중 3층으로, 위생·급배수·전기·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 광대형 평지의 공동주택 부지이며 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지 등에 해당합니다. 공시지가는 671,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 실질취득액 계산. 낙찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 반드시 더해 총비용을 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 실질취득 271,949,674원, 4회 유찰 시 271,484,772원으로 낙찰가 하락 효과가 거의 없습니다.
- 임차인 명도. 보증금 잔액을 인수하는 대항력 임차인이므로 배당·보증금 반환과 점유 이전 관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목에 따라 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 최신 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 반값, 취득비용은 시세 이상”
감정가 251,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 122,990,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건의 실제 가격은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당액 149,531,860원을 더한 실질취득액은 272,521,860원입니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균 247,125,000원의 110.3%이고, 최근 12건 최고가 259,500,000원보다도 높습니다. 추가 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나 총부담이 보증금 270,000,000원 부근에서 유지됩니다. 최저가만 보면 할인, 실질취득액으로 보면 시세 이상. 권리와 가격을 함께 보면 현재 구조에서는 입찰 메리트가 낮습니다.
