107,479,000원
서울서부지방법원 2025타경51176. 은평구 구산동 야긴하이빌 비동 5층 501호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 등기상 현재 소유자는 김대성이고, 말소기준권리는 2022.10.21. 은평구 압류입니다. 문제는 이보다 앞선 2021.10.01. 전입·점유와 2021.09.14. 확정일자를 갖춘 임차인 성윤희입니다. 보증금은 224,700,000원이고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가는 감정가 328,000,000원에서 5회 유찰돼 107,479,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건에서는 그 숫자가 실질 매입비용을 뜻하지 않습니다. 현재 배당표 기준 임차인에게 105,174,294원이 배당되고, 남은 119,525,706원은 낙찰자가 부담합니다. 다음 회차로 내려갈수록 낙찰가는 낮아지는 대신 인수액은 140,664,498원, 157,551,598원으로 늘어납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51176 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 5층 건 내 제5층 제501호 |
| 대상 면적 | 47.43㎡ |
| 소유자 | 김대성 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 107,479,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,563,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.10.21. 은평구 압류입니다. 이후 2022.12.08. 압류와 2025.03.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 성윤희는 말소기준보다 앞선 2021.10.01. 전입·점유가 확인되고, 2021.09.14. 확정일자도 갖췄습니다. 2023.10.18. 주택임차권등기까지 마쳤으며 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성윤희 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 224,700,000원 | 2021.10.01 | 2021.09.14 | 2023.10.18 | 대항력 有 우선변제 승계 해당 없음 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라간다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 33%) | 107,479,000원 | 119,525,706원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 85,983,200원 | 140,664,498원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 21%) | 68,786,560원 | 157,551,598원 | 0원 |
현재 회차에서 6회·7회 유찰 시나리오로 내려가면 매각가는 계속 감소하지만, 매수인 인수액은 반대로 증가합니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 감정가 대비 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차보증금 224,700,000원 수준의 실질취득비용입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 45.5% 지표를 그대로 쓰면 왜곡된다
야긴하이빌 비교 거래는 2건으로, 모두 2022.08 거래입니다. 가격은 235,000,000원과 237,000,000원, 평균은 236,000,000원입니다. 다만 대상 물건 면적은 47.43㎡인 반면 비교 거래는 29.58㎡와 34.78㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 2건만으로 현재 대상 호수의 시세를 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 34.78㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 2022.08 | 29.58㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 236,000,000원 |
제공된 최저가 기준 지표는 45.5%지만, 이 사건에서는 이를 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 매수인이 떠안을 보증금 잔액이 있기 때문입니다. 실질취득은 약 224,700,000원의 임차보증금 수준으로 봐야 하며, 비교 거래 평균 236,000,000원과 비교하면 표면상 차이가 크지 않습니다. 더구나 비교 거래의 면적이 대상 물건과 다르고 거래시점도 2022.08이므로, “시세보다 싸다”는 결론은 유보하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,479,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,304,706원 |
| 1. 임차인 성윤희 보증금 | 224,700,000원 | 105,174,294원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 241,563,070원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 보증금 중 105,174,294원이 배당되고, 부족분 119,525,706원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 241,563,070원은 이 배당표에서 0원 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울구산초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대·단독(다가구)·아파트·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철6호선 구산역이 직선거리 약 900~950m에 소재합니다.
- 규모. 야긴하이빌은 2개동 29세대이며, 준공일은 2019.05.16입니다.
- 도로. 남측 약 7~8m, 북측 및 북서측 일부 약 3m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 673.0㎡, 공시지가 3,394,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 기준. 현재 최저가 107,479,000원이 아니라 대항력 임차보증금 224,700,000원 수준을 중심으로 판단해야 합니다.
- 인수액 확인. 현재 회차 기준 119,525,706원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 배당 결과에 따라 실제 잔액을 반드시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회 유찰 시 인수 140,664,498원, 7회 유찰 시 157,551,598원으로 증가합니다.
- 비교 거래 면적 확인. 대상은 47.43㎡인데 비교 거래는 29.58㎡·34.78㎡입니다. 거래가 235,000,000원·237,000,000원을 동일면적 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 거래 시점 확인. 비교 거래 2건은 모두 2022.08입니다. 현재 가격 판단에는 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 임차권 원본 대조. 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구, 배당요구와 실제 배당 결과를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐으니 싸다”가 성립하지 않는 사건
이 물건은 감정가 328,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 107,479,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 성윤희의 보증금은 224,700,000원이고, 현재 회차에서만 119,525,706원의 미배당 보증금 인수가 계산됩니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액이 커지므로, 실질취득비용은 보증금 수준을 벗어나 크게 낮아지지 않습니다.
비교 거래는 235,000,000원과 237,000,000원이지만 모두 2022.08 거래이고 대상 호수와 면적도 다릅니다. 따라서 현재 단계에서는 최저가 대비 할인율을 가격 메리트로 해석하지 말고, 임차보증금 수준의 실질취득비용과 실제 동일면적 시세를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
