서울서부지방법원 2025타경51176. 은평구 구산동 야긴하이빌 비동 5층 501호, 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 328,000,000원이 4회 유찰되어 134,349,000원까지 떨어졌다는 사실이 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 성윤희의 전입·점유개시는 2021.10.01, 확정일자는 2021.09.14이고, 말소기준 압류는 2022.10.21입니다. 따라서 매각물건명세서상 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 134,349,000원에서 예상배당을 적용하면 임차인에게 131,668,114원이 배당되고, 보증금 224,700,000원 중 93,031,886원이 남습니다. 즉 매수인이 실제 부담하는 금액은 최저가만이 아니라 134,349,000원 + 93,031,886원 = 227,380,886원입니다. 이후 더 유찰되더라도 낙찰가는 낮아지는 대신 임차인 미배당액이 커지므로, 실질취득액은 약 2.27억원 수준으로 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51176 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 5층501호 · 서울특별시 은평구 서오릉로17길 28-20 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택(도시형생활주택) · 대상면적 47.43㎡ · 5층 건 내 5층 501호 |
| 규모 | 야긴하이빌 2개동 29세대 · 2019.05.16 준공 |
| 소유자 | 김대성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 134,349,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,563,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
말소기준권리는 2022.10.21 은평구 압류입니다. 이후의 국 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하지만, 등기가 소멸한다고 보증금 채무까지 없어지는 것은 아닙니다. 성윤희의 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 실제 임차인은 1명이며, 현재 회차 배당에서 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성윤희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.01 | 2021.09.14 | 224,700,000원 | 대항력 有 우선변제 매수인 승계 93,031,886원 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 1.34억이 아니라 약 2.27억
야긴하이빌의 확인 실거래는 2건으로, 모두 2022.08 거래입니다. 거래금액은 235,000,000원과 237,000,000원, 평균은 236,000,000원입니다. 다만 대상면적은 47.43㎡인데 거래 사례 면적은 29.58㎡와 34.78㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 이 숫자는 정밀한 동일면적 시세가 아니라 참고용 가격지표로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 34.78㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 2022.08 | 29.58㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 236,000,000원 |
최저가 134,349,000원만 비교하면 시세지표 236,000,000원의 56.9%로 보이지만, 이 사건에서는 그 비율이 투자판단의 핵심이 아닙니다. 현재 실질취득액 227,380,886원을 기준으로 보면 평균 236,000,000원의 약 96.3%, 최신 거래 237,000,000원의 약 95.9%입니다. 겉으로 보이는 43%대 할인과 달리, 실제 부담 기준 가격차이는 크지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,680,886원 |
| 1. 임차인 성윤희 보증금(우선변제) | 224,700,000원 | 131,668,114원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 241,563,070원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 소진되고, 임차보증금 부족분 93,031,886원이 매수인에게 승계됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 134,349,000원 | 93,031,886원 | 227,380,886원 |
| 5회 유찰 시 | 107,479,200원 | 119,525,509원 | 227,004,709원 |
| 6회 유찰 시 | 85,983,360원 | 140,664,340원 | 226,647,700원 |
회차가 더 내려가면 최저가는 107,479,200원, 85,983,360원으로 크게 떨어지지만 인수액은 각각 119,525,509원, 140,664,340원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득은 227,380,886원 → 227,004,709원 → 226,647,700원으로 거의 움직이지 않습니다. 이 사건에서는 “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 일반적인 접근이 작동하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 주변환경. 서울구산초등학교 북서측 인근으로 다세대·단독(다가구)·아파트·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근 버스정류장이 있으며 지하철 6호선 구산역이 직선거리 약 900~950m에 위치해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 규모. 통칭 야긴하이빌은 2개동 29세대이며, 토지는 673.0㎡입니다.
- 도로. 남측 약 7~8m, 북측 및 북서측 일부 약 3m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지가격 지표. 공시지가 3,394,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 합산. 현재 회차 기준 최저가 134,349,000원만 보지 말고 미배당 보증금 93,031,886원을 더한 227,380,886원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득은 각각 227,004,709원·226,647,700원으로 거의 동일합니다.
- 임차권 원본 확인. 성윤희의 전입일·확정일자·임차권등기·배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 시세 비교 주의. 확인 거래 2건의 면적 29.58㎡·34.78㎡는 대상 47.43㎡와 일치하지 않으므로 236,000,000원을 정밀한 동일면적 시세로 단정하지 않아야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 29세대 다세대주택이고 경매 통계상 평균 4.6회 유찰, 매각률 0.0%로 집계되어 있어 출구가격을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당에는 실제 당해세 등 변동요인이 있을 수 있으므로 최종 배당과 승계액은 원본 서류를 기준으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “1.34억짜리 물건이 아니라 약 2.27억짜리 인수형”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 328,000,000원이 4회 유찰돼 최저가 134,349,000원까지 내려온 저가 경매처럼 보입니다. 그러나 성윤희는 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 확정일자와 배당요구가 있어 대항력·우선변제권을 갖습니다. 현재 회차에서 보증금 224,700,000원 중 131,668,114원만 배당되므로 93,031,886원을 매수인이 승계합니다.
따라서 현재 실질취득은 227,380,886원이고, 더 유찰돼도 약 2.27억원 수준에서 거의 고정됩니다. 확인 시세지표 236,000,000원보다 조금 낮기는 하지만, 비교 거래가 2건뿐이고 대상면적과 일치하지 않으며 이미 4회 유찰된 다세대주택이라는 점을 함께 봐야 합니다. 최저가의 할인율은 크지만 실질 가격의 안전마진은 크지 않습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “인수까지 더해 실제 얼마에 취득하는가”입니다.
