서울서부지방법원 2025타경51179. 서울 은평구 응암동 ‘더어베인’ 6층 601호, 전용 53.56㎡ 오피스텔입니다. 감정 이용상태도 “업무시설(오피스텔)”로 확인됩니다. 감정가 326,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 208,640,000원입니다. 숫자만 보면 제공 실거래 평균 322,250,000원 대비 64.7%라 싸 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격보다 임차권등기와 확약서입니다.
김송란 임차인은 전입 2021.08.26, 확정일자 2021.07.23, 임차보증금 328,000,000원의 임차권등기를 갖고 있습니다. 말소기준으로 잡힌 국 압류일 2023.03.15보다 전입이 빠르므로 원칙적으로는 대항력 있는 임차인입니다. 그런데 비고에 주택도시보증공사가 2026.01.15 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출한 것으로 되어 있습니다. 따라서 김송란 임차권 부족분은 룰상 123,080,960원이나, 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51179 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 120-7 더어베인 6층 601호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 53.56㎡ · 9층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 백상훈 (2021.09.30. 거래가 328,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 208,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 328,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국 압류, 핵심은 임차권 확약
이 사건의 말소기준은 2023.03.15. 갑구 5번 국 압류입니다. 그 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 광명시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김송란 임차권은 전입일이 말소기준보다 빠르므로 원칙상 대항력 있는 임차권입니다. 여기서 2026.01.15. 확약서가 이 사건의 결론을 바꿉니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 신고 2건, 보증기관 중복신고 없음
tenants 데이터상 is_subrogation 또는 is_guarantor가 true인 보증기관 승계·대위 중복신고는 없습니다. 따라서 보증금을 이중 합산하지 않습니다. 다만 임차·점유 관련 신고는 이재헌과 김송란 2건입니다.
| 이름 | 부분 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재헌 | 601호 / 주거 | 2024.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 전입이 말소기준권리 이후라 대항력 없음. 보증금은 미상으로 명세서 보완 필요. |
| 김송란 | 전유부분 전부 / 주거(임차권등기) | 2021.08.26 | 2021.07.23 | 328,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 | 룰상 부족분 123,080,960원이나, 2026.01.15. 확약서로 실질 인수 0원*. |
③ 시세 비교 — 실질취득은 싸지만, 표본은 오래되고 단지는 작다
제공된 더어베인 동일 면적 53.56㎡ 실거래는 4건입니다. 거래가는 318,000,000원~328,000,000원, 평균은 322,250,000원입니다. 확약 반영 실질취득 208,640,000원은 이 평균의 64.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 53.56㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 2021.09 | 53.56㎡ | 6 | 328,000,000원 |
| 2021.06 | 53.56㎡ | 3 | 318,000,000원 |
| 2021.06 | 53.56㎡ | 2 | 318,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 322,250,000원 |
다만 이 실거래 표본은 2021.06~2022.01 거래입니다. 또 더어베인은 총 9세대 규모이고, 제공 통계상 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 “시세 대비 64.7%”라는 장점은 분명하지만, 환금성은 후하게 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,960원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 김송란 보증금 | 328,000,000원 | 204,919,040원 | 부족분 123,080,960원 · 확약서로 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 강서신용협동조합 | 285,600,000원 | 0원 | 배당표 데이터상 미배당 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 328,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있습니다. 위 배당표는 제공 데이터의 예상배당 기준이며, 김송란 임차권 부족분 123,080,960원은 확약서 때문에 실질 인수 0원*으로 정리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은명초등학교 남서측 인근. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량통행 가능. 인근에 지하철 6호선 응암역 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 공동주택이나 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 9층 건물 중 제6층 제601호. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비를 갖추었습니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 4,126,000원/㎡, 사다리형 평지, 북서측 포장도로 접면입니다.
- 환금성. 총 9세대 소규모 단지이고 제공 통계상 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 가격 할인과 별개로 매수층은 좁게 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.15. 확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 말소 범위가 김송란 임차권에 한정되는지 확인해야 합니다.
- 김송란 부족분 각주 처리. 현 최저가 기준 원칙상 부족분은 123,080,960원입니다. 다만 확약으로 실질 인수 0원*이라는 구조입니다.
- 이재헌 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력 없음으로 표시되지만, 보증금 미상입니다. 명도·점유관계를 현장 확인하세요.
- 국세·지방세 압류 확인. 국세·국민건강보험공단·광명시 압류가 있어 당해세 해당 시 배당 순위와 실부담이 달라질 수 있습니다.
- 오피스텔 환금성. 총 9세대, 제공 경매통계 평균 유찰 6.0회입니다. 아파트처럼 넓은 매수층을 전제하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 볼 것은 확약서다
이 물건은 현재 최저가 208,640,000원이라 제공 실거래 평균 322,250,000원 대비 낮습니다. 하지만 싸 보이는 이유의 중심에는 대항력 있는 김송란 임차권과 그에 대한 확약서가 있습니다. 확약이 없다면 부족분 123,080,960원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조이고, 확약이 있으므로 실질 인수는 0원*입니다. 결론은 확약서 유효성 확인이 끝나야 가격 메리트를 논할 수 있는 물건입니다. 권리 난도는 낮지 않지만, 확약이 원문대로 확인된다면 현재가 기준 가격은 매력권입니다. 다만 소규모 오피스텔의 낮은 환금성과 이재헌 점유·보증금 미상은 보수적으로 반영해야 합니다.
