서울서부지방법원 2025타경51181. 서울 서대문구 창천동 ‘어반스테이’ 2층 203호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김현종은 2020.12.23 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 285,000,000원입니다. 등기부에는 2020.07.29 한국투자저축은행의 채권최고액 2,880,000,000원 근저당권이 있었지만 2020.12.23 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 김하늘의 대항력 있는 주택임차권입니다.
김하늘은 임대차계약·확정일자를 2020.12.09 갖추고, 2020.12.23 전입 및 점유를 시작했습니다. 이후 2023.07.21 임차보증금 260,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 말소기준은 2025.03.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51181 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 창천동 347 어반스테이 2층 203호 · 신촌로1길 70 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 2층 203호 |
| 사용승인 | 2020.07.16 |
| 소유자 | 김현종 (2020.12.23 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 188,800,000원 (6회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,055,009원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 매각조건으로 실질 0원
| 실제 임차인 | 임대차 / 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하늘 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 계약·확정 2020.12.09 전입·점유 2020.12.23 배당요구 2023.07.21 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 기재 |
실제 임차인은 1명, 김하늘입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사는 이 사건에서 신청채권자이기도 하지만, 임차보증금 260,000,000원은 실제 임차인 김하늘의 보증금 한 건으로 봅니다.
이 포기·말소 조건은 김하늘 임차인과 그 승계인 주택도시보증공사에 관한 것입니다. 따라서 현장에서 별도의 점유·임대차관계가 새로 확인된다면 그 권리는 이 확약만으로 해소되는 것이 아니므로 별도 판단이 필요합니다.
② 가격 구조 — ‘감정가 64%’를 시세 할인으로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 188,800,000원으로 감정가 295,000,000원의 64% 회차입니다. 그러나 이 64%는 감정가 대비 경매 회차 비율일 뿐, 현재 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 이 물건은 이미 6회 유찰됐으므로 최저가가 크게 내려왔다는 사실 자체를 가격 메리트로 가점해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 배당계산상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰 · 64%) | 188,800,000원 | 74,643,200원 | 0원 | 188,800,000원 |
| 7회 유찰 시 (51%) | 151,040,000원 | 111,874,560원 | 0원 | 151,040,000원 |
| 8회 유찰 시 (41%) | 120,832,000원 | 141,659,648원 | 0원 | 120,832,000원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 하지만 이 사건은 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어 그 미배당액을 매수인 취득원가에 더하지 않습니다. 따라서 현재 회차에서는 188,800,000원 + 실질 인수 0원 = 실질취득 188,800,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,443,200원 |
| 1. 임차인 김하늘 보증금 (우선변제) | 260,000,000원 | 185,356,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,055,009원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당추정 기준에서 임차인 김하늘은 185,356,800원을 배당받고 74,643,200원이 남습니다. 일반 규칙상 이 잔액은 매수인 인수액이지만, 본건 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물의 2층 203호입니다. 사용승인일은 2020.07.16입니다.
- 입지. 서울특별시 서대문구 창천동 소재 서대문우체국 남서측 인근으로, 아파트·다가구·다세대주택·상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역이며, 토지자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시돼 있습니다.
- 토지. 대체로 완경사의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 228.0㎡, 공시지가는 4,213,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 전기·위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 어반스테이는 16세대 규모입니다. 6회 유찰 이력이 확인되는 만큼 입찰가 산정 시 감정가 할인율보다 실제 매수수요와 최신 거래 확인을 우선해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 재확인. 김하늘 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 유지되는지 확인하세요.
- 74,643,200원 이중 계산 금지. 현재 배당표상 미배당액은 74,643,200원이지만 확약 조건 반영 시 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 이를 다시 취득원가에 더하면 안 됩니다.
- 승계 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김하늘 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재돼 있습니다. 260,000,000원 보증금을 두 건으로 합산하지 마세요.
- 별도 점유관계 확인. 포기·말소 조건은 김하늘 및 그 승계인에 관한 것이므로, 현장에 별도의 점유자가 있다면 그 관계는 독립적으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.12.23 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 후 관련 행정·등기 처리 상태를 원본에서 확인하세요.
- 가격은 시세로 재검증. 감정가 64%·6회 유찰이라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 입찰 시점의 동일·유사 다세대 거래를 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이 사건은 조건부로 0원이 된다”
이 물건을 숫자만 보면 김하늘의 보증금 260,000,000원 중 현재 회차에서 74,643,200원이 배당되지 않아 낙찰자가 인수해야 하는 전형적인 대항력 임차인 사건처럼 보입니다. 실제로 임차인의 전입·점유는 2020.12.23으로 말소기준 2025.03.17보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다.
하지만 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 이 조건을 반영하면 현재 회차의 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 188,800,000원입니다. 권리위험의 중심은 해소됐지만, 6회 유찰된 16세대 다세대라는 특성상 감정가의 64%라는 이유만으로 가격이 싸다고 결론내릴 근거는 없습니다. 이 사건의 승부처는 ‘보증금을 얼마나 인수하느냐’보다 포기·말소 조건의 확실한 이행 확인과 실제 시장가격 검증입니다.
