24,495,000원
서울서부지방법원 2025타경51188. 서울 서대문구 연희동 410-26, 1층 103호의 공동주택(다세대주택)입니다. 등기상 소유자는 강은주이고, 강제경매 신청채권자는 이명재입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 권리는 2024.05.20. 설정된 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권자 역시 이명재이며 보증금은 160,000,000원, 전입일자는 2022.02.11., 확정일자는 2022.01.11.입니다.
말소기준권리는 2025.03.24. 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 임차권등기는 그보다 앞서고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시되어 있습니다. 따라서 배당에서 보증금이 모두 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가를 기준으로 임차인 예상배당은 23,654,090원이고, 남는 136,345,910원이 매수인 부담으로 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 410-26 1층103호 · 도로명 서울특별시 서대문구 성산로 309-55 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제1층 제103호 |
| 소유자 | 강은주 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 24,495,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이명재 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권 인수’가 핵심
2018.03.28. 소유권보존 후 같은 날 신탁등기가 있었고, 해당 신탁은 2022.02.14. 말소되어 소유권이 강은주에게 귀속됐습니다. 2020.03.11. 서대문구 압류도 2020.07.15. 해제로 말소됐습니다. 현재 핵심은 2024.05.20. 등기된 이명재의 주택임차권입니다. 임차인의 전입일 2022.02.11.은 2025.03.24. 말소기준보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명재 | 주택전부 | 160,000,000원 | 2022.02.11 | 2022.01.11 | 2024.05.20 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
② 가격 구조 — 최저가 24,495,000원이 실질 매입가가 아니다
현재 최저매각가는 감정가 146,000,000원에서 8회 유찰되어 24,495,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 일반적인 무인수 경매처럼 최저가만 비교할 수 없습니다. 낙찰대금에서 집행비용 840,910원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아갈 금액은 23,654,090원이고, 보증금 잔액 136,345,910원은 매수인에게 남습니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 24,495,000원 + 136,345,910원 = 160,840,910원입니다. 이는 보증금 160,000,000원 수준에 사실상 고정되는 구조이며, 집행비용 효과까지 합치면 감정가 146,000,000원보다도 14,840,910원 높습니다. 확인된 실거래 시세가 없으므로 이 금액을 시장가격보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 24,495,000원 | 23,654,090원 | 136,345,910원 | 160,840,910원 |
| 9회 유찰 시 | 19,596,000원 | 18,843,272원 | 141,156,728원 | 160,752,728원 |
| 10회 유찰 시 | 15,676,800원 | 14,994,618원 | 145,005,382원 | 160,682,182원 |
③ 예상배당표 (매각가 24,495,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 840,910원 |
| 1. 임차인 이명재 보증금 · 우선변제 | 160,000,000원 | 23,654,090원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 이명재 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 840,910원을 제외한 23,654,090원이 임차보증금에 배당되고, 임차보증금 부족분 136,345,910원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서연중학교 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·업무시설·근린생활시설·임야 등이 혼재하는 주거지역이며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 가좌역(경의중앙선)이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 215.0㎡, 공시지가는 4,721,000원/㎡입니다. 토지는 남측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 건물 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 관련 통계상 총 13세대이며 평균 유찰횟수는 8.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 확인된 실거래 시세가 없어 현재 실질취득액을 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 입찰기준액은 24,495,000원이지만 인수 예정 임차보증금 136,345,910원을 합치면 실질취득은 160,840,910원입니다.
- 유찰 효과 재계산. 9회 유찰 시 실질취득 160,752,728원, 10회 유찰 시 160,682,182원으로 최저가 하락폭에 비해 총부담 변화가 작습니다.
- 임차권 원본 확인. 이명재의 전입 2022.02.11., 확정일자 2022.01.11., 임차보증금 160,000,000원과 매각물건명세서상 인수 문구를 반드시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 이명재로 나타나므로 임대차의 실제 관계와 배당·채권 구조를 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 인수액 자금계획. 낙찰대금 외에 미배당 임차보증금 인수 부담까지 포함해 총 필요자금을 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,449만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자 하나만 보면 8회 유찰 끝에 최저가가 24,495,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 권리구조를 함께 보면 전혀 다른 그림이 됩니다. 대항력 있는 이명재의 보증금은 160,000,000원이고, 현재 예상배당 후에도 136,345,910원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 결과적으로 현재 회차 실질취득은 160,840,910원입니다.
9회·10회 유찰로 최저가가 더 떨어져도 인수액이 그만큼 커져 실질취득은 각각 160,752,728원, 160,682,182원으로 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 확인된 실거래 시세도 없으므로 현재 구조를 두고 ‘감정가 대비 크게 싸다’거나 ‘유찰될수록 가격 메리트가 커진다’고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 잔액입니다.
