서울서부지방법원 2025타경51188. 서울 서대문구 연희동 410-26, 성산로 309-55에 위치한 1층 103호 다세대주택입니다. 감정가는 146,000,000원, 현재 최저매각가는 30,619,000원으로 7회 유찰됐습니다. 숫자만 보면 감정가의 20.97%까지 떨어진 물건이지만, 이 사건의 가격은 최저가로 보면 안 됩니다. 2022.02.11 전입·점유한 임차인 이명재가 160,000,000원의 임차보증금에 대해 대항력과 우선변제권을 갖고 있기 때문입니다.
말소기준권리는 2025.03.24 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유는 그보다 앞선 2022.02.11이고, 확정일자는 2022.01.11입니다. 을구에는 2024.05.20 주택임차권등기까지 마쳐져 있습니다. 따라서 배당요구를 했더라도 보증금이 전액 배당되지 않는 한 미배당 잔액은 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 410-26 1층 103호 · 성산로 309-55 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) 이용중 |
| 대상 면적 | 14.14㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 2018.02.26 준공 · 13세대 |
| 소유자 | 강은주 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 30,619,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이명재 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
핵심은 2025.03.24 강제경매개시결정보다 앞서 발생한 임차인의 권리입니다. 이명재는 2022.01.09 임대차계약, 2022.01.11 확정일자, 2022.02.11 주민등록 및 점유개시를 했고, 2024.05.20에는 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 2024.05.20 접수돼 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금만으로는 보증금 전액 변제가 불가능합니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이명재 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2022.02.11 / 2022.01.11 | 대항력 有우선변제 有승계 아님 |
실제 임차인은 이명재 1명으로 판단합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 30,619,000원이 실제 취득가격이 아니다
현재 회차의 예상 배당에서 집행비용은 951,142원, 임차인에게 돌아가는 금액은 29,667,858원입니다. 보증금 160,000,000원 중 남는 130,332,142원은 매수인 인수 예상액입니다. 따라서 매수인의 실질취득은 다음과 같습니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 8회 유찰 시 매각가는 24,495,200원으로 내려가지만 매수인 인수 예상액은 136,345,714원으로 늘어 실질부담은 160,840,914원입니다. 9회 유찰 시에도 매각가 19,596,160원과 인수 141,156,571원을 합하면 160,752,731원입니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 커져 총액은 사실상 1.6억대에 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 30,619,000원 | 130,332,142원 | 160,951,142원 |
| 8회 유찰 시 | 24,495,200원 | 136,345,714원 | 160,840,914원 |
| 9회 유찰 시 | 19,596,160원 | 141,156,571원 | 160,752,731원 |
따라서 이 물건은 최저가가 더 내려가는 것 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 가격 판단의 기준은 최저매각가가 아니라 대항력 임차보증금 인수를 포함한 실질취득입니다. 실거래 숫자를 전제로 한 별도 가격 가점도 적용하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 951,142원 |
| 1. 임차인 이명재 보증금 | 160,000,000원 | 29,667,858원 |
| 2. 경매개시결정 · 이명재 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 임차보증금 미배당분 130,332,142원이 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서연중학교 남서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·업무시설·근린생활시설·임야 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 가좌역(경의중앙선)이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 남측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물로, 기본 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 215.0㎡, 공시지가는 4,721,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 13세대 규모 다세대주택이고 이 물건 자체가 평균 7.0회 수준의 유찰 이력을 보인 유형이므로, 낮은 호가만으로 환금성을 낙관하기보다 실제 매수 수요를 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 30,619,000원이 아닌 160,951,142원을 취득비용의 핵심 기준으로 봐야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 배당 후 미변제액 130,332,142원이 매수인 인수 예상액이며, 실제 배당 결과에 따라 최종 잔액을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 8회·9회 유찰로 매각가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질부담은 계속 약 1.6억대에 머뭅니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 이명재로 기재돼 있어 관계인 가능성 및 채권 발생 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 명도 조건 확인. 주택전부에 대한 임차권이 등기돼 있으므로 배당·인수와 실제 인도 시점을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목과 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “30,619,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 146,000,000원짜리 다세대가 7회 유찰돼 최저매각가 30,619,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 적용하면 결론은 반대입니다. 대항력 있는 임차인 이명재의 보증금은 160,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액 130,332,142원을 매수인이 인수합니다. 최저가와 합친 실질취득은 160,951,142원으로 감정가보다 높습니다.
추가 유찰도 해법이 되지 않습니다. 8회 유찰 시 실질취득 160,840,914원, 9회 유찰 시 160,752,731원으로, 매각가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담은 사실상 보증금 160,000,000원 부근에 고정됩니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 인수액입니다. 가격 관점에서는 낮은 최저가에 가점을 줄 수 없고, 권리관계와 환금성을 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
