서울서부지방법원 2025타경51190. 용산구 문배동 용산씨제이나인파크 201동 1층 103호입니다. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이고, 감정평가 당시에는 점포(barre studio)로 이용 중입니다. 감정가는 623,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 255,181,000원, 감정가의 약 41%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건의 핵심은 255,181,000원만 내고 끝나는 구조가 아니라는 점입니다. 전입일 2023.04.04인 임차인 이헌철은 말소기준일 2023.08.24보다 먼저 전입했고, 보증금 30,000,000원에 월 1,200,000원, 배당요구일은 2025.04.23입니다. 우선변제권 없이 대항력이 인정되어 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
따라서 가격 비교 기준도 최저가가 아니라 실질취득 285,181,000원이어야 합니다. 최저가만 놓으면 최근 12개월 거래가 650,000,000원의 39.3%지만, 인수금액을 더하면 실질취득은 최근 거래의 약 43.9%입니다. 여전히 거래가와의 격차는 크지만, 4회 유찰된 1층 점포라는 사실 자체가 환금성과 수요층을 따로 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 문배동 24-6 용산씨제이나인파크 제201동 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(점포) · 1층 103호 · 점포(barre studio) · 집합건축물대장상 일반음식점 |
| 대상 면적 | 47.71㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층~지상28층 · 사용승인 2007.07.02 |
| 소유자 | 홍순덕 (2018.07.26 매매 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 623,000,000원 / 255,181,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 270,959,996원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘임차보증금 인수’
말소기준은 2023.08.24 평택세무서 압류입니다. 이후의 남부천세무서 압류, 임의경매개시결정, 용산구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 반면 임차인 이헌철의 전입일은 2023.04.04로 말소기준보다 빠릅니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 없고 예상배당에서는 우선변제권이 없는 것으로 계산되어, 보증금 30,000,000원 전액이 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이헌철 | 2023.04.04 | 30,000,000원 | 1,200,000원 | 2025.04.23 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 사건에서는 보증금을 중복 합산할 요소 없이 이헌철의 30,000,000원만 매수인 인수액으로 반영하면 됩니다.
② 시세 비교 — 인수액을 더해도 최근 거래와 격차는 크다
CJ나인파크의 비교 가능한 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.06 650,000,000원 1건이고, 이전 거래는 2021.07 545,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 19.3% 높은 흐름입니다. 전체 2건 평균은 597,500,000원이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 650,000,000원을 우선해서 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 44.43㎡ | 4 | 650,000,000원 |
| 2021.07 | 44.43㎡ | 4 | 545,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 597,500,000원 |
현재 최저가 255,181,000원은 최근 거래의 39.3%이지만 이는 인수액을 빼고 본 수치입니다. 보증금 30,000,000원을 합친 실질취득 285,181,000원을 기준으로 하면 최근 650,000,000원의 약 43.9%입니다. 감정가 623,000,000원보다도 크게 낮습니다. 따라서 권리 인수를 반영한 뒤에도 가격상 절대 금액 격차는 상당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,181,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,372,534원 |
| 인수 · 임차인 이헌철 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 250,808,466원 |
예상배당에서는 임차인 보증금 30,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 현재 시나리오에서는 신청채권자 청구액 270,959,996원에 대한 배당도 0원으로 계산되어 있으므로 입찰 전 배당순위와 조세채권 내역의 원본 확인이 중요합니다.
④ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 255,181,000원 | 30,000,000원 | 285,181,000원 |
| 5회 유찰 시 | 204,144,800원 | 30,000,000원 | 234,144,800원 |
| 6회 유찰 시 | 163,315,840원 | 30,000,000원 | 193,315,840원 |
이 사건은 보증금 30,000,000원이 낙찰가보다 작은 구조라서, 낙찰가가 내려갈수록 실질취득도 함께 내려갑니다. 다만 어느 회차에서도 30,000,000원 인수액을 빼고 할인율을 계산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼각지교차로 서측 인근의 용산 주상복합 밀집지역입니다. 인근에 각종 근린생활시설과 점포·상가, 학교, 근린공원, 용산역상권, 삼각지상권, 관공서와 박물관이 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 시내버스정류장과 지하철 4·6호선 삼각지역이 도보 약 4~5분 거리에 있어 대중교통 여건이 매우 양호한 편입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이나 현재는 점포(barre studio)로 이용 중입니다. 감정 당시 폐문 및 관계인 부재로 호별 위치와 이용상황은 외관·도면·탐문으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층~지상28층 주상복합건물로, 공동 위생·급배수·도시가스·지하주차장·승강기·화재탐지·소화전·출입통제설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·용산지구 지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 본건은 주거용 아파트가 아니라 1층 점포입니다. 4회 유찰과 단지 경매 평균 유찰 4.0회가 확인되는 만큼 실제 상가 수요와 임대수익성을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 255,181,000원이 아니라 임차보증금 30,000,000원을 합친 285,181,000원을 기준으로 수익성과 시세를 계산해야 합니다.
- 임차인 명도. 실제 임차인 이헌철 1명이 확인됩니다. 대항력이 있고 보증금 전액 인수 구조이므로 보증금 반환과 점포 인도 시점을 함께 확인해야 합니다.
- 조세채권. 평택세무서·남부천세무서·용산구 압류가 존재합니다. 당해세 여부와 실제 우선배당액을 반드시 확인해야 합니다.
- 점포 임대수익. 월차임 1,200,000원이 확인되지만 현재 임대차 유지 여부, 관리비, 업종 제한, 공실 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 공부상 일반음식점과 현황상 barre studio의 차이를 확인하고 향후 사용하려는 업종이 건축물 용도와 관리규약에 맞는지 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 조세채권 내역과 임대차 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.55억 낙찰”이 아니라 “2.85억 취득”으로 봐야 한다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 623,000,000원에서 4회 유찰되어 255,181,000원까지 내려온 큰 폭의 할인 물건입니다. 하지만 권리분석을 거치면 실제 출발점은 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 30,000,000원을 떠안아야 하므로 현재 회차의 실질취득은 285,181,000원입니다.
그럼에도 최근 12개월 거래 650,000,000원과 비교하면 실질취득은 약 43.9% 수준이고, 최근 거래 흐름도 이전 545,000,000원 대비 19.3% 상승했습니다. 가격 격차 자체는 분명합니다. 다만 1층 점포, 4회 유찰, 임차보증금 인수, 국세·지방세 압류가 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적이지만 권리와 환금성 확인이 필요한 B급 후보”입니다. 싸 보이는 이유와 4번이나 유찰된 이유를 모두 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
