서울서부지방법원 2025타경51193. 서울 은평구 구산동 대청쉐르빌 1층 101호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 박태훈이며, 2012년 7월 25일 거래가액 82,400,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 진행 중인 경매는 우동운이 신청한 것으로, 청구금액은 90,099,300원입니다.

등기부만 살펴보면 이미 말소된 과거 근저당권 외에 존속하는 근저당권은 없으며, 2025년 3월 31일 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 그러나 이 사건은 등기상 권리보다 점유관계와 실제 이용상태를 함께 살펴봐야 합니다. 우동운은 2021년 6월 1일 전입한 점유자로 조사되어 있고, 경매 신청채권자도 우동운으로 기재되어 있습니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·임대차계약·점유 원인이 확인되지 않았으므로, 최종적인 대항력 인정 여부와 인수금액을 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심

말소기준권리는 2025년 3월 31일 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 기존 은평제일신용협동조합의 근저당권은 각각 해지되어 등기부상 이미 말소되었고, 은평구의 압류도 해제로 말소된 상태입니다. 현재 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

반면 우동운의 전입일인 2021년 6월 1일은 경매개시결정보다 앞섭니다. 전입 시점상 선순위 점유에 해당하므로, 유효한 대항력이 인정되는 임대차라면 보증금 미회수분의 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 다만 대상 건물이 사무소로 평가되고 임대차 내용도 확인되지 않은 만큼 전입 사실만으로 주택임대차 대항력이나 인수금액이 최종 확정되는 것은 아닙니다.

② 점유·임차관계 — 보증금 미상이 최대 변수

실제 조사된 점유자 1명. 임대차보증금·확정일자·배당요구 및 임대차 원인은 확인이 필요합니다.

특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형 임대차라면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 증가하여 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 32,886,000원만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단할 수 없습니다.

③ 가격 검토 — 낮아진 최저가와 시세는 별개

대청쉐르빌에서 확인된 실거래는 총 2건입니다. 다만 두 거래의 전용면적이 서로 다르고, 분석 대상 면적 32.11㎡와도 일치하지 않습니다. 따라서 전체 거래 평균을 대상 호수의 직접적인 시세로 사용할 수 없습니다.

최근 12개월 거래는 2025년 11월의 287,000,000원 거래가 확인되지만 면적이 60.12㎡로 분석 대상과 크게 다릅니다. 전체 평균인 230,000,000원 역시 서로 다른 면적과 거래시점이 혼합된 값입니다. 이를 근거로 최저가가 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확실하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 32,886,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액 58,205,248원은 매수인이 당연히 인수하는 금액을 의미하지 않으며, 별도의 임대차보증금 인수 여부는 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오

유찰이 진행되면 최저매각가는 내려가지만 채권자의 미배당액은 커집니다. 채권 미배당 자체가 곧 매수인 인수채무는 아닙니다. 다만 이 사건은 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않아, 회차별 최저가만으로 실질취득비용을 계산할 수 없다는 점이 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 구산동 소재 구산중학교 남서측 인근입니다. 주변에는 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택, 노변 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있고, 근거리에 지하철 6호선 구산역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2008년 10월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 도시가스 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 본건 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 상대보호구역의 구체적 제한은 관할 교육청 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 2,869,000원/㎡. 토지 전체 면적은 198.0㎡이며, 지형은 평지·부정형입니다. 전체 토지면적을 해당 호수의 독점 소유면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 환금성. 대청쉐르빌은 총 6세대 규모이며 확인된 실거래 표본도 2건입니다. 특히 대상 면적과 거래면적이 달라 매도 시점의 적정가격과 매수 수요를 추가로 조사할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 우동운 점유 원인. 2021.06.01 전입자와 강제경매 신청채권자가 동일인으로 나타나는 사유를 확인하고, 임대차계약 및 채권 발생 원인을 대조해야 합니다.
• 보증금·대항력 확인. 임대차보증금과 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 점유·이용 형태를 확인해야 합니다. 특히 건축물대장상 사무소라는 점을 고려해 적용되는 임대차 보호관계와 매수인 인수 여부를 구분해야 합니다.
• 실질취득비용 산정. 유효한 대항력이 인정되고 미회수 보증금이 남는다면 낙찰가와 인수금액을 합산해 검토해야 합니다. 입찰가가 내려간다는 이유만으로 전체 취득비용이 같은 폭으로 감소하는 것은 아닙니다.
• 용도 및 매각 대상 확인. 대지 표기와 제2종근린생활시설(사무소) 감정 이용상태를 원본과 대조하고, 대지권·건축물대장·집합건물 등기사항을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 매각 대상에 포함된 판넬조 판넬지붕 보일러실 1.2㎡의 위치와 이용상태를 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 60.12㎡ 및 37.88㎡ 거래를 32.11㎡ 대상 물건의 직접 비교가격으로 사용하지 말고, 동일면적·동일용도의 거래 및 실제 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 현장 점유·명도. 실제 점유자, 점유 목적, 내부 이용상태 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변동 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 3,288만원보다 중요한 것은 인수관계”

이 물건은 감정가 100,360,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 32,886,000원까지 낮아졌습니다. 과거 근저당과 압류가 이미 말소되어 등기상 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 그러나 선순위 점유자 우동운의 임대차보증금이 미상이고, 점유자와 신청채권자가 동일하다는 특수성이 남아 있습니다.

아울러 사건 용도 표기와 감정평가상 사무소 이용상태를 대조해야 하며, 직접 비교할 수 있는 동일면적 실거래도 확인되지 않습니다. 따라서 현재의 낮은 최저가를 확정적인 시세 할인이나 수익 기회로 해석하기 어렵습니다. 이 사건의 판단 순서는 임대차·점유 원인 확인 → 인수금액 확정 → 매각 대상 및 용도 확인 → 실질취득비용과 시세 비교입니다. 이 핵심 사항들이 확인되기 전까지는 가격보다 권리 불확실성을 우선하여 검토해야 합니다.