서울서부지방법원 2025타경51193. 서울 은평구 구산동 대청쉐르빌 1층 101호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 현재 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 등기부에는 2025.03.31 우동운의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있으며, 그 이전 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 겉으로 보이는 담보권 부담은 단순하지만, 2021.06.01 전입한 우동운의 임차관계가 별도 핵심 변수입니다.
우동운은 현황조사·매각물건명세서상 101호를 주거로 사용하는 점유자로 기재돼 있고, 전입일은 말소기준일 2025.03.31보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 신청채권자 역시 우동운으로 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 178-9 대청쉐르빌 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(사무소) |
| 대상 면적 | 32.11㎡ |
| 소유자 | 박태훈 |
| 감정가 / 최저가 | 100,360,000원 / 41,107,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우동운 / 90,099,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2008.10.14 |
| 제시외 건물 | 판넬조 판넬지붕 1.2㎡ 보일러실 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
2008.10.31 은평제일신용협동조합의 근저당권 480,000,000원은 2009.04.24 말소됐고, 같은 날 설정된 75,400,000원 근저당권도 2011.04.08 말소됐습니다. 2024.09.27 은평구(서울특별시)의 압류 역시 2025.06.13 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.03.31 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 실질취득가 계산 불가
| 점유자 | 부분 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우동운 | 101호 | 주거 | 2021.06.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
임차인이 실제 대항력을 갖고 있고 보증금 중 배당받지 못한 금액이 남는 구조라면, 그 미배당액은 매수인 인수 문제가 될 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 최저가 41,107,000원만으로 실질취득가를 확정해서는 안 됩니다. 신청채권자와 점유자가 모두 우동운으로 동일하다는 점도 실제 임대차 관계와 보증금의 존재·규모를 원본 서류로 확인해야 하는 이유입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 커 보이지만 면적이 다르다
대청쉐르빌 실거래 표본은 2건입니다. 다만 대상 면적은 32.11㎡이고, 실거래는 각각 60.12㎡, 37.88㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 거래의 14.3%라는 수치만 보고 가격 메리트를 확정하는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 60.12㎡ | 3 | 287,000,000원 |
| 2021.12 | 37.88㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.12㎡ | 1건 | 287,000,000원 |
최근 거래 287,000,000원은 이전 거래 173,000,000원보다 높고, 최근과 이전 거래의 추세 수치는 65.9%입니다. 다만 대상 물건과 면적이 일치하지 않으므로 이를 대상 호실의 직접 시세로 사용할 수는 없습니다. 특히 인수할 임차보증금이 미상인 상태에서는 최저가만 기준으로 ‘시세보다 저렴하다’고 결론내려서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,139,926원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 우동운 | 90,099,300원 | 39,967,074원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권 90,099,300원 중 39,967,074원이 배당되고 50,132,226원이 미배당으로 남는 가정입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 별도로 확인되는 점유자 우동운의 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 인수 위험까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 가격 하락과 함께 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 41,107,000원 | 39,967,074원 | 50,132,226원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 32,885,600원 | 31,893,659원 | 58,205,641원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 26,308,480원 | 25,434,927원 | 64,664,373원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산중학교 남서측 인근이며, 소형 아파트·도시형생활주택·다세대주택·연립주택·노변 근린생활시설·학교·공원이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스 정류장, 근거리에 지하철 6호선 구산역이 있습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 등기 표제부상 제2종근린생활시설(학원)이었으나 집합건축물대장상 2022.06.10 제2종근린생활시설(사무소)로 용도변경돼 그 용도를 기준으로 감정평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 198.0㎡, 공시지가 2,869,000원/㎡, 평지의 부정형 토지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 규모. 대청쉐르빌은 6세대이며 사용승인일은 2008.10.14입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 우동운의 실제 보증금, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이 값이 실질취득가를 좌우합니다.
- 관계인 여부 확인. 점유자 우동운과 신청채권자 우동운이 동일하므로 실제 임대차인지, 관계인인지 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 현황은 주거 점유로 조사됐지만 감정상 공부 용도는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 실제 사용과 공부상 용도의 차이를 확인해야 합니다.
- 실거래 직접비교 금지. 대상 32.11㎡와 실거래 60.12㎡·37.88㎡가 일치하지 않습니다. 287,000,000원 또는 173,000,000원을 대상 호실의 직접 시세로 단순 적용하면 안 됩니다.
- 제시외 건물 확인. 판넬조 판넬지붕 1.2㎡ 보일러실이 매각에 포함됩니다.
- 유찰 원인 확인. 4회 유찰과 단지 평균 4.0회 유찰이라는 기록을 가격 할인만으로 해석하지 말고 권리·용도·환금성을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건은 감정가 100,360,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 41,107,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 그보다 먼저 2021.06.01 전입한 우동운의 보증금과 실제 대항력을 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인이 떠안을 금액도, 실질취득가도 확정되지 않습니다. 실거래 역시 대상 면적과 일치하지 않아 14.3%라는 비율만으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다. 등기는 단순하지만 임차관계는 미확정, 가격은 낮지만 실질취득가는 미상. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 우동운의 임대차 실체와 보증금 확인입니다.
